Например, в Лондоне, где более 90% всего жилого фонда покупалось с помощью ипотеки при первоначальном взносе в 5-10% от стоимости недвижимости, с наступлением банковского кризиса и остановкой секьюритизации произошла нехватка денежных средств в банковской системе. Для приобретения недвижимости в качестве первого взноса стало необходимо платить 40-50% от стоимости объекта. Спрос не упал, но население физически не смогло в кратчайшие сроки найти недостающие 30-40%, что, в свою очередь, вызвало падение цен на недвижимость.

Улучшение ситуации в финансовом секторе непременно повлечет за собой положительную реакцию рынка недвижимости, но для этого должно пройти время. Скорость реакции на те или иные явления в финансовом секторе на разных экономических рынках тоже разная: на рынке акций она может составлять несколько секунд, а рынок недвижимости не отличается такой подвижностью — здесь может пройти и три месяца, и шесть. Но это очень хорошая возможность для инвестора, умеющего распознавать сигналы рынка недвижимости, для взвешенного вхождения на него — рынок акций не дает такой форы во времени для принятия решений.

Какие же признаки должны появиться в финансовом секторе? В первую очередь — хорошая отчетность банков и крупных компаний. И мы их уже видим. За I квартал 2009 г. несколько крупных финансовых организаций отчиталось с прибылью. Например, порадовал Deutsche Bank, который объявил о прибыли в 1,2 млрд евро. За такой же период 2008 г. он потерял 141 млн евро. Такая прибыль поразила аналитиков, и этот пример можно, без сомнения, отнести к признакам оздоровления сектора.

США

Новость о выкупе MBS (обеспеченных ипотекой облигаций) на $750 млрд Федеральной резервной системой США (ФРС) временно вдохнула жизнь в остановившийся конвейер секьюритизации. Конечно, эта искусственная перезагрузка сразу принесла свои плоды. Остается вопрос: откуда возьмутся деньги? Ведь перезагрузить секьюритизацию давно могли и сами банки, но в США они по-прежнему склонны делать это только при наличии уверенности в стабильности активов, под которые выдаются ипотечные займы. ФРС в данный момент будет выкупать MBS на $750 млрд без этой уверенности. Банки с радостью выдают ипотечные кредиты, так как, пока дополнительные $750 млрд не исчерпаны, для них практически нет рисков. Долги можно перепродать ФРС, соответственно, все проблемы и риски также переходят к ней вместе с покупкой MBS.

После появления новости о выкупе MBS ипотечные ставки незамедлительно снизились, а банки оказались заваленными заявками на получение новых ипотечных займов и рефинансирование старых. В таблицах статистики за один месяц стали появляться долгожданные зеленые цифры. Как минимум девять муниципальных районов из 25 самых крупных в США показали положительную динамику, хотя справедливости ради надо заметить, что в целом (по всем 25 за 12 месяцев) статистика пока негативная. Объем сделок в среднем по 25 муниципальным районам за один месяц вырос на 21%. Это самый большой рост объема продаж в пределах одного месяца в США с 2004 г. Только три муниципальных района из 25 показали негативную статистику по объемам продаж за один месяц.

Лидером по объему продаж стала Калифорния. Покупателей привлекают цены на уровне 2001-2002 гг. Четыре из пяти муниципальных районов Калифорнии показали рост цен по данным за один месяц. Годом раньше только один муниципальный район Калифорнии продемонстрировал аналогичный рост.

В США активность на рынке недвижимости традиционно возвращается весной, и будет интересно понаблюдать за статистикой, когда закончатся дополнительные $750 млрд. Также полезно отследить реакцию корпоративных инвесторов, которая выражается в динамике цен форвардных контрактов на индекс цен недвижимости. Корпоративные инвесторы в меньшей степени принимают решения, основанные на эмоциях, и анализируют ситуацию на несколько шагов вперед. Скорее всего негативной динамикой цен на форвардные контракты 2009-2013 гг. они выражают свой скептицизм по поводу долгосрочного роста цен на недвижимость в США. Будем надеяться, что они ошибаются.

Западная Европа

Банки на западноевропейских рынках ощутили, что рисков, связанных с сектором недвижимости, стало меньше, а позитивных новостей — все больше. Например, о возможностях кредитования коммерческой недвижимости. Еще пару месяцев назад такой поворот событий нельзя было предугадать — коммерческая недвижимость считается заведомо более рискованной, чем жилая. Также динамика говорит о том, что и к выдаче ипотечных займов под жилую недвижимость банки все больше подходят с положительной стороны.

Рынок недвижимости Испании и экономика страны в целом продолжают серьезно страдать от глобального финансового кризиса. Объемы продаж за 12 месяцев упали более чем на 40%. По официальным данным, продажи недвижимости только за один месяц снизились на 9%. Однако, по сообщениям Reuters, на испанском рынке официальная статистика расходится с данными агентств по недвижимости. По официальным сводкам, все не так уж плохо: недвижимость упала в цене примерно на 7% за 12 месяцев. Компании, продающие недвижимость, называют цифры в 15-30% только с начала этого года.

Из всех рынков Западной Европы лучше остальных себя чувствуют Австрия и Швейцария. Эти две страны составляют исключение из западноевропейских стран, так как их банковские системы не использовали секьюритизацию. К тому же Швейцария стимулирует рынок недвижимости и экономику низкими процентами по кредитам. Ипотечное кредитование здесь доступно на уровне 1,5% в год.

Восточная Европа

Страны Восточной Европы в целом не обнаруживают особо негативной динамики. Устойчивость в большей мере показывают крупные страны Восточной Европы с диверсифицированной экономикой и крупные города, где процент жилого фонда, купленного по ипотечным займам, наименьший от общего количества сделок. В Болгарии, по официальной статистике, наблюдается небольшое падение цен на недвижимость. В большей степени это связано с негативной динамикой курортной недвижимости. В целом София продолжает позитивный тренд, так как большинство спроса приходится на местное население.

Польша демонстрирует слабый рост цен в небольших городах недалеко от Варшавы. По законам урбанистической экономики развитие этих городов происходит приблизительно по одному сценарию. Когда в центральном городе недвижимость становится менее доступной, то население перемещается в города-спутники, и там начинается рост цен. Такая ситуация сложилась и в Польше. Недвижимость вокруг Варшавы относительно недорога и в большинстве случаев не требует ипотечного кредитования, а это актуально в сложившейся ситуации.

Несмотря на сложную экономическую ситуацию, Европейский союз продолжает помогать более слабым странам блока, тем самым поддерживая рынки недвижимости. Но не все страны ЕС согласны с такой политикой. Германия — самая сильная экономика ЕС — выражает недовольство и хочет все свободные средства направить на поддержание внутренней экономики.

Средиземноморье

Несмотря на кризис, поток туристов на курорты Европы не иссяк. Мировой совет по туризму считает, что падение туристической активности для ЕС в 2009 г. будет минимальным — в районе 3%, а с 2010 г. прогнозируется возобновление роста и дальнейшее существование без негативной динамики до 2020 г. Одна из причин таких радужных прогнозов в Европе — дешевизна перелетов. Несмотря на состояние экономики, компании Ryanair и EasyJet продолжают предлагать билеты на рейсы в пределах Европы по цене от нескольких евро, а в некоторых случаях — бесплатно.

Поток туристов положительно влияет на арендные ставки курортной недвижимости. Старые туристические рынки EC вообще не наблюдают изменений, связанных с кризисом. В первую очередь выигрывают туристические рынки и рынки недвижимости традиционно среднего класса, например Кипр. Рынки элитного класса, возможно, пострадают. Наиболее сильное падение рынка — в Дубае: только за I квартал жилая недвижимость упала в цене на 41%.

Другие страны

Северный Кипр

Настоящая трагедия назревает на рынке недвижимости Северного Кипра. О такой возможной развязке многие специалисты предупреждали инвесторов давно. Европейский суд вынес постановление о возврате земли, принадлежащей паре из Британии Линде и Давиду Орамс, ее прежнему законному владельцу Мелетиосу Апостолидесу. Суд также постановил снести недвижимость, построенную на участке, и выплатить компенсацию владельцу, согнанному с участка 35 лет назад, когда произошло разделение Кипра — около 200 000 греческих киприотов было вытеснено с Северного Кипра, когда туда вошли турецкие войска.

Такое решение суда создает прецедент и возможность быстрого получения земли и компенсаций греческими киприотами. По статистике, 6000 британцев владеют недвижимостью на Северном Кипре. Британская газета Telegraph сообщила, что 4000 британцев могут разделить участь своих соотечественников и потерять недвижимость.

Индия

Все больше застройщиков в Индии переориентируются на строительство жилья экономкласса вокруг Мумбаи по причине падения спроса на более дорогое жилье. Один из крупных застройщиков — Tata Group видит огромный дефицит дешевого жилья вокруг Мумбаи. Компания инвестирует 1 млрд рупий ($20 млн) в строительство и планирует продавать квартиры по $140 за 1 кв. м. Квартиры будут в районе 30-50 кв. м.

Использованы материалы Eurostat, Reuters, Bloomberg

Рынок недвижимости Кипра никогда не был спекулятивным. Девелоперы считают, что именно эта черта поможет ему сегодня выстоять против мирового экономического кризиса.

Собственно, вся курортная недвижимость делится на две части: на побережье и в горах. И там, и там активно ведется застройка. Преимущества недвижимости «внизу» – море в досягаемости 5–10 минут ходьбы и развлекательная инфраструктура, почти круглый год функционирующая в режиме «семь дней, семь ночей в неделю»; «наверху» – уединение, панорамные виды плюс прохлада гор. Русские традиционно больше любят покупать жилье на берегу.

Согласия нет

До прошлого года недвижимость на острове стабильно дорожала: земля – на 20–25% в год, квартиры и дома (без учета земельного участка) – на 10–15%. В последний год рост цен прекратился. Девелоперы заявляют о том, что падения цен в курортном сегменте также не наблюдается. Впрочем, такой точки зрения придерживаются не все.

По данным, опубликованным Cyprus Property Magazine, цены на жилую недвижимость острова, колебавшиеся в течение первых трех месяцев 2009 года, в целом по итогам I квартала снизились на 1,7%. Согласно индексу BuySell Home Price Index, данный показатель сократился в январе по отношению к декабрю на 1,5%, в феврале вырос на 2%, а в марте вновь снизился на 2,2%. За последние 12 месяцев средняя стоимость жилья на Кипре снизилась на 2,2% до €187 053.

Однако в нынешней ситуации подобные колебания можно воспринимать на уровне погрешности,  по крайней мере – в сравнении с поведением цен на рынках недвижимости других европейских стран, насыщенных курортной недвижимостью, Кипр остается самой стабильной страной.

– Если сравнивать цены с весной прошлого года, то на квартиры они в среднем опустились на 5–7%, но на апартаменты в самых ликвидных комплексах (Limnaria Gradens, King’s Palace) цены остались на прежнем уровне. Такая же ситуация и с виллами: чем уникальнее проект, чем интереснее его местоположение, тем ниже вероятность снижения цены. Разве что иногда бывают интересные предложения на вторичном рынке, но они уходят также очень быстро, – рассказывает Юлия Сербина, ведущий специалист по зарубежной недвижимости компании «Гайот» (представительство Leptos Estates в Петербурге).

– Падения цен не происходит на Кипре вообще, уменьшение спроса наблюдается во всех регионах в области приобретения недвижимости off-plan. Что касается регионов, то Лимассол всегда отличался высокой популярностью, и сейчас здесь особенно чувствуется уменьшение спроса из-за высоких цен в регионе, – спорит Лилия Сарварова, директор по продажам компании Aristo Developers.

В Пафосе, который традиционно дешевле Лимассола, ситуация иная: с середины прошлого года многие британские инвесторы, вследствие финансовых проблем на родине, начали продавать ранее приобретенную недвижимость, из-за этого предложение резко выросло. Соответственно, в районах Пафоса, Фамагусты и Ларнаки, где традиционно преобладали британские покупатели, сейчас происходит некоторое уменьшение спроса. Район Никосии как столицы, где силен внутренний спрос, а также Лимассол, лидирующий по числу русских покупателей и переселенцев, ощутили влияние кризиса в меньшей степени. Впрочем, кипрские девелоперы, видя перспективы на российском рынке сбыта, сегодня проявляют высокую активность, благодаря которой регионы, ранее пользовавшиеся невысоким спросом россиян, сейчас набирают вес.

Сколько стоит?

Ценообразование на острове формируют две точки на карте: Пафос как культурный центр и Лимассол как эпицентр деловой жизни. Последний снискал особую любовь российских покупателей – именно с этого города в свое время началась экспансия русских на Кипр.

Ценник на «эконом» в недорогом малоэтажном комплексе – от €92 до €200 тысяч. В среднем квартиры с одной спальней предлагаются на продажу по цене от €120 до €300 тысяч, элитные виллы на побережье площадью около 500 кв. м предлагаются по цене €1,5–3 млн.

За €280–450 тысяч можно приобрести в Лимассоле или Пафосе среднюю виллу, площадью 150 кв. м, расположенную в комплексе с общим бассейном недалеко от моря либо в горах. В районе Фамагусты, например в Протарасе и Айа Текле, – от €280 тысяч. Похожую ценовую планку удерживает местечко Писсури. Самые приятные и доступные цены в районе Полиса, например в комплексе в районе деревни Аргака, а также в районе Ларнаки, поселке в районе деревни Перволия. Здесь вилла будет стоить порядка €250 тысяч.

Ежегодно кипрскими застройщиками возводятся сотни тысяч квадратных метров. Крупные девелоперы осваивают участки земли площадью более тысячи га. На рынке активно работают более десятка крупных и средних игроков, из которых в России наиболее известны Aristo Developers, Pafilia Property Developers, Leptos Estates, Cybarco, Athanasiou, Constantinou Bros Developers, Pandomus Property Developers, Lemestia Group. Присутствуют средние и мелкие застройщики, которые ведут строительство одного-двух проектов в год. В общей сложности насчитывается более 50 девелоперских компаний.

Кто следующий?

Как к себе домой сюда до последнего времени приезжали англичане: после обретения в 1960 году независимости от Великобритании Кипр сохранил сильные культурные связи со своей бывшей метрополией. Законодательная система копирует британскую, сохранилось левостороннее движение, и большинство киприотов говорят на английском языке. Все это привлекает на остров английских туристов – по полтора миллиона человек в год. Российские туристы и эмигранты на Кипре идут шаг в шаг за британцами, осваивая остров и приобретая здесь собственность, а в последние годы начинают уверенно вытеснять «первопроходцев».

Два года назад на долю британцев приходилось около 50% сделок на кипрском рынке, на россиян – 20%. В прошлом году британцы уступили 10%, а россияне укрепили свое присутствие на 5%. Остальные покупатели – граждане Германии, Швейцарии, скандинавских стран.

Сегодня доля британских покупателей составляет всего 15%, а россиян – 30%. Девелоперы говорят, что такое соотношение спроса заставляет учитывать российский менталитет при проектировании и строительстве объектов.

Россияне серьезно потеснили на Кипре покупателей из других стран, но островная недвижимость находит новые рынки сбыта. Сейчас девелоперы отмечают приход на Кипр инвесторов из Ирана. «Да, рынок недвижимости меняется, и портрет покупателя меняется вместе с ним. По нашим наблюдениям, за первые месяцы текущего года на русских покупателей пришлось уже 40% сделок», – отмечает Юлия Сербина.

Нон-стоп

Ни один из кипрских застройщиков с начала мирового кризиса не объявил о приостановке («заморозке») своих проектов. По-прежнему совершаются сделки даже на стадии начала строительства (off-plan), правда сегодня их стало заметно меньше – в продаже есть готовые объекты, а продавцы, чтобы подстегнуть спрос, щедро предлагают бонусы.

Основной спрос – на «малобюджетные» объекты (на Кипре это означает ценник €120–250 тысяч для апартаментов, €350–650 тысяч – для вилл). Такие данные приводят кипрские строительные компании, имеющие представительства в Москве. Запросы петербуржцев чуть скромнее – например, сотрудники компании «Гайот», делающие ставку на петербургских покупателей кипрской недвижимости, говорят о том, что спрос сдвинулся в сторону бюджетных вариантов в ценовой категории от €100 до €150 тысяч. Клиенты, интересующиеся более дорогой недвижимостью, есть, но их, по сравнению с прошлым годом, стало меньше.

Застройщики, как и везде в Европе, всегда сдавали и сдают объекты с качественной отделкой, сегодня к ней нередко добавляется мебель, предметы домашнего обихода, кондиционеры (например, предложения от компании Aristo Developers). Покупая в стадии строительства, можно получить скидку в 5–10%. Ряд компаний предлагает при заключении сделки вернуть расходы по организации ознакомительного тура.

Leptos Estates, помимо перечисленных бонусов, предлагает покупателям на 4 недели поселиться в двухместном номере в пятизвездочном отеле на основе полного пансиона. Это удобно для тех, кто покупает строящееся жилье, и, пока квартира или дом еще строится, клиент может рассчитывать на гостеприимство девелопера, владеющего несколькими крупными отелями. «Кроме этого, наша компания в этом году вышла с уникальным предложением по оплате и рассрочке платежа – вы сможете стать владельцем дома вашей мечты, уплатив первый взнос в размере всего 10%», – подчеркивает Юлия Сербина.

В Pandomus Property Developers клиентам предлагают крытую парковку и кладовую, бесплатную комплектацию электрооборудованием и мебелью (одновременно либо на выбор – зависит от проекта), бесплатную установку кондиционеров и подвесных потолков с освещением. Из нововведений – компания предложила трехлетнюю гарантию стоимости недвижимости. «Это означает, что в случае снижения цены на приобретенную у нас недвижимость спустя 3 года, после независимой переоценки, мы обязуемся вернуть разницу», – говорит Елена Козар, менеджер по продажам Pandomus Property Developers. Достаточно интересный PR-ход.

Как правило, все застройщики готовы помогать клиентам в получении ипотечного кредита – на Кипре это пока что несложно и недорого. «Банки дают кредиты от 3,5% годовых – это крайне низкая ставка. Это означает, что внеся авансовый платеж €120 тысяч, можно купить виллу за €500 тысяч, платя около €1600 в месяц в течение 30 лет. Либо получить апартаменты с тремя спальнями за €250 000, платя €550 в месяц в течение 30 лет», – говорит Юлия Гордеева, представитель компании Stasis Estates в Санкт-Петербурге.

Главное – не ошибиться

Главная кипрская проблема – около четверти острова c 1974 года находится под оккупацией турецкой армии. Республика Северный Кипр не признана ни одной страной мира, кроме Турции. Мирного пути решения «кипрской проблемы» до сих пор не найдено. Власти Кипра лишь обычно стараются предостеречь иностранных инвесторов от приобретения недвижимости в оккупированной части острова. Там тоже идет стройка, ряд компаний, в том числе русскоязычных, предлагают объекты на продажу, а цены – почти на треть ниже, чем на официальном Кипре. Турецкие власти разрешают продажу недвижимости, в том числе оставленной греческими беженцами. Власти Республики Кипр считают покупку такой недвижимости уголовным преступлением. Большинство греков-киприотов в результате событий 1974 года были вынуждены бежать с северной части Кипра на юг острова, в то время как их дома и имущество достались переселенцам из Турции. ТРСК отделена от остальной части Кипра буферной зоной. Линию, разделяющую остров на два сектора (так называемая зеленая линия - англ. Green Line), охраняет контингент Вооруженных сил ООН по поддержанию мира на Кипре (ВСООНК).

– Более 80% недвижимости принадлежит греческим беженцам, которые в 1974 году, с приходом турецкой армии, были вынуждены покинуть свои дома и бежать на юг. Очень много лет эта земля пустовала, в последние годы на ней начали строить. Мы считаем это строительство незаконным, а приобретение таких объектов – преступлением. Мы уверены, что рано или поздно «кипрская проблема» будет решена, и каждый сможет вернуть свое недвижимое имущество, – говорит генеральный консул Республики Кипр в Санкт-Петербурге Антонис Саммутис.

Кипр – единственная страна в Евросоюзе, которая предоставляет ВНЖ через покупку недвижимости. Для получения ВНЖ нужно собрать небольшой список документов: копию договора купли­продажи недвижимости, копию заграничного паспорта, 4 фотографии, заполнить в установленной форме анкету, предоставить свежую выписку с банковского счета, где имеется сумма не менее €12 000 на каждого взрослого, претендующего на ВНЖ. Пройдя очень формальное собеседование в муниципальном офисе иммиграционной службы и оплатив пошлину в размере €40, претендующий на ВНЖ получает так называемый alien book, в переводе на русский «паспорт иностранца». С этого дня уже можно жить на острове. Сам ВНЖ (pink slip) придет в течение 6 месяцев на адрес, предоставленный в анкете. Кроме того, прямые родственники владельца недвижимости также имеют право получить ВНЖ. Если нет нужды в ВНЖ, то без проблем можно получить многоразовую визу, которая действительна от одного года до пяти лет и дает право проживать на острове до 180 дней в году (по 90 дней в полугодие).

Автор: Юлия Лозовская
Журнал "Ваш Дом За Рубежом"