А вот замыкает составленную журналом «м2» и порталом Varianti.lv десятку самых элитных квартирных предложений Латвии столичное жилье за 1,4 млн евро.

Чтобы никто не знал

Рынок действительно дорогих и эксклюзивных латвийских квартир был и остается закрытым для широкой публики. Публичность хозяевами этих объектов не приветствуется. И часто, прежде чем дать разрешение маклерам на показ квартиры потенциальным покупателям, собственники желают заранее получить информацию о том, кто они и каков уровень их финансового состояния? Это, в свою очередь, весьма негативно воспринимается уже самими клиентами: нас проверяют?! «Продать так, чтобы никто не знал об объекте», — по мнению ряда латвийских маклеров, работающих в дорогом сегменте, этот принцип в последнее время не столько помогает, сколько вредит делу. Вступление в силу с 1 июля 2010 года поправок к Закону «Об иммиграции» (они позволяют иностранцам претендовать на получение вида на жительство в Латвии при покупке недвижимости общей стоимостью свыше 100 000 латов) подхлестнуло интерес к дорогим объектам Риги и Юрмалы со стороны россиян и жителей других стран СНГ. И все они, разумеется, хотели бы иметь представление о наиболее полной картине предложений.

Хотя стоит признать, что активность подавляющей части потенциальных покупателей дорогих рижских и юрмальских квартир состредоточена в ценовом сегменте до 500 000 евро за весь объект, или до 2 700-3 200 евро за единицу жилой площади. Те же предложения, которые считаются элитными по латвийским меркам, стоят дороже: речь идет о миллионах евро и средних ценах квадратного метра от 5 000 до 10 000 евро. И таких предложений не так уж и много. Таких, которые действительно соответствуют запрашиваемой цене.

Очевидное — невероятное

В 2008 году латвийское информационное поле взорвала новость, впоследствии растиражированная международными лентами, о появлении в Риге «самой дорогой квартиры» ценой в 4,7 млн евро! На такой статус претендовали апартаменты площадью 600 кв. м в доме на ул. Стрелниеку, 11. И «мебель, изготовленная по специальному заказу в единственном экземпляре», и «дубовый паркет с оригинальным для каждой комнаты орнаментом» — пестрил достоинствами этого предложения пресс-релиз, посвященный квартире. Правда, маклеры умолчали тот факт, что само здание, в котором располагался «рекорд-смен», ну никак не соответствовало его статусу. «Цену определил сам владелец квартиры. Переубеждать его мы не стали, а просто использовали эту новость как повод для хорошего пиара», — честно признались представители компании, два года назад торговавшей этими апартаментами. Покупателя недвижимости по цене «пиар-акции» так и не нашли. Максимально возможную стоимость данного предложения, если бы оно было сейчас представлено на рынке, эксперты оценили не более чем в 1,5 млн евро.

Из той же серии «невероятного» и датированная декабрем 2008 года новость о регистрации в Земельной книге Латвии записи о сделке с квартирой площадью 256 кв. м в Старой Риге (на ул. Грециниеку) по цене 4,027 млн латов (5,73 млн евро) — то есть по 22 382 евро за квадратный метр. Абсурд! В Риге нет ни одной квартиры, у которой можно было бы сформировать подобную цену единицы площади! Да и, как уверяют работающие в элитном секторе маклеры, ни одна реальная сделка по покупке апартаментов в латвийских многоквартирных домах никогда еще не проходила по цене, превышающей даже 3,5 млн евро.

Если проанализировать имеющуюся у «м2» и портала varianti.lv информацию, то получается, что самая дорогая сделка с квартирами — это проведенная при посредничестве Latio покупка двух квартир, впоследствии объединенных в одну, в доме на ул. Альберта, 4. Российский предприниматель Игорь Малышков в конце 2008 года выложил за эту квартирную собственность в 404 кв. м и условную часть земельного участка 3,03 млн евро. Чуть меньше — 2,8 млн евро (хотя некоторые наши источники и называют цифру в 3,5 млн евро) — в 2006 году было заплачено за квартиру площадью 594,5 кв. м в доме на ул. Пумпуру, 5, бизнесменом Майклом Аврутиным. Этим объектом торговали несколько компаний, но в итоге покупатель и продавец договорились напрямую. За 2,5 млн евро в момент начала кризиса на рынке недвижимости Латвии был реализован пентхаус в клубном доме на ул. Вальню, 4. Вот три самые крупные сделки, получить подтверждение о реальном проведении которых и varianti.lv смогли из разных независимых источников.

Дорогая десятка

Итак, по данным журнала и портала varianti.lv, самое дорогое на настоящий момент достояние латвийского квартирного рынка располагается по рижскому адресу: ул. Пумпура, 5. В былые годы маклеры именовали этот дом не иначе как домом нефтяников. Что подразумевало под собой высокий уровень благосостояния здешних жителей. «Барский дом, который оставался престижным и в царские времена, и в годы Первой республики, и сейчас! Он сочетает в себе отличное месторасположение, высокое качество постройки и великолепие отделки. О том, что это за дом, понимаешь, как только попадаешь в подъезд: отделка лестничной клетки превосходит отделку многих элитных квартир!» — такую восхищенную характеристику дома на ул. Пумпура, 5, довелось услышать автору этих строк из уст одного маклера. Лидер нашего топа — это квартира площадью 650 кв. м, за которую просят 4,5 млн евро. Примечательно, что еще год назад та же самая недвижимость позиционировалась за 4 млн евро. Но кризис позади и, видимо, поэтому собственник и продавец — компания Baltic Sothebys International Realty — сочли уместным добавить к цене 0,5 млн евро. К сожалению, получить фотографии самой дорогой квартиры Латвии журналу и порталу varianti.lv не удалось: собственник против их публикации. Приходится ограничиться снимками лестничных клеток этого здания.

Вот уже второй год остается неизменной цена в 4 млн евро на пентхаус в юрмальском проекте Marienbādes Nams. Это трехуровневые апартаменты, чья общая площадь вместе с техническим этажом и паркингом составляет 1 456,5 кв. м. Непосредственно для проживания из них предназначены 912 кв. м, еще 178 кв. м — это терраса. Эксклюзивная квартира предлагается с серой отделкой. А потому для ее доведения до ума, что включает в себя завершение строительства на террасе настоящего 12-метрового бассейна, потребуется еще ну никак не менее миллиона евро. Пентхаус в Marienbādes Nams славится одним из самых лучших в Юрмале видов на взморье и главный курорт Латвии. Различные источники журнала и портала varianti.lv подтвердили факты знакомства с квартирой потенциальных покупателей. Однако ни один из них пока не предложил запрашиваемой цены, а сам хозяин твердо стоит на своем.

Третий фигурант элитного топа — апартаменты (700 кв. м) на верхнем этаже рижского дома на ул. Кугю, 26. Официально считается, что эта собственность владельца компании Pro Kapital Эрнесто Преатоне активно не продается. Однако если появляется серьезный потенциальный покупатель, то ему непременно покажут эту полностью меблированную и обустроенную квартиру с шикарными видами на Даугаву, Старый город и президентскую резиденцию. И такие показы происходили в 2010 году. Максимум, сколько предлагали потенциальные покупатели, — 2 млн евро. Что вдвое меньше первоначально озвученной на эти апартаменты цены в 4 млн евро.

А вот кто действительно за прошедший год выпал из списка продаваемой латвийской элиты, так это упоминавшийся нами год назад пентхаус в 436 кв. м в проекте Centra Nams. Не получив запрашиваемых 3,5 млн евро, собственник-россиянин переехал в него сам. И несмотря на то что квартира до сих пор фигурирует в листах продажи некоторых латвийских маклерских компаний, мы ее в свой топ не включаем.

Четвертая по дороговизне квартира Латвии — до сих пор не появлявшаяся в публичном поле еще одни апартаменты из уже упоминавшегося проекта на ул. Кугю, 26. Это пентхаус (300 кв. м) на шестом этаже, который можно объединить еще с одними апартаментами площадью 260 кв. м. К ним прилагается терраса на 5-м этаже площадью 150 кв. м. Этот объект недвижимости доступен потенциальным покупателям по цене 4 000 евро за кв. м жилой площади с серой отделкой и 1 333 евро — за кв. м террасы. Итого набегает 2,44 млн евро.

2,2 млн евро — такова цена квартиры в 455,5 кв. м в реновированном доме югендстиля, расположенном по адресу Антонияс, 12. Двухуровневые апартаменты занимают пятый и шестой этажи здания. Первый уровень отведен под жилую комнату, кухню и библиотеку, две спальные комнаты с широкими санузлами, сауной и гардеробными, второй — холл, спальню, кабинет, два снаузла и две гардеробные. Имеются три камина. Как уверяют представители компании Vestabalt, которые и торгуют этими апартаментами, в последнее время они ежемесячно водят в эту квартиру потенциальных покупателей.

В рижском доме на улице Пумпура, 5, находится еще один фигурант нашего топа. Элегантная квартира площадью 278 кв. м в конце 2010 года была представлена на портале компании Baltic Sothebys. Как сказано в ее описании, «в квартире расположены большая гостиная с камином, соединенная со столовой и кухней, кабинет, две спальни, две ванные комнаты, две гардеробные, хозяйственная комната, гостевой туалет и холл с балконом». Данное предложение занимает второй этаж и предлагается в продажу со всей мебелью и техникой. Запрашиваемая цена — 2 млн евро. Не знаем, по этой цене или нет, но, по нашей собственной информации, квартира близка к продаже.

За 1,68 млн евро предлагается пентхаус в известном курортном проекте «Юрмальская волна». Им торгует компания Interhaus, позиционирующая построенное в 2007 году здание как дом класса de luxe. Расположенная на последнем, седьмом, этаже квартира имеет общую площадь 326,6 кв. м. Как уточняет продавец, «апартаменты предлагаются под отделку».

Двухспальная квартира в престижном юрмальском проекте Bellevue (в доме всего девять апартаментов) заслуживает упоминания уже по той причине, что стоимость квадратного метра в ней составляет 9 824 евро, что для нынешнего рынка недвижимости Латвии является одним из рекордных показателей. Но попасть в первую десятку топа ей удалось и благодаря общей цене — 1,62 млн евро за 164,9 кв. м. Покупателей, которые не любят лишнего внимания к своей персоне, должно привлекать то, что элитный комплекс находится в довольно тихом месте Юрмалы и недалеко от моря.

Согласно информации на страничке компании Real Estate Jurmala, в 1,5 млн евро оценена продавцом квартира в 347,9 кв. м в проекте Lielupes Marienbade (Юрмала). Она располагается на 5-м этаже 6-этажного дома и имеет четыре спальни, четыре санузла, две кухни и две террасы.

Ну а замыкает нашу великолепную десятку представленная на портале компании Latio двухуровневая квартира на ул. Бривибас (рядом с ул. Блауманя). Заявленная цена квартиры, в которой имеются также сауна и камин, — 1,4 млн евро. Площадь — 389 кв. м.

P.S. Основной движущей силой в сегменте самых дорогих латвийских квартир остаются покупатели с востока. Это не только россияне, хотя их и большинство. Это и граждане Казахстана, Узбекистана и Белоруссии. Встречаются и имеющие советские корни израильтяне. А вот местные в этом списке потенциальных клиентов практически отсутствуют. Хорошо, если из десяти покупателей, просматривающих квартиры с ценой более 1,5 млн евро, хотя бы один будет из самой Латвии.

В целом реальных покупателей на самые элитные квартиры Латвии — раз, два и обчелся. Как признаются маклеры, редкий из объектов нашего топа «лучших из лучших» может похвастаться большим количеством показов. Товар это все-таки штучный! Равно как и его покупатель! Так что своего нового собственника квартиры могут ждать годами, особенно если нынешние владельцы не испытывают никаких финансовых проблем, а потому не готовы особо сильно уступать в цене.

По версии источников «м2» и портала varianti.lv, две самые дорогие квартирные сделки 2010 года были совершены в Юрмале. Апартаменты в проекте «Дзинтару, 39» нашли нового собственника за 1,75 млн евро. Чуть менее 1,4 млн евро выручили за квартиру в 308,2 кв. м в проекте Bellevue, которую первоначально планировалось выставить на аукцион. Однако ее удалось реализовать до момента проведения торгов.

Varianti.lv

Вообще, в этом квартале рынок не переставал нас удивлять: небывалым всплеском активности участников в июле, беспрецедентным падением этой активности в сентябре, поступательным ростом оптимизма жителей Латвии относительно перспектив своего развития, а также слухами о массовой скупке иностранцами сельских и лесных угодий.

Не менее удивительно было и то, что, несмотря на оптимизм и увеличение числа сделок,  рынок, впервые за год, не только приостановил свой рост, но и продемонстрировал определенные тенденции к снижению.

В рассматриваемый период на рынок оказывали определяющее влияние два основных события - вступление в законную силу поправок в Закон об иммиграции Латвии, предоставляющих инвесторам право получения временного вида на жительство и выборы в 10-ый Сейм Латвии.

1 июля 2020 года в ЛР вступили в силу поправки к Закону об иммиграции, на которые возлагали большие надежды, как в самой Латвии, так и за рубежом. Согласно этим поправкам, временный пятилетний вид на жительство в Латвии (читай – в Шенгенской зоне) могут получить те иностранные инвесторы, которые купят в стране недвижимость (на сумму не менее 100 000 латов — в Риге и Рижском регионе либо в Даугавпилсе, Елгаве, Екабпилсе, Юрмале, Лиепае, Резекне, Валмиере или Вентспилсе; на сумму не менее 50 000 латов — в других местах). При этом на собственность, приобретенную до 1 июля, действие закона не распространяется.

Вид на жительство будет выдаваться также зарубежным бизнесменам, вложившим в уставный капитал действующего в Латвии предприятия не менее 25 тыс. латов и уплатившим не менее 20 тыс. латов в виде налогов за год. Помимо этого, заграничные инвесторы могут поселиться в государствах Шенгена, если у них есть субординированные вклады в кредитных учреждениях Латвии на сумму не менее 200 тыс. латов.

Расчет законодателей был абсолютно прост: учитывая, что в Латвии накануне кризиса оставалась лишь единственная отрасль, которая в буквальном смысле тащила на себе всю экономику - операции с недвижимостью и все, что с ними связано – от торговли до ремонта и строительства, - то именно восстановление этой сферы и может стать той палочкой-выручалочкой, которая выведет страну из экономической пропасти, куда она попала в результате необдуманных шагов предыдущих правительств.

На первый взгляд, так оно и есть – за 20 лет независимости Латвия смогла приобрести то, что однозначно котируется на восточных рынках – свой политический статус члена ЕС а также страны, присоединившейся к шенгенскому договору.

Благодаря этому положение постоянного жителя Латвии практически ничем не отличается от положения постоянного жителя других стран ЕС, в том смысле, что дает ему право свободно передвигаться по Европе, находиться там ровно столько, сколько он пожелает, иметь право на работу, образование и медобслуживание в соответствии с европейскими стандартами и т.д. Казалось бы, у страны появился товар повседневного спроса и теперь, будучи грамотно привязанным к рынку недвижимости, он должен вызвать над ней золотой дождь.

Наблюдатели посчитали, что ввиду принятия указанных поправок в Закон, рынок недвижимости Латвии в ближайшей перспективе обречен на резкий скачок цен, в связи с чем многие из тех, кто откладывал покупку недвижимости на неотдаленное будущее, поспешили совершить сделки уже в июле. Был зафиксирован интерес и со стороны спекулянтов. В итоге только в Риге в июле было проведено 495 сделок с квартирами - самый высокий показатель как за 2010, так и за 2009 годы. Для сравнения - в июне в столице было зарегистрировано только 309 сделок.

Немного с опережением сыграли покупатели земли - в кадастре всплеск активности игроков на земельном рынке был зафиксирован в июне 2010 г. В этом месяце было совершено 42 сделки с городскими земельными наделами - в два раза больше, чем мае. Речь, безусловно, идет о Риге, как о наиболее ликвидном рынке.

Примерно та же тенденция сохранилась в августе - 372 покупки квартир - второй результат в текущем году.

В июле покупали в основном местные жители. Россияне, предпочитающие покупать летом курортную недвижимость, особой активности не проявляли. В Юрмале, кстати сказать, было зафиксировано в этом месяце минимальное за весь год количество сделок по квартирам - всего 5 - и обычное количество продаж домов - 15. Правда, в августе, после проведения небывалого по своему размаху музыкального фестиваля "Новая волна" структура покупателей немного изменилась в пользу россиян. Об этом же говорит и статистика по сделкам в Юрмале - 23 квартиры и 21 дом.

Однако летние покупатели, которые стремились обогнать рост цен, на этот раз ошиблись - в июле и августе цены в Риге практически не росли - они колебались на уровне EUR 580 за 1 кв.м.

В сентябре же количество покупок упало в Риге до минимального уровня за весь кризисный период - 187!  Таким низким оно не было даже в период Великого обвала цен в 2008 году. По всей вероятности, июль и август, в силу вышеуказанных обстоятельств, приняли на себя весь объем сделок, который должен был произойти в последующие месяцы. Поэтому в сентябре произошел спад активности. Объем же предложений оставался высоким. Перейдя рубеж в EUR 550/m2, рынок смог принять достаточно много объектов недвижимости, приобретенных до 2003-2004 гг., однако переварить этот объем при снизившемся уровне покупок он не смог. Цены сделали шаг назад. Небольшой, но все же шаг - квадратный метр подешевел на 0,4% и снова составил 578 евро.

Таким образом  рынок завершил годовое поступательное движение вверх.

Впрочем, ничего удивительного ни в том, почему рынок вырос так значительно, начиная с сентября прошлого года, ни в том, почему этот рост приостановился, нет.

Эксперты "Century21Baltwest" отмечали в предыдущих обзорах, что резкое сокращение в период кризиса количества продаваемых объектов на рынке неминуемо приведет к поступательному росту цен. Даже притом, что, начиная с 2008 г. количество покупателей не превышало 3% от общего числа жителей страны.

Но в марте 2010 г., когда цены перевалили за психологически важную отметку в EUR550/m2, и количество потенциальных покупателей сократилось до 2,5%, наши эксперты предупреждали о возможном торможении роста и даже об откате назад.

Слухи о массовом наплыве инвесторов из-за рубежа и последующим за этим ростом цен спровоцировали то, что те покупатели, которые рассчитывали купить недвижимость до конца года, приняли решение купить ее уже в июле и в августе, что привело к реальному сокращению сделок в сентябре. При сохранении предложения на том же уровне, что и в предыдущие месяцы, рынок продемонстрировал сначала боковой тренд, а затем и тенденцию к откату.

А что же иностранные инвестиции, которых так долго ждут участники рынка? Увы, надежды на их скорый приход не оправдались.

В начале сентября, по данным газеты Latvijas Avīze  только 5 заявок было подано от инвесторов, желающих получить вид на жительство. В конце сентября это количество возросло до 18.

13 сентября "Rietumu banka",  позиционирующий себя в качестве лидера на рынке продуктов и услуг, связанных с получением вида на жительство в Латвии, заявил, что первый инвестор получил соответствующую отметку в своем паспорте. Это был россиянин, открывший субординированный депозит в указанном банке на требуемую сумму.

И хотя тот же банк утверждает, что в его базе данных находится несколько десятков человек, начавших при его посредничестве процедуру получения вида на жительство, данная информация пока не подтверждается из других источников. Да и не десятки, а тысячи инвесторов нужны сегодня Латвии для того, чтобы переломить ситуацию в экономике страны – именно об этом количестве и говорил бывший вице-мэр Риги А.Шлессерс, агитируя год назад за принятие этого закона.

Таким образом, не смотря на то, что интерес к такому продукту как вид на жительство в ЕС был и остается в мире достаточно высоким, на латвийской экономике это никак не отразилось. Массовый иностранный инвестор, в отличие от таких стран как Канада, США и даже Болгария в страну пока не пришел и вряд ли придет в ближайшее время. Причин здесь несколько.

Во-первых, вид на жительство в большинстве своем интересует иностранцев не для того, чтобы жить и работать в Латвии, а для того, чтобы использовать ее как транзит в другие, более благополучные страны Старого Света, либо чтобы передвигаться по Европе неограниченное количество дней, не стоять в очередях за получением виз и пр. А для этого вполне можно использовать возможности, предоставляемые иммиграционным законодательством, например, Италии, где искомую отметку можно получить, купив недвижимость за EUR300'000, или в той же Болгарии, заплатив государству EUR150'000 или предоставив ему беспроцентный кредит на пять лет в сумме полмиллиона евро.

Во-вторых, и это самое главное, в указанных странах инвестор сразу же получает постоянный вид на жительство, что для него имеет принципиальное значение. Как разъяснили нашему эксперту в Управлении по делам гражданства и натурализации Латвии, через пять лет временного вида на жительство инвестор может ежегодно продлевать его, предъявив справку о доходах и доказав, что имеет жилье в Латвии (в том числе и съемное). При этом наличие в собственности приобретенной пять лет назад недвижимости или денег на депозитном счете значения уже иметь не будет. Но получение постоянного вида на жительство для иностранцев с 1 июля стало еще более сложным. Мало того, что надо сдать латышский язык, необходимо еще в течение первых пяти лет временного проживания находиться в шенгенской зоне в совокупности не менее 4 лет. Т.е. иностранец не может выехать, например, в Россию или на Украину более, чем на два с небольшим месяца в году (ранее этот срок составлял полгода). Следовательно, Латвия здесь неконкурентоспособна.

Тем не  менее, наиболее востребованным на рынке является именно постоянный вид на жительство. Кстати россияне и другие граждане стран СНГ не являются главными потребителями этого продукта. Первенство удерживают китайцы и пакистанцы.

Они действительно приносят сотни миллионов долларов в бюджеты стран, принимающих иммигрантов или предоставляющих им легальную возможность передвигаться по Европе. Но для них актуален только продукт под названием постоянный вид на жительство. И это основная категория, за которую имело смысл бороться.

В-третьих, вид на жительство для иностранцев в ЕС или в странах Северной Америки - это очень доходный, но чрезвычайно сложный бизнес, предусматривающий наличие разветвленной инфраструктуры. Ее главным элементом являются не банки, риелторские или юридические компании, которые пытаются заниматься этим бизнесом в Латвии, а сеть агентов по всему миру, осуществляющих маркетинг, консультации и прочие вещи, без которых этот бизнес развиваться не будет. Банкиры, риелторы и юристы подключаются к нему лишь на определенных этапах, в целом же это не их специализация.

Судя по всему, латвийские парламентарии вывели свою страну на рынок, о котором они не имели достаточно четкого представления. Хотя справедливости ради надо отметить, что разработчикам поправок в Закон об иммиграции пришлось преодолеть мощное сопротивление националистически настроенных депутатов сейма, которые приложили все свои усилия, чтобы торпедировать их принятие. И то, что получилось, стало результатом сложного компромисса. К сожалению, этот компромисс был достигнут за счет экономического эффекта.

И, наконец, четвертое: особой инвестиционной привлекательности у Латвии сегодня нет, страна продолжает находиться в глубоком кризисе, внутренний спрос на недвижимость здесь минимальный, а политические риски остаются высокими, что и показали прошедшие выборы, в результате которых в правительственной коалиции могут оказаться крайне правые националисты. Поэтому это не самый привлекательный рынок для зарубежных спекулянтов.

Все это вместе взятое привело к тому, что поправки в Закон, призванные наводнить Латвию иностранными инвестициями, своего эффекта не дали. И если латвийские банковские продукты, открывающие иностранцам дорогу в ЕС,  еще могут быть востребованы в странах бывшего СССР, то о недвижимости этого сказать пока нельзя. Закон в том виде, в котором он существует сегодня, является лишь дополнительным стимулом для тех иностранцев, которые уже рассматривали возможность покупки недвижимости в стране.

Другие потенциальные покупатели зарубежной недвижимости из России, Украины или Белоруссии вряд ли обратят свое внимание на латвийский рынок из-за принятых недавно нововведений. Интерес к теме, безусловно, есть (его и не может не быть в условиях отсутствия подробной информации в свободном доступе - см. выше информацию о необходимой инфраструктуре), но реальных покупок, как видим, нет.

И все же, каковы перспективы рынка в ближайшем будущем?

Многие справедливо связывали ответ на этот вопрос с выборами в X Сейм Латвии, состоявшимися 2 октября 2010 г. Победу на них одержал блок "Единство", составлявший основу правительственной коалиции и в прошлом году.  Это правительство связало себя еще год назад обязательствами перед МВФ и не скрывало даже в ходе предвыборной кампании, что намерено и дальше затягивать пояса на теле жителей страны - повышать и вводить новые налоги, увеличивать пенсионный возраст, повышать стоимость коммунальных услуг и т.д.

Окончание туристического сезона в Латвии только усилит эти тенденции. Прогнозируемый рост экспорта и увеличение некоторых производств может незначительно сказаться на снижении безработицы (летом она традиционно немного снизилась - до 19,5%, но с началом осени стала вновь возвращаться на прежний 20% уровень), но не настолько, чтобы сказаться на уровне потребления.

Латвийский лат, накрепко привязанный к евро, по-прежнему будет являться "священной коровой" для победившего политического блока, который твердо стоит на страже интересов шведских банков, инвестировавших в свое время миллиарды евро в систему ипотечного кредитования страны. Ни о какой девальвации, которая смогла бы оживить производство, речи, конечно же, не идет.

Следовательно, рассчитывать на какие-то изменения в экономике в ближайшем будущем не приходится. Обнищание народа будет продолжаться, а его покупательная способность снижаться. А, как мы уже выяснили, именно внутренний спрос будет определять на ближайшее время развитие рынка недвижимости  ЛР. Грядущее  повышение  тарифов  на теплоэнергию, которое уже анонсировано коммунальными службами, еще более усилит прошлогоднюю тенденцию сезонных продаж, что приведет к дальнейшему увеличения предложений на рынке и к сокращению спроса.

За возобновление роста говорит, пожалуй, только оптимизм населения.

По данным сентябрьского SEB - индикатора цен на жилье 32%  населения (месяцем ранее 29%) согласно с утверждением о том, что через год цены на жилье будут выше, чем сейчас. Число, высказавшихся за падение цен, достигло своей низшей точки за все время опросов – только 18% жителей Латвии считают, что цены рынка недвижимости за год упадут (месяцем ранее 19%). Немного уменьшилось число нейтрально настроенных, сейчас 32%, по сравнению с 35% в прошлом месяце, считают, что цены и через год останутся на сегодняшнем уровне. А 19% опрошенных не смогли или не захотели ответить на вопрос Индикатора (ранее – 16%).

Эксперт по социальной экономике банка SEB Эдмунд Рудзитис так прокомментировал результаты опроса: «Несмотря на информацию об удорожании энергоресурсов и продуктов питания, настроение жителей Латвии в отношении цен на недвижимость существенно не изменилось. Пока новые счета за тепло не получены, а также неизвестно, какой налог на недвижимость придется платить в следующем году, люди не считают эти факторы значимыми при оценке потенциала рынка недвижимости. Еще меньшее влияние на прогнозы имеют процентные ставки, которые находятся на сравнительно-низком уровне и в будущем могут вырасти».

Настроение жителей, как известно, является важным фактором развития рынков, но далеко не определяющим. Как известно, это настроение может меняться достаточно быстро под влиянием объективных причин.

Что одержит верх: настроения людей или объективные  предпосылки покажет время, но по прогнозу экспертов "Century21" квадратный метр в Латвии будет, в ближайшей перспективе, скорее всего, дешеветь. Это будет не обвальное падение, как два года назад, а скорее плавное снижение цен до февральского уровня - EUR550/m2.

Это тот рубеж, после которого с рынка должны уйти объекты, приобретенные в 2003-2004 гг. и когда, по всей вероятности, вернутся те участники (0,5% населения), которые не смогли перешагнуть эту психологически важную отметку и ушли с рынка в начале весны этого года. Тогда у рынка появится шанс снова развернуться в сторону роста. Дальнейшее же, как уже давно стало традицией в Латвии, будет зависеть от действий правительства и от развития общей экономической ситуации в стране.

Тенденция к снижению уже проявилась на рынке курортной недвижимости, для которого в принципе характерен сезонный характер. Если до сентября цены на юрмальские новые проекты держались минимум на уровне EUR2’000/m2 и даже незначительно росли в июле и августе, то в сентябре был зафиксирован откат до EUR1’800-1’700. На Видземском взморье (Царникава-Саулкрасти и пр.) цены опустились до EUR1’400-1’200/m2. Т.е. застройщики наконец поняли, что Балтийское побережье – это все же не Лазурный берег, спустились с небес на землю и рынок курортной недвижимости стал постепенно приобретать реальные очертания. По всей вероятности, прозрение скоро придет и на рынок вторичного жилья.

Прошедшее лето ознаменовалось также увеличением интереса покупателей к сельскохозяйственным и лесным угодьям Латвии. И не просто увеличением интереса, а ростом числа реальных покупок. По данным Земельной книги, в августе было заключено 240 сделок на землю, а в октябре - 246. На первый взгляд ничего особенного - чуть выше среднего. Более того, в январе, феврале и марте было проведено куда больше сделок с землей - 469, 267 и 302 соответственно. Но если посмотреть их структуру, то станет понятна паника, которая охватила министра земледелия Яниса Дуклавса: землю летом и ранней осенью покупали в основном иностранцы.

В первой половине этого года они уже скупили 15 000 га пахотных и других с/х земель (преимущественно в Лудзенском и Резекненском крае). По мнению наблюдателей, в конце лета эта тенденция возобновилась с небывалой силой (хотя точные данные об объеме сделок не называются).

По мнению министра земледелия, чьи слова приводит газета Neatkariga rita avize, если так пойдет и дальше, то скоро крестьянам придется арендовать земельные участки у иностранных владельцев. Эта опасность тем более велика, что с 1 мая 2011 г. снимутся все ограничения на покупку земель иностранцами - гражданами Евросоюза. В связи с этим уже сегодня министр планирует обратиться в Еврокомиссию, с просьбой на три года увеличить срок ограничения на продажу с/х владений.

Между тем, после засушливого лета и гибели урожая зерновых в Европе, сельскохозяйственные земли становятся объектом интереса со стороны инвесторов в разных странах мира. Так что ничего удивительного в приведенной статистике по Латвии нет. Однако в стране существует другая проблема - огромное по ее масштабам количество заброшенных сельскохозяйственных земель - по официальным данным - не менее 100 тыс. га. Именно эти земли находятся в собственности у банков (бывшая залоговая собственность), да и просто брошены хозяевами, которым невыгодно заниматься сельхозпроизводством в современных условиях (в основном, из-за отсутствия кредитов и субсидий). Эти земли, прежде всего и идут на продажу.

Следовательно, уже на следующий год у нас есть шанс констатировать оживление производства, например, зерновых, что реально создаст дополнительные рабочие места. Можно также прогнозировать активизацию земельного рынка и сопутствующей ему промышленности.

Все это говорит о том, что кризис, пусть и жестко, но все же ставит латвийскую экономику с головы на ноги.

Источник: www.century21.lv

В конце первого квартала, когда цены на серийное жилье в Риге поднялись до средней отметки EUR550/m2., число покупателей на рынке, по оценке SEB – индикатора цен на жилье, сократилось на полпроцента, остановившись на показателе 2,5% от числа всех жителей Латвии. Уже тогда эксперты Century21Baltwest предположили, что в следующем квартале рынок «будет развиваться небольшими темпами, с возможными небольшими откатами и слабыми рывками», что собственно и произошло.

В апреле рынок еще демонстрировал бурный рост на уровне 3,5%, в мае темпы роста замедлились до 1,5%, а в июне и вовсе остановились. Средняя стоимость квадратного метра серийного жилья в Риге достигла EUR 578. При этом цена этого метра в однокомнатной квартире остается выше, чем цена такого же метра в крупногабаритной квартире. Это говорит о том, что уровень доходов населения остается весьма низким и спросом пользуется в основном малогабаритное жилье.

С другой стороны, как только цены перевалили за EUR 550 и достигли отметки 2003-2004 гг., резко возросло количество предложений на рынке – на 12,5% в мае месяце – владельцы жилья приобретенного в эти годы и ранее получили возможность продать его почти без потерь.

Многие при этом ожидали увеличения покупательского спроса за счет возвращения ипотеки на латвийский рынок, не этого не произошло. Хотя большинство латвийских банков начинает пересматривать свое отношение к этому продукту, он остается все еще мало востребованным на рынке жилья. И дело не только в том, что большинство населения Латвии по-прежнему не подходит под критерии банковского кредитования по уровню своих доходов. Люди стали попросту осторожнее – сказывается негативный опыт прошлых лет, следствием которого стало массовое разорение несостоятельных заемщиков.

В результате спрос явно превысил предложение, что уже в июне привело к остановке поступательного движения вверх.

Между тем, на рынке продолжают преобладать позитивные настроения – по данным уже упоминавшегося SEB –  индикатора  цен  на  жилье,  в  июне  число  тех,  кто

ожидает падения рынка в течение ближайших 12 месяцев, составило 25%. 30% считало, что цены не изменятся. Остальные предполагали рост.

Таким образом, психологически рынок все еще настроен позитивно и, в среднесрочной перспективе, для этого есть основания. Дело в том, что увеличение предложения на рынке при ограниченном спросе неминуемо повлечет за собой боковой тренд и возможно даже падение цен. Однако это падение довольно быстро снова приведет к уходу с рынка тех продавцов, кто покупал недвижимость в диапазоне EUR 550 – 700 за кв. метр и спрос снова превысит предложение. А это, в свою очередь, снова приведет к росту цен.

Получается, что рынок обречен в ближайшей перспективе на колебания в диапазоне 500-600 евро за квадратный метр?

Это зависит от ряда условий, связанных с наличием спроса.

Первым условием является состояние рынка ипотеки. Это состояние определяется сегодня двумя факторами: регулированием банковской системы, которая не допускает кредитования заемщиков, имеющих официально подтвержденный доход ниже 500 LVL (около $1000) в месяц; и отношением самих заемщиков к кредитованию сделок с недвижимостью. Как уже указывалось, спрос на кредиты среди населения остается очень низким. По данным того же индикатора SEB, лишь 3% жителей готово взять сегодня ипотечную ссуду. Кроме того, далеко не все банки Латвии вернулись сегодня к кредитованию населения вообще и к ипотеке в частности.

Сокращение числа ипотечных заемщиков привело даже к активизации небанковских кредитных организаций, которые в последние годы небезуспешно заменяли банки на рынке кредитования, - ведь на них не распространяются банковские ограничения по обеспечению займов.

Эти структуры как минимум два года не имели проблем с клиентами, хотя их процентная ставка минимум вдвое превышает банковскую.  Однако сегодня наблюдается сокращение числа заемщиков и у них, что вынуждает, например, такую известную кредитную организацию как «Матекс» активизировать свою рекламу в СМИ и предлагать партнерство профессиональным участникам рынка – компаниям по недвижимости.

Таким образом, ипотека явно в течение ближайшего времени не станет тем фактором, который переломит ситуацию на рынке.

Вторым условием, безусловно, является наличие или отсутствие на рынке иностранных инвесторов. На них сегодня возлагают особую надежду, как участники рынка, так и латвийские государственные мужи.

Главной темой прошедших трех месяцев стало принятие и вступление в силу поправок к Закону об иммиграции.

Согласно этим поправкам, временный пятилетний вид на жительство в Латвии (читай – в Шенгенской зоне) могут получить те иностранные инвесторы, которые купят в стране недвижимость (на сумму не менее 100000 латов — в Риге и Рижском регионе либо в Даугавпилсе, Елгаве, Екабпилсе, Юрмале, Лиепае, Резекне, Валмиере или Вентспилсе; на сумму не менее 50000 латов — в других местах). При этом на собственность, приобретенную до 1 июля, действие закона не распространяется.

Вид на жительство будет выдаваться также зарубежным бизнесменам, вложившим в уставный капитал действующего в Латвии предприятия не менее 25 тыс. латов и уплатившим не менее 20 тыс. латов в виде налогов за год. Помимо этого, заграничные инвесторы могут поселиться в государствах Шенгена, если у них есть субординированные вклады в кредитных учреждениях Латвии на сумму не менее 200 тыс. латов.

Очевидно, что наиболее востребованным является вариант с покупкой недвижимости – он наиболее стабильный и более выгодный.

Расчет законодателей абсолютно понятен: учитывая, что в Латвии накануне кризиса оставалась лишь единственная отрасль, которая в буквальном смысле тащила на себе всю экономику - операции с недвижимостью и все, что с ними связано – от торговли до ремонта и строительства, - то именно восстановление этой сферы и может, по их  мнению, стать той палочкой-выручалочкой, которая спасет страну.

На первый взгляд, так оно и есть – за 20 лет независимости Латвия смогла приобрести то, что однозначно котируется на восточных рынках – свой политический статус члена ЕС и страны, присоединившейся к шенгенскому договору.

Благодаря этому положение постоянного жителя Латвии практически ничем не отличается от положения постоянного жителя других стран ЕС, в том смысле, что дает ему право свободно передвигаться по Европе, находиться там ровно столько, сколько он пожелает, иметь право на работу, образование и медобслуживание в соответствии с европейскими стандартами и т.д. Казалось бы, у страны появился товар повседневного спроса и теперь, будучи грамотно привязанным к рынку недвижимости, он должен вызвать над страной золотой дождь. Но не тут-то было.

Опасаясь наплыва нежелательных иностранцев с Востока, националисты в сейме настояли на одном маленьком пункте, который поставил жирный крест на основной части потенциальных потребителей продукта под названием «вид на жительство в Шенгенской зоне» - речь в поправках закона идет только о временном виде на жительство, который, хотя и автоматически продлевается бесконечное количество раз, если иностранец продолжает владеть недвижимостью, но все равно остаетсявременным.

Опыт подобных экспериментов в других странах показывает, что опасаться наплыва иностранцев с Востока в страны Восточной Европы по большому счету не стоит – они предпочитают более благополучные государства западнее реки Одер, а также те страны, где имеется компактное расселение соплеменников. Ни к тем, ни к другим Латвия не относится. Но убедить в этом большинство латвийских парламентариев не удалось.

Проблема, однако, состоит в другом. Главным потребителем продукта являются отнюдь не россияне, как многие думают, - им по большому счету нужна только гарантия безопасности для себя и своей семьи в виде вида на жительство (ВЖ), но они не настроены на эмиграцию и даже на длительное проживание за границей.

Главные потребители – это пакистанцы и китайцы, которые готовы платить большие деньги за право жить в благополучных странах и которые, кстати, почти не селятся в новых государствах ЕС. Для этой категории фактор постоянности имеет принципиальное значение – такова восточная ментальность, - поэтому ее представители предпочитают переплачивать или годами ждать получения ПВЖ, например, в Канаде или в Болгарии.

Латвийские законодатели, таким образом, вывели свою страну на сложившийся рынок, не проанализировав его, как следует. В итоге вместо денежного потока, грозившего обрушиться на Латвию, они создали в перспективе небольшой ручеек.

Этот ручеек имеет все шансы быть перекрытым могучей плотиной в виде Правил Кабинета министров, принятых недавно в связи с поправками в Закон об иммиграции и обязательными для исполнения работниками консульских учреждений Латвии за рубежом.

Эти правила подразумевают довольно сложную процедуру оформления, которая вряд ли будет под силу рядовому иностранцу без предварительного консультирования со специалистом.

Например, кандидату на вид на жительство придется вспомнить, не только то, не состоит ли он в какой-либо террористической организации (что актуально сегодня, к сожалению, для любой страны), но и то, не была ли у него просрочена ранее шенгенская виза в период нахождения за рубежом,  оплатил  ли он    все административные

штрафы, если таковые были на него наложены ранее в странах Шенгена, например, за нарушение ПДД и т.д. Вид на жительство не может быть выдан лицу, находящемуся на государственной службе за рубежом, лицу, имеющему фиктивный брак, судимому по отдельным статьям и пр.

Таким образом, все не так радужно, как казалось. Очевидно, однако, лишь одно: для тех людей, которые уже задумывались о приобретении недвижимости в Латвии, новые поправки, безусловно, станут дополнительным и мощным стимулом. Тем не менее, нельзя полностью исключать прихода новых денег на рынок недвижимости со стороны этой категории инвесторов, проживающих, например, в СНГ.

Причем, скорее всего, инвестиционный капитал придет в сектор типового жилья – по оценкам экспертов Century21Baltwest, покупатели вида на жительство из России в большинстве своем предпочитают ликвидное жилье для сдачи в аренду, а не для личного проживания (а сегодня это как раз серийные квартиры). Как уже указывалось, большинство из них не интересуются Латвией как страной своего постоянного проживания, а готовы рассматривать инвестиции в латвийскую недвижимость как средство накопления капитала и путь к виду на жительство в Европе.

Приведет ли появление новых инвесторов к принципиальному увеличению спроса на рынке в ближайшие несколько месяцев? Скорее нет, чем да – по причинам, указанным выше – инвестиционный поток будет незначительным. Во всяком случае, до октября, когда пройдут парламентские выборы, на которых оппозиция имеет шанс придти к власти.

Определенным стимулом к увеличению спроса на недвижимость является также снятие в мае 2011 г. ограничений для иностранцев – граждан ЕС на приобретение сельскохозяйственных и лесных угодий. Определенные ограничения для граждан и организаций ЕС действуют до этого времени и в отношении земли в городах. Многие эксперты считают, что после снятия ограничений через год земельный рынок станет ликвидным и быстрорастущим.  Вполне возможно, что они и правы, но, как показывает практика, сегодня инвесторы смотрят не на снятие тех или иных ограничений на приобретение активов, а на перспективы внутреннего спроса и национальной экономики.

А такие перспективы по-прежнему остаются не радужными. Внутренний спрос подрывается не только низким уровнем развития ипотечного рынка, или ошибками в политике привлечения иностранных инвесторов, но и вообще низким уровнем жизни большинства населения страны. И этот уровень, несмотря на заверения правительства, продолжает ухудшаться.

Рынок труда по-прежнему далек от стабилизации. По данным Государственного агентства занятости, официальный уровень безработицы в Латвии в июне составил 16%, что на 0,2% меньше, чем в мае и на 0,5% меньше, чем в апреле 2010 г. Но эти цифры не должны никого обманывать: безработица традиционно сокращается в период сезонных работ.

Уровень реальной безработицы составляет более 20%, о чем свидетельствуют данные бюро Eurostat. По этому показателю Латвия занимает второе место в Европе, пропустив вперед лишь Испанию с ее 19% безработных.

По данным исследования ЕС «Жизнь в Европе», в Латвии самый высокий уровень бедности. Бедными признано 26% населения. В стране падает рождаемость и эмиграция. Валовой внутренний продукт по итогам первого квартала сократился на 6%. Осенью латвийцев ожидает еще один удар по карману – на 30% будут повышены коммунальные платежи, что приведет к еще большему обнищанию жителей.

Все это говорит о том, что в ближайшее время уровень спроса на недвижимость останется примерно на том же уровне, что и сейчас.

Следовательно, пока рынок будет колебаться на уровне 500-600 евро за квадратный метр жилой площади в серийных квартирах.

Возможно, некоторые изменения наступят в секторе курортной недвижимости и в секторе аренды. Эксперты наблюдают здесь некоторое оживление, но оно также носит сезонный характер: летом растет спрос на аренду дач в прибрежной зоне, равно как и спрос на покупку апартаментов и домов в Юрмале и Видземе.

Это происходит каждый год, но существенных изменений на общий годовой уровень спроса не оказывает.

Характерно, что рынок аренды торговых и офисных площадей, достигнув своей низшей точки в первом квартале текущего года, незначительно активизировался, что в центре города привело даже к небольшому повышению арендных ставок. В целом, можно

сказать, что рынок аренды в целом в Риге стабилизировался на нижних уровнях – 5-12 евро за квадратный метр офисных площадей и до 25 евро за m2 торговых площадей в месяц.

Уровень цен в Юрмале держится для вторичного жилья на среднем уровне EUR 2’000/m2, новые проекты предлагаются по цене EUR 3’000 – 4’000/m2, но спросом такие объекты не пользуются. На курортах Видземе цены держатся на уровне EUR 1’000-

1’500/m2 в зависимости от качества жилья.  Т.е. цены в этом секторе также стабилизировались и уже несколько месяцев остаются практически на одном уровне.

Остается сектор новостроек, в котором стоимость квадратного метра резко поднявшись за последние 10 месяцев, держится на уровне EUR 1’000 – 1’200. В этом году ожидается введение в строй всего 400 новых квартир, что в 4,5 раза меньше, чем в 2009 году. Это создает определенные предпосылки для ценового роста. Однако следует иметь в виду, что более 20 домов – новостроек в Риге стоят пустыми и квартиры в них не реализуются, потому что себестоимость их строительства (а значит и стоимость кредитов) составляет сумму, которая не окупится при продаже по сегодняшним ценам. В какой момент банки примут решение о продаже заложенного у них имущества не известно. Тем не менее, стоит предположить, что любой, даже относительно массовый выброс на рынок этих квартир может на какое-то время привести к его пресыщению.

В то же время стоит сказать, что в последнее время Латвия действительно демонстрирует некоторую стабилизацию и даже рост в целом ряде секторов экономики.

Прежде всего, речь идет о городском туризме и, в основном, из России. По некоторым данным, численность российских туристов увеличилась, особенно в летние месяцы более чем на 40% по сравнению с предыдущим периодом прошлого года. Латвийское консульство в Москве не успевает выдавать визы. Надо отдать должное Рижскому самоуправлению, которое всего за год смогло организовать мощную рекламную кампанию в российских регионах по привлечению туристов в Латвию.

Растет экспорт. Он увеличился почти на треть по сравнению с тем же периодом прошлого года. Это происходит в основном за счет экспорта леса и продукции металлообработки. На 12% вырос и импорт. И это при том, что из страны был выведен целый ряд производств (фармацевтика, трикотажное производство и пр.). По данным Службы госдоходов, в первом полугодии были перевыполнены показатели по сбору налогов.

Все это говорит о том, что Латвия, начав жить по средствам, постепенно стабилизирует свою экономику. А это и есть главный рычаг развития рынка недвижимости.

Источник: Агентство недвижимости Century21Baltwest

Наибольший рост цен касался в декабре одно- и двухкомнатных квартир малой площади, сообщает LETA.

Количество сделок осталось на прежнем уровне, а предложение дешевых квартир сокращается, утверждает компания.

Квартиры покупаются за наличные деньги, как для проживания, так и в качестве инвестиционных объектов.

В последние месяцы снизились темпы падения арендной платы. В декабре 2008 года средний индекс арендной платы снизился по сравнению с декабрем 2008 года на 60%, а по сравнению с максимумом в ноябре 2007 года на 70%.

В микрорайонах средняя арендная плата за серийное жилье в микрорайонах Риги составляла 80-100 латов в месяц без коммунальных платежей, арендная плата за частный дом в Рижском районе — 300-500 латов в месяц.

Источник: baltic-course.com

Такого же мнения придерживают и другие игроки рынка недвижимости. По подсчетам компании Latio в июне, в сравнении с маем, цены на жилье упали на 5%, достигнув 490 евро/м2. В свою очередь, по данным Arco Real Estate, за месяц цены снизились на 4,1%, достигнув 508 евро/м2.

Специалисты Ober Haus отмечают, что в июне 2009 года (с осени 2007 года) предложение квартир на рынке достигло низшего уровня. Предложение квартир некоторых серий опустилось до минимума (напр., 104-й и 103-й серий).

В целом, в июне этого года цены на квартиры падали в пределах 0-5%. Наибольшее падение наблюдалось в менее популярных микрорайонах. В свою очередь, в более востребованных микрорайонах (Агенскланс, Пурвциемс, Золитуде, Зиепниеккалнс) цены на квартиры сохранились на майском уровне (с небольшими колебаниями), и в среднем составляют 470-590 евро/м2.

Аналитики Ober Haus подчеркивают, что потенциальным покупателям будет все труднее найти себе подходящую квартиру по адекватной цене, так как и в будущем предложение объектов на рынке будет небольшим.

Несмотря на экономический кризис, интерес к приобретению жилья все еще сохраняется. Главным образом, люди интересуются квартирами, стоимость которых колеблется в пределах 400-500 евро/м2. Правда, в отдельных случаях покупатели готовы платить и больше, если в квартире сделан ремонт, полностью устраивает состояние здания, месторасположение и другие факторы.

Источник: rus.db.lv