Преодоление запретов

В прошлом году окраина известного аристократического жилого квартала La Residence в популярном местечке Villars-sur-Ollon выглядела так, как будто по городку был нанесен ракетный удар. На самом деле — никакой войны. Просто богатый и вполне респектабельный иммигрант из Восточной Европы строил... подземный теннисный корт и подземный бассейн поистине олимпийских размеров. Строгие швейцарские строительные нормы никогда не позволили бы ему расположить эти сооружения на земле, однако на то, что находится под землей, никакие ограничения не распространяются.

Эта история может служить символической иллюстрацией взаимоотношений нерезидентов с швейцарской недвижимостью. С одной стороны — тотальная система запретов на все и вся, с другой — желание, преодолев все запреты, все-таки стать швейцарским домовладельцем. Исторически так сложилось, что многие десятилетия подряд богатые люди со всего мира пытаются приобрести дома, виллы и шале на территории Швейцарии. Не случайно Швейцария по-прежнему в числе лидеров по количеству миллионеров на душу населения.

Несмотря на глобальный экономический кризис, в 2008-2009 годах спрос на элитные дома и квартиры в Швейцарии не упал. Многие состоятельные клиенты в надежде на снижение цен в период кризиса решили, что скоро цены на недвижимость в этой альпийской стране упадут так же, как это произошло в других странах, и тогда наступит наилучший момент для приобретения недвижимости. Однако предложение осталось на прежнем уровне, количество выставленных на продажу домов и вилл, соответствующих высоким требованиям богатых людей из Америки, Индии, России, Арабских Эмиратов и других стран, не изменилось. Сегодня практически невозможно приобрести элитный особняк за сумму меньше, чем 10 млн швейцарских франков ($9,2 млн).

Как ни странно, именно строгость швейцарских законов явилась одной из причин того, что цены на недвижимость практически не изменились в период кризиса. Швейцарское законодательство в принципе запрещает иностранцам покупать недвижимость. Для того чтобы стать владельцем дома в Швейцарии, необходимо сначала получить вид на жительство. Даже при благоприятном стечении обстоятельств получение всех необходимых разрешений и сама процедура приобретения и оформления дома занимают многие месяцы и сопряжены с существенными тратами. Поэтому продать свой дом в Швейцарии значительно сложнее, чем в Англии, на Французской Ривьере или в иной стране, где нет ограничений на ее приобретение и продажу иностранными гражданами.

Таким образом, предложение осталось на невысоком уровне, а спрос, несмотря на все препоны законодательства, остается стабильным.

При этом определенные возможности приобрести недвижимость в Швейцарии существуют и для нерезидентов. "Некоторые кантоны разрешают продажу жилой недвижимости в курортных зонах иностранцам,— говорит Натали Вебер, владелица риэлтерского агентства в Цюрихе.— Квоты невелики и постоянно сокращаются, однако выбор все-таки есть. Правда, максимальная площадь квартиры или дома не может превышать 200 кв. м, а участка — 10 соток. Все остальные варианты предполагают получение вида на жительство".

Малый формат

Швейцария — маленькая страна, и участков земли под застройку, особенно в престижных местах, немного. Среднестатистический жилой дом на одну семью обычно стоит на участке размером до 10 соток, участки в 20-30 соток считаются роскошными, а участков в полгектара в продаже практически нет, хотя именно о таких или даже существенно больших площадях обычно говорят, если имеют в виду элитную недвижимость. Кстати, надо иметь в виду, что на швейцарском рынке земли площади исчисляются не в гектарах или акрах и даже не в сотках, а в квадратных метрах.

Потенциальному покупателю недвижимости в Швейцарии надо иметь в виду, что некоторые особенно завышенные требования просто не могут быть удовлетворены. Недавно компания Henley Estates — дочернее подразделение международной консалтинговой фирмы Henley & Partners, работающей с состоятельными частными лицами, была очень обрадована полученным от важного клиента заказом на сумму 30 млн швейцарских франков. Клиент хотел приобрести объект недвижимости премиум-класса в престижном месте в районе Женевы размером от 1,5 тыс. кв. м жилой площади. Размер дома, который можно построить на участке, находится (в соответствии с законодательством) в прямой зависимости от площади этого участка. Как уже говорилось ранее, больших кусков земли под застройку на швейцарском рынке практически нет, поэтому дома жилой площадью от 600 кв. м выставляются на продажу крайне редко, ведь их очень мало, а рынка домов жилой площадью свыше 1 тыс. кв. м. фактически не существует. Тем не менее компания начала поиски. Очень скоро стало понятно, что объекта, полностью удовлетворяющего запросам клиента, на рынке в данной ценовой категории нет. Удалось найти единственный (!) подходящий дом, однако его цена была в полтора раза выше — 45 млн франков. Клиент этот дом не купил, так как сумма не укладывалась в его бюджет.

Другой клиент, не так давно закончивший строительство большого дома в одной из сопредельных европейских стран, появился в цюрихском офисе Henley Estates с прекрасно изданной и отлично проиллюстрированной книгой ... о своем доме. Это был дом его мечты, который он построил у себя на родине. Однако поскольку клиент принял решение переехать в Швейцарию, то дом был выставлен на продажу, а книга показывала, какой именно дом в Швейцарии клиент хотел бы приобрести для постоянного проживания. Сотрудникам компании пришлось очень аккуратно объяснить клиенту, что его запросы несколько завышены. Дело в том, что единственным подходящим по размеру и архитектуре объектом могло служить здание Цюрихского краеведческого музея, расположенное в центре города, рядом с вокзалом.

Иногда покупатели, отчаявшись найти подходящее по размерам землевладение, действуют старым проверенным способом, который очень эффективен, например, на Лазурном берегу,— предлагают домовладельцам такие суммы, от которых они просто не могут отказаться, чтобы объединить несколько соседних участков. Но в Швейцарии не все можно купить за деньги. В отличие от Лазурного берега, где большинство домов неоднократно перепродавалось, в том числе и с инвестиционной целью, в Швейцарии люди давно живут на одном месте сложившимися общинами. Здесь не принято выставлять богатство напоказ и кичиться своими финансовыми возможностями — хорошим тоном в среде богатых швейцарцев считается замкнутая и скромная жизнь. Даже если и удастся выкупить несколько соседних участков, то очень вероятен конфликт с общиной. И начнется он наверняка уже на стадии проектирования будущего дома.

СНИПы по-швейцарски

Швейцария — страна с очень строгими требованиями и ограничениями в области строительных норм и правил. Процедура получения разрешения на строительство — длительная, что объясняется большим количеством согласований в различных инстанциях.

Новый дом должен вписываться в прилегающий ландшафт и соответствовать по стилю архитектуре окружающих его зданий, строительство должно вестись с учетом законодательства об охране окружающей среды, лесов, культурного наследия и прочих требований. Поэтому, даже если кто-то захочет построить венецианский палаццо на берегу Цюрихского озера, его планы, скорее всего, будут существенно скорректированы в процессе получения разрешения на строительство. Пожалуй, только в районе Женевы или на всемирно известных горнолыжных курортах в Гштааде и Санкт-Морице можно увидеть дома и шале класса "люкс" в общепринятом понимании. И то они, как правило, хорошо "замаскированы" под обычные курортные домики.

Но, пожалуй, самое серьезное препятствие даже не сами по себе строительные нормы и правила, а то, что зачастую необходимо заручиться согласием соседей на осуществление строительного проекта. Если вы планируете построить роскошную виллу "по-рублевски" и даже если проект в точности соответствует архитектурным нормам, кто-нибудь из соседей обязательно выступит с возражением. Это возражение может быть откровенно нелепым ("конек крыши будет закрывать мне вид на гору"), но пока все претензии не снимет суд, вплоть до самой высокой инстанции, начать строительство не удастся. Суды, понятно, могут тянуться годами, пять лет не предел. Впрочем, как правило, претензии снимаются "по соглашению сторон", что, понятное дело, требует дополнительных финансовых трат.

Искать интересные объекты недвижимости в Швейцарии все-таки лучше с помощью местных специалистов, используя не только знание рынка, но и, что особенно важно, их понимание менталитета, привычек и взглядов местного населения. А при строительстве нового дома без местных специалистов просто невозможно обойтись, иначе процесс согласований и споров с соседями может затянуться на месяцы и даже годы.

Образовательный фактор

Еще одной причиной, по которой цены на недвижимость в люксовом сегменте стабильны, а точнее, стабильно растут, является то, что швейцарские частные школы, университеты и другие образовательные учреждения традиционно поддерживают высокое качество обучения и многие богатые иностранцы хотят, чтобы их дети учились именно здесь.

В Швейцарии есть несколько областей, которые славятся частными школами и университетами — Санкт-Галлен, Цюрих, район Женевского озера (Женева, Монтре), также можно упомянуть Гштаад, Верхний Энгадин и Цуг. Большинство этих областей экономически развито, и, соответственно, цены на дома, виллы, квартиры в них определяются "обычными" для рынка недвижимости факторами. Другими словами, в большинстве областей наличие известных образовательных учреждений не оказывает непосредственного влияния на цены на недвижимость. Скорее в свое время красота этих мест привлекла богатых людей, а им, в свою очередь, потребовались хорошие школы с высоким уровнем преподавания.

А вот в небольших поселениях, где относительно большое количество учащихся по сравнению с общим числом коренных жителей, действительно "образовательный фактор" имеет прямое отношение к высоким ценам на недвижимость. Родители стараются приобрести дом поближе к школе, в которой учится их ребенок, невзирая на то что большинство школ предлагает полный пансион, то есть круглогодичное проживание и питание на территории школы. Кроме того, хорошая инфраструктура, возникшая благодаря школам и пансионам, и живописные окрестности привлекают в эти места, особенно в зимнее время, туристов, что тоже способствует росту цен на дома и шале.

Итак, даже кризис не повлиял существенно на рынок элитной недвижимости в Швейцарии. Большой и красивый дом на берегу Цюрихского или Женевского озера по-прежнему очень трудно купить и еще труднее построить.

Кризис, который переживает в настоящее время мировая экономика, еще раз подтвердил: швейцарский франк был и остается safe haven currency, то есть стабильной валютой, в которой рекомендуется держать активы в периоды экономических спадов. За прошедшие два года швейцарский франк укрепил свои позиции по отношению ко всем основным валютам: доллару, евро, фунту стерлингов. Поскольку цены на дома в Швейцарии в среднем не упали, то вложения в швейцарскую недвижимость можно рассматривать как очень привлекательные, позволяющие сохранить стоимость активов в кризисные времена и увеличить их в период экономического роста.

Общий взгляд
Экономические показатели Швейцарии вызывают восхищение: занимая 132-е место в мире по территории и 92-е по населению (7,5 млн человек), страна может похвастаться 36-й строчкой мирового рейтинга по ВВП и 7-й — по ВВП на душу населения.

По словам директора департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игоря Индриксонса, благодаря разумной экономической политике местная валюта – одна из самых стабильных в мире: за всю свою 159-летнюю историю швейцарский франк был девальвирован лишь однажды (в 1936 году). Кроме того, Швейцария относится к числу немногих государств с классической банковской системой, в которой не используется секьюритизация. В связи со снижением учетной ставки Центральным банком Швейцарии процентная ставка кредитования во франках держится на чрезвычайно низком уровне — всего 2%. В результате несмотря на кризис, национальная экономика осталась непоколебимой, в том числе в сегменте жилой недвижимости. Согласно рейтингу Global Property Guide, Швейцария — одна из немногих стран, где цены на жилье росли в течение всего 2008 года. Квадратный метр сегодня стоит в среднем 5,7 тыс. франков (3,9 тыс. евро), а в крупных городах (Женева, Цюрих) и на самых популярных курортах — около 13 тыс. франков (8,8 тыс. евро).

В плюсе
«Рынок недвижимости Швейцарии на данном этапе, в отличие от большинства других европейских государств, демонстрирует весьма высокую устойчивость по отношению к негативным последствиям кризиса», — подтверждает аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин. Согласно ряду заключений, в стране практически не наблюдалось коррекции цен, а некоторые данные даже говорят о росте примерно на 4%. По мнению специалистов Credit Suisse, стабильность рынка во многом объясняется положительной трудовой миграцией. В 2008 году приток в страну квалифицированной рабочей силы составил около 100 тыс. резидентов, что способствовало сохранению спроса на жилье. В компании Credit Suisse прогнозируют, что, несмотря на некоторые негативные тенденции в экономике, ситуация на рынке недвижимости, даже с учетом возможного снижения спроса, останется достаточно стабильной и в дальнейшем. Впрочем, есть и иная точка зрения. Еще недавно представители консалтинговых агентств BAK Basel Economics и Fahrlander Partner прогнозировали на 2009 год примерно 20%-е снижение цен на недвижимость в Цюрихе и Женеве, а также в наиболее популярных курортных зонах. В остальных городах, по их мнению, вполне вероятно начнется стагнация.

Барьеры
В Швейцарии предусмотрены ограничения на покупку недвижимости иностранцами. Закон Lex Friedrich запрещает приезжим, не имеющим вида на жительство, свободно приобретать дома и квартиры. Кроме того, этот закон запрещает местным гражданам покупать жилье от своего имени для иностранца и за его деньги — такие сделки признаются недействительными и расторгаются. Нерезидент может купить и владеть только одним объектом для личного пользования на семью (жилая площадь помещения не должна превышать 200 кв. м, площадь участка — 10 соток). В год правительство выдает всего 1,5 тыс. разрешений, что препятствует доступу спекулянтов и является основным стабилизирующим фактором для рынка жилья. Определены и кантоны, где иностранцам разрешено покупать недвижимость для отдыха: во французской Швейцарии — Вализ, Ват, Фрибург, Ноенбург, Юра, в немецкой — Берн, Люцерн, Граубюнден, Санкт-Галлен, Шаффхаузен, Аппенцелль, Швиц, Ури, Нидвальден, Обвальден, в итальянской — Тичино. Кстати, в течение пяти лет после покупки жилье запрещается перепродавать.

Чтобы преодолеть ограничения, достаточно зарегистрировать фирму — и можно приобретать любые объекты на нее. Оформление обойдется в 8-10 тыс. евро. Консультанты или адвокаты составят учредительные документы, снимут офис, наймут двух номинальных директоров (по закону, ими могут быть только местные граждане). Далее надо заплатить 24 тыс. евро в качестве взноса в уставный капитал. Ежегодные расходы на поддержание — в среднем 6-7 тыс. евро. Все учредительные документы и оплаченный контракт на покупку дома адвокаты отсылают в кантональные органы власти. В результате чиновники принимают решение о выдаче временного вида на жительство (стоимость — 3-4 тыс. евро). Через десять лет пребывания на территории страны можно оформить постоянный вид на жительство (3-4 тыс. евро), а еще через два года — гражданство. Как правило, процедура полной легализации вплоть до получения паспорта длится 12 лет.

Присмотреться внимательнее
Швейцарскую недвижимость нельзя назвать дешевой: 60-метровая квартира в местечке Кандерштег продается за 235,5 тыс. евро, 80-метровые апартаменты во Флумсерберге с видом на Альпы предлагаются за 400 тыс. евро. Вилла в Альпах обойдется уже минимум в миллион. Стоимость некоторых эксклюзивных объектов в Гстааде и Санкт-Морице достигает 7,5-9 тыс. евро за кв. м. Квартира в новом шале (на озере Бринц, около города Интерлакен, откуда до горнолыжных курортов 15-20 минут езды, до Берна — полчаса) обойдется в 310 тыс. евро. Элитные апартаменты в самом центре Монтрe с видом на Женевское озеро — 1,9 млн евро. Шале на знаменитом курорте Кран-Монтана площадью 288 кв. м с панорамным видом на Альпы — 2,59 млн евро. Более «бюджетный» вариант — дом рядом с Лозанной с видом на Женевское озеро — всего 950 тысяч евро. К цене стоит прибавить коммунальные расходы — примерно 50 евро за кв. м в год.

Впрочем, несмотря на серьезные первоначальные вложения и высокие эксплуатационные расходы, доход все окупает. Например, четырехкомнатные апартаменты можно сдать за 4,3 тыс. евро в неделю. Местный рынок недвижимости позволяет использовать различные альтернативные схемы приобретения — например, с долгосрочным договором ренты, согласно которому покупатель может жить в доме только четыре недели, а остальное время должен его сдавать. Квадратный метр в таком случае обходится в два раза дешевле. «В Швейцарии могут стоять по соседству два абсолютно идентичных по дизайну, планировке, и количеству этажей особняка, цена метра в которых существенно различается. В одном она составляет, допустим, 5 тыс. евро, в другом — 10 тыс.», — говорит И. Индриксонс. Все объясняется просто: в первом случае покупатель должен заключить договор ренты, а во втором новый хозяин вправе распоряжаться недвижимостью как угодно.