В советские времена Югославия была привлекательна для наших соотечественников почти так же, как страны Западной Европы, с той лишь разницей, что попасть на территорию этой соцстраны было гораздо легче.

Затем были война, распад государства, экономические трудности, нищета, после чего в мире появилось несколько самостоятельных стран. Что сегодня может заинтересовать в Сербии иностранного инвестора, и в каком состоянии находится национальный рынок недвижимости?

Сербия расположена в Центральной Европе и граничит почти с десятком государств. Ее стратегически удачное расположение обеспечивает прочные экономические связи с остальной Европой. Сейчас Белград имеет железнодорожное сообщение со многими европейскими столицами, а через территорию страны проходит несколько крупных магистралей. Имеет значение и активное судоходство на Дунае, впадающем в Черное море.

Путь к возрождению

Сербский рынок недвижимости пережил достаточно взлетов и падений. Первый серьезный удар был нанесен во время инфляции 1992–1993 гг., но в следующие годы с возвращением финансовой стабильности и въездом беженцев из бывших югославских республик цены на жилье начали быстро расти вплоть до 1997 г. Бомбардировки 1999 г. вновь привели к крупному падению рынка, но через два года экономическая помощь, оказанная стране, внушила некоторые надежды.

«И все же подъем рынка наступил не сразу, – говорит Алексей Смирнов, руководитель компании Adriatic Stroinvest. – Долгие годы здесь решали политические и экономические проблемы, боролись с гиперинфляцией, и новое строительство активизировалось лишь во второй половине мирного десятилетия. Цены росли вверх незначительно (на 4–5% в год, медленнее инфляции), и лишь в 2008 г. произошел настоящий скачок. Если год назад жилье в строящемся доме на окраине Белграда можно было приобрести по цене от 700 евро за 1 кв. м, то на начало весны 2009 г. этот показатель составляет 1300–1500 евро за 1 кв. м.

Заметный рост цен на недвижимость в Сербии начался лишь в прошлом году, и пузыря, грозящего лопнуть в условиях дефицита денег, здесь просто нет. Дом площадью 200 кв. м в хорошем месте у воды стоит 50 000–60 000 евро, в то время как на побережье Адриатики за аналогичный хотят от 350 000 евро. И хотя у Сербии нет выхода к морю, она со своими богатыми природными ресурсами просто выступает в другом жанре – здесь есть климатические, бальнеологические и горнолыжные курорты с уже готовой инфраструктурой».

Столичные перспективы

Наибольший всплеск активности, конечно, наблюдается в столичном Белграде. «В свое время от натовских бомбардировок столица пострадала гораздо в меньшей степени, чем порой представляется издалека, – говорит Алексей Смирнов. – Авиаударам здесь подверглись штабы силовых ведомств, телебашня и некоторые административные здания. Жилых кварталов Белграда война почти не коснулась».

Новые дома весьма конкурентоспособны на внутреннем рынке, жилье во всех новых проектах реализуется быстро. Не менее высоко оцениваются качественные объекты на вторичном рынке. На стоимость жилья влияет главным образом расположение дома. В генеральном урбанистическом плане, составленном до 2021 г., было указано, что за это время деловой центр города должен переместиться из старой, исторической части в район Новый Белград, на левом берегу Савы. И сейчас этот процесс уже почти завершился.

Именно в Новом Белграде в данный момент ведется большинство крупнейших проектов и цены на недвижимость растут быстрее всего. Кроме традиционно востребованных однокомнатных и двухкомнатных квартир пользуются популярностью апартаменты площадью до 150 кв. м в домах класса люкс.

Стоимость качественного жилья в сербской столице сегодня в престижных дипломатических районах достигает 4000 евро за 1 кв. м. Типичная квартира, каких немало и на вторичном рынке, – это апартаменты с двумя спальнями и большой гостиной. В центре Белграда они стоят около 100 000–120 000 евро, а на окраине – от 50 000 евро, если удастся найти вариант без посредников. Дороже обойдутся апартаменты с центральным отоплением, террасой и без проходных комнат.

Факторы риска

О том, что на рынке чувствуется некоторая стабильность, говорит растущая популярность вложений в проекты на нулевом цикле, при этом к окончанию работ стоимость жилья увеличивается вдвое. Новые районы на окраине Белграда пока не пользуются особенным спросом, хотя в них обычно инфраструктура уже хорошо развита, а автомобильных пробок нет. В воскресный день отсюда до центра легко добраться за 10 минут, в будни – за полчаса.

На вторичном рынке на цену также влияет нынешний статус недвижимости и то, насколько правильно оформлены документы, удостоверяющие право собственности. Проблемы могут возникнуть с экспроприированными и национализированными в прошлом объектами. Наиболее надежны варианты, бумаги на которые были оформлены надлежащим образом еще до распада Югославии. Заключая сделку с частным лицом, важно удостовериться, что дом был построен легально, и зачастую навести все справки без помощи специалиста бывает сложно.

В Сербию – на воды

Сербские бальнеологические курорты, как и некогда в Чехии, сейчас являются самым перспективным направлением для россиян-инвесторов. «На данный момент они не так известны на международном туристическом рынке, как Карловы Вары или Баден-Баден, – говорит Алексей Смирнов, – но в медико-рекреационном смысле это места выдающиеся, известные еще со времен Римской империи. Источники целебной воды расположены по всей стране: Баня Сельтерс, Матаружка Баня, Рибарска Баня, Врнячка Баня, Нишка Баня – они хорошо известны жителям других стран бывшей Югославии, у многих оздоровительных центров есть клиентура из стран Западной Европы.

Российские деньги в сербскую бальнеологию уже вкладываются. В частности, в городке Сияринска Баня в 280 км к югу от Белграда идет строительство отеля категории «пять звезд», и организаторы проекта только заинтересованы в умножении российских капиталовложений по соседству. В Сияринска Баня насчитывается более 20 различных по минерализации и лечебным показаниям источников воды. Два из них – горячие гейзеры (72 ºС), бьющие из земли на полсотни метров. Глубина скважин – более 1 км, вода подается без применения насосов и может быть использована для процедур в туристических и медицинских объектах, а также для обогрева зданий в зимнее время».

Там русский дух

Помимо невысоких цен на жилье и возможностей, которые открываются перед Сербией как европейской страной, ее несомненным преимуществом для россиян является благоприятный климат. Здесь долгая солнечная осень и короткая зима, снег редко лежит больше месяца, нет затяжных дождей, как, например, осенью в Черногории, и летней засухи. Для тех, кто собирается постоянно жить здесь, большую роль играет и доброжелательное отношение сербов к русским, которое возникло благодаря поддержке Югославии со стороны СССР и тому, что на территории Сербии и сейчас живет много выходцев из России и их потомков.

Эмигранты первой волны оказались в Сербии после революции. Представители русской интеллигенции преподавали в Белградском университете, способствовали развитию искусства, науки, культуры. Сегодня здесь существует несколько русских клубов и общественных организаций, издается пресса на русском языке.

Среди российских туристов Сербия не так популярна, как Черногория, что вполне понятно, однако число приезжающих из России и количество русских компаний здесь растет, чему способствуют и отмена виз на въезд в страну менее чем на 90 дней, и упрощение процедуры получения гражданства.

Первая глава

Нынешняя мировая экономическая ситуация на время ослабила интерес сербских и иностранных покупателей к недвижимости, заставляя тщательнее взвешивать все за и против. В последние месяцы в Белграде затишье. Многие, кто уже был готов пойти брать кредит, решили придержать деньги или поискать более выгодные предложения. Поэтому в выигрыше могут оказаться покупатели, располагающие полной суммой: скидки, как и в целом по Европе, в Сербии сейчас беспрецедентны, особенно если инвестор подписывает договор «здесь и сейчас».

Рынок недвижимости страны в целом все еще находится на начальном этапе развития. Очевидно, что при разумных действиях властей Сербия завоюет себе репутацию надежного, подходящего для инвестиций государства и через пару лет цены на жилье снова вырастут. В свете кризиса минимальная сумма, с которой можно выйти на рынок недвижимости Сербии, еще уменьшилась, и для игроков, рассчитывающих заработать на будущем росте рынка, или для желающих переехать на Балканы это может стать хорошим поводом начать действовать в самое ближайшее время.

Ипотечный кризис привел к появлению большого количества таких объектов, которые продаются по сниженным ценам. Однако, как показало недавнее исследование Центра ответственного кредитования (Center for Responsible Lending), от падения стоимости страдают не только непосредственно отчужденные объекты, но и дома по соседству с ними.

Что же произошло

Если вы раздумываете о покупке дома в США или планируете взять кредит под залог недвижимости, полюбопытствуйте, как обстоят дела у соседа вашей будущей собственности. Примерно к такому заключению пришли авторы недавнего доклада, подготовленного Центром ответственного кредитования, американской группой защитников прав потребителей.

По данным доклада, только в этом году отчуждения по невыплатам приведут к тому, что приблизительно 69,5 миллиона владельцев объектов недвижимости пострадают от понижения рыночной стоимости. Но самое главное: в среднем цена каждого дома, расположенного поблизости с отчужденным объектом, снизится на $7 200. Таким образом, суммарное падение стоимости недвижимого имущества по США может составить $500 млрд.

В результате многие граждане США пострадают от значительной потери финансовой гибкости (способности мобилизовать необходимые средства). «Домовладельцы, которые рассчитывали взять кредит под залог своей недвижимости, к примеру, для обеспечения выхода на пенсию, покрытия расходов на обучение, оплаты медицинских счетов, или получения стартового капитала для открытия малого бизнеса, попросту не смогут этого сделать», говорится в докладе.

Но подешевеют дома, принадлежащие не только американцам, но и иностранным гражданам. Эллен Шлёмер, заместитель генерального директора Центра ответственного кредитования, утверждает, что в течение следующих четырех лет отчуждения по невыплатам затронут 91,5 миллиона соседских домовладений.

«Кризисная ситуация с отчуждениями по невыплатам ипотечного кредита только усугубляется, и даже если от этого явления напрямую пострадали не вы, а ваши соседи, то теперь вы не сможете попросту отмахнуться от этого», – говорит г-жа Шлёмер.

Количество отчуждений резко возросло в 2007 году, когда финансовые учреждения начали увеличивать ставки по высокорисковым кредитам с плавающим процентом. Но после обвала американской экономики даже заемщики с хорошей кредитной историей перестали справляться со своими обязательствами.

По данным Ассоциации ипотечных банков США, отчуждения по невыплатам ипотеки в первом квартале этого года коснулись примерно 1,4% всех заемщиков, взявших ипотечную ссуду по первой закладной. По сравнению с четвертым кварталом 2008-го этот показатель увеличился на 20% и достиг рекордного уровня.

Отчужденный дом – паршивая овца

В двух предыдущих докладах, опубликованных Центром ответственного кредитования, также изучались последствия ипотечного кризиса. Однако в этом году отчет Центра опирался на исследование, подготовленное крупнейшим американским ипотечным агентством Fannie Mae. В нем подробно рассматривается, как сказывается отчуждение объекта недвижимости на стоимости расположенных поблизости домов.

Исследование показало, что объекты, расположенные в пределах 100 м от отчужденной недвижимости, подешевели в 2008 году в среднем на 1,3%, а расположенные в радиусе 100–150 м – на 0,6%.

Джон Хардинг, профессор Университета штата Коннектикут, автор исследования, говорит, что объекты, расположенные настолько близко к отчужденной недвижимости, когда потенциальный покупатель может увидеть облупившуюся краску, выбитые окна и заросшие газоны на соседнем участке, наиболее серьезно страдают от падения стоимости.

По мнению г-на Хардинга, худший момент для продажи дома – как раз перед тем, как банк конфискует право собственности на соседскую недвижимость, поскольку тогда о таком объекте никто не заботится и он приходит в упадок. После конфискации банки будут по крайней мере стараться сохранить приличный внешний вид объекта, для того чтобы привлечь потенциальных покупателей. Вот тогда в дело стоит вмешаться покупателю, возможно иностранному.

Кроме того, когда банк продаст отчужденный дом, стоимость недвижимости расположенной не совсем рядом с отчужденным объектом, но в том же районе, начнет расти – считает специалист.

Думайте сами, решайте сами

В соответствии с рейтингом самых популярных рынков зарубежной недвижимости среди россиян, опубликованным порталом Prian.ru, недвижимость в США в мае интересует наших соотечественников на 1,5% меньше, чем в марте.

Однако, в отличие от домовладельцев США, российский покупатель зарубежной недвижимости сейчас может только выиграть от падения стоимости американских «квадратов». Соответственно, подобные сообщения, приходящие с американского рынка недвижимости позволяют предположить, что в следующем месяце будет отмечен рост интереса россиян к недвижимости США.

www.nytimes.com
Перевод: Николай Стрельников, при участии Алексея Коновалова