Немецкий рынок жилой недвижимости отличается низкой динамикой цен. Это хорошо, потому что оберегает Германию от возникновения мыльных пузырей, которые, лопаясь, наносят огромный ущерб всей экономике. Пример тому - сегодняшняя ситуация в США, Великобритании, Испании, Ирландии или России. Это плохо, потому что покупатели квартир и индивидуальных домов, как правило, не могут рассчитывать на существенное увеличение стоимости своих квадратных метров в будущем.

Низкие кредитные ставки

Тем не менее, в этом году на немецком рынке недвижимости царит необычное оживление. Крупнейшая в стране маклерская фирма LBS Immobilien сообщает, что при ее посредничестве за первые шесть месяцев года на вторичном рынке жилья было совершено на 17 процентов больше сделок с квартирами и на 8,5 процентов - с индивидуальными домами. А в Мюнхене в первом полугодии, в самый разгар рецессии, было продано даже на 22 процента больше квартир, чем за достаточно благополучный аналогичный период прошлого года.

Таким образом, глобальный кризис не только не обвалил, а, наоборот, даже подхлестнул рынок жилья в Германии. О повсеместном всплеске интереса к немецкой недвижимости говорить, конечно же, не приходится, однако в целом ряде городов и регионов своего рода мини-бум явно наблюдается.

Этот бум подпитывают прежде всего низкие процентные ставки по ипотечным кредитам. Они упали далеко не столь резко, как ставка рефинансирования Европейского центрального банка, и все же сегодняшнему немецкому заемщику приходится платить своему банку примерно в два раза меньше, чем покупателю жилья в начале 90-х годов прошлого века. Тогда в ФРГ ипотечные кредиты "стоили" свыше 8 процентов годовых.

А сегодня получить ссуду на 10 лет можно менее чем под 4 процента, на 20 лет - менее чем под 5 процентов. Правда, для этого покупатель должен обеспечить первоначальный взнос, составляющий в Германии, как правило, от 20 до 40 процентов стоимости объекта. Клиентам с минимальными сбережениями или вообще без стартового капитала немецкие банки, в отличие от американских, дают деньги лишь в порядке исключения.

Ценовая стабильность на рынке жилья

Столь строгая селекция потенциальных получателей ипотеки сводит к минимуму возможность возникновения ажиотажного спроса и, соответственно, быстрого роста цен на недвижимость. С другой стороны, консерватизм немецких банков, выражающийся еще и в традиции фиксировать процентную ставку сразу на 10-20 лет, существенно снижает риск массового невозврата кредитов, последующей продажи заложенных объектов с молотка и неминуемого в таких случаях обвального падения цен. Иначе говоря, обеспечивает рынку стабильность.

Именно эта стабильность и привлекает сейчас немецкий средний класс, который второй раз за десять лет сталкивается с глобальным биржевым крахом, а потому все больше сомневается в способности разного рода ценных бумаг обеспечить устойчивое увеличение сбережений и спокойную безбедную старость. В условиях кризиса жители Германии потянулись к "реальным ценностям", к "бетонному золоту", как называют недвижимость немцы.

Еще одним побудительным мотивом именно сейчас обзавестись собственным жильем стали для многих немцев инфляционные ожидания. В обществе растут опасения, что порожденные кризисом рекордный дефицит бюджета и гигантская госзадолженность неизбежно приведут к росту цен. Более того, сложилось весьма устойчивое мнение, что правительство даже будет заинтересовано в высокой инфляции, ведь это помогает снизить долговое бремя.

Инфляционные ожидания

И хотя Европейский центральный банк не устает повторять, что заблаговременно начнет решительную борьбу с инфляцией, некоторые вкладчики, тем не менее, стараются поскорее вложить свои сбережения в недвижимость, чтобы спасти их от якобы грядущего обесценивания. А другие, наоборот, спешат взять кредиты в надежде, что в условиях раскручивания инфляционной спирали будет легче возвращать долг.

А вот расчет на рост рыночной стоимости недвижимости играет при принятии решения о ее покупке лишь второстепенную роль. Слишком уж отрезвляюще действует статистика. Так, с 1991 года квартиры подорожали в среднем по Германии всего на 9-11 процентов. Не намного больше выросли за эти 18 лет и цены на таунхаусы эконом-класса - на 10-18 процентов.

Это, конечно же, всего лишь "средняя температура по больнице", не отражающая мощного скачка цен на элитное жилье или на комфортную недвижимость в Германии в предместьях и престижных районах некоторых крупных городов. С другой стороны, данная статистика сглаживает и существенное падение цен на квартиры и дома в целом ряде регионов Германии, особенно на территории бывшей ГДР.

Демографические факторы

Так что немецкий рынок жилой недвижимости - не улица с односторонним движением, вложения в него не гарантируют увеличения капитала даже в долгосрочном плане. Ведь нельзя забывать, что Германия - страна с сокращающимся населением, особенно в восточных землях. С другой стороны, это уменьшающееся и стареющее население живет во все более комфортных условиях.

Если в начале 60-х годов прошлого века на каждого жителя Западной Германии приходилось в среднем 24 квадратных метра, то сегодняшний бундесбюргер имеет в своем распоряжении уже 43 квадратных метра. К тому же все больше немцев, не только пожилых, живут в одиночку, что также подогревает спрос на квартиры, особенно одно- и двухкомнатные.

В условиях снижающихся вот уже целый ряд лет объемов жилищного строительства это, по идее, должно способствовать стабилизации и, в конечном счете, увеличению цен на недвижимость. Тем не менее, специалисты предупреждают, что подлинным потенциалом роста рынок жилья обладает лишь в каждом четвертом населенном пункте и административном районе Германии.

Наибольшие шансы, по единодушному мнению экспертов, у крупных городов, а также у регионов с перспективными отраслями экономики и разнообразными возможностями для проведения досуга. Так что нынешний квартирный бум в Мюнхене далеко не случаен.

Автор: Андрей Гурков

Если вы ищете рынок без завышенных цен, то вы найдете его в Германии. Здешний рынок характеризуется стабильными ценами с очень хорошей возможностью для инвестиций, нехваткой предложения и ростом арендной платы.

В отличие от многих западноевропейских стран и Соединенных Штатов Америки мировой финансовый кризис не коснулся немецкого рынка жилой недвижимости. Также не произошло существенных изменений в получении ипотечных кредитов для частных инвесторов и владельцев собственного жилья. В то время, когда цены на частные дома в Испании, Англии и США за последние 10 лет увеличились на 300%, в Германии динамика роста цен была стабильной. Это объясняется правкой цен на недвижимость в 1998 г. после строительного бума в связи с воссоединением Германии.

Кроме этого следует отметить солидную систему ипотечного кредитования в Германии. Для получения оптимального ипотечного кредитования здесь принято использовать собственный капитал в размере 20% от стоимости недвижимости. Кредиты выдаются только клиентам с достаточной кредитоспособностью.

Рынок: недостаток предложения вызвал рост арендной платы.

Частные и институциональные инвесторы открывают для себя заново жилую недвижимость. Важными условиями этого являются: жилая недвижимость — стабильный класс капиталовложения, сокращение предложения и пустующих объектов, увеличение численности населения в больших городах.

Согласно данным исследовательского института Empirica количество пустующих квартир в Германии сократилось в 2007 г. с 3,8% до 3,4%. Во всех сегментах рынка жилой недвижимости в Германии наблюдается рост арендной платы. Арендная плата за квартиру выросла в 2008 г. по сравнению с 2007 г. в среднем на 1%.

В городах с населением больше 100 000 человек базовая арендная плата увеличилась на 2-3%. Особенно сильно поднялась арендная плата в больших немецких городах в зданиях старой постройки после капитального ремонта с хорошим месторасположением. Здесь рост цен составил 4%.

В ближайшие годы также ожидается рост арендной платы. Причины: сильное замедление роста жилищного строительства, рост количества домашних хозяйств, значительное превышение спроса над предложением.

Рынок недвижимости Берлина развивается стабильно. Значительный рост цен наблюдается лишь на дорогое жилье в центре города. В долгосрочной перспективе сохранится стабильная динамика роста цен. Средний фактор доходности равен 13,0, что соответствует нетто-ренди-те 5,9%.

Квартиры, сдаваемые в наем

Арендная плата за квартиру в среднем составляет 5,75 евро/м2, что на 2,5% больше показателя прошлого года.

Частные квартиры

Частные квартиры в Берлине стоят в среднем 1.350 €/м2. Средняя цена при жилой площади в 90 м2 равна 122 000 евро. Самые дорогие квартиры - квартиры класса люкс, находятся в районе Шарлоттенбург-Вильмерсдорф и стоят 3.500 €/м2 - 6.000 €/м2.

Участники рынка: большой спрос на недвижимость в центре города

В последние 20 лет постоянно росло количество квартир. Сейчас их количество составляет 39,6 миллионов квартир, из которых 52% приходится на многосемейные дома и 46% на одно-и двухсемейные дома.

Профессиональные продавцы недвижимости владеют 9,2 миллионами квартир, и 14,5 миллионов приходится на частных продавцов. В 15,9 миллионах квартир живут сами владельцы. У Германии самый низкий в Европе коэффициент собственности, 43%.

Из-за финансового кризиса с рынка жилой недвижимости Германии ушли все инвесторы с большой долей заемного капитала.

Покупателей интересует сегодня недвижимость с центральным месторасположением.

Заметно вырос среди частных инвесторов спрос на доходные дома. Частные покупатели, сдающие один или несколько объектов недвижимости для обеспечения своей старости, семейные предприятия, а также фонды с большой долей собственного капитала заново открыли для себя возможности немецкого рынка недвижимости. Многие немецкие банки охотно обрабатывают заявления на получение ипотечного кредитования от частных покупателей, имеющих достаточную кредитоспособность. Частные покупатели имеют сейчас наилучшую исходную позицию.

Приобретение собственного жилья - надежное обеспечение старости

Многие частные инвесторы заинтересованы в приобретении собственной недвижимости для сохранения от инфляции реальной стоимости своих накоплений. Несмотря на низкий уровень инфляции сегодня, в ближайшие десятилетия ожидается ее значительный рост. Даже при инфляции в 2% значительно снижается уровень покупательской способности накоплений. Так, реальная стоимость 20.000 евро при инфляции в 2% через 10 лет будет равна 16.407 евро.

Недвижимость надежно защищает от инфляции, так как реальная стоимость растет вместе с инфляцией, в то время как деньги полностью обесцениваются.

Важной основой для обеспечения старости на средне- и долгосрочную перспективу становится приобретение собственной недвижимости.

Финансовый кризис, обусловленный слишком сложными и непрозрачными формами капиталовложения, показал, насколько опасными могут быть инвестиции в «виртуальные» рынки. Недвижимость же не исчезнет за ночь и не потеряет своей реальной стоимости. Владельцы собственной недвижимости уже с самого начала пользуются преимуществами своего жилья в отличие от накопления при помощи пенсионного страхования, которым можно воспользоваться только в старости.

Подводя итог вышесказанному, следует еще раз подчеркнуть, что сейчас в Германии можно приобрести недвижимость по очень хорошим ценам.

В 2009 г. особенно хорошие шансы имеют инвесторы с большой долей собственного капитала, после того как покупатели с большей долей заемного капитала покинули рынок после финансового кризиса.

Незначительная волатильность рынка недвижимости Германии и хорошие сопутствующие обстоятельства рынка превратили объекты жилой недвижимости Германии на сегодня в самый интересный класс недвижимости.