Джим Роджерс является крупным инвестором с мировым именем. В своём недавнем интервью он ответил на актуальные вопросы, которые могут быть интересны для любого инвестора.

Что сейчас поддерживает мировые цены на нефть?

Очевидно, ситуация с Ираном, но это только одна сторона медали. Другая причина заключается в том, что в США проблема с инфраструктурой. У нас есть нефть, но у неё неудачное местоположение. На восточном побережье мы импортируем дорогую нефть, и она идёт через Европу. Производство на Северном море падает. Есть причины спроса и предложения, благодаря которым нефть держится на высокой отметке во многих точках мира. Резервы углеводородов исчерпываются. Международное энергетическое агентство (IEA) говорит повсюду, что известные местонахождения потихоньку исчерпываются, что нас ожидает крупная проблема через десять-двадцать лет, огромная проблема на самом деле, пока кто-нибудь быстренько не найдёт нефть. Но в основе спроса-предложения в краткосрочной перспективе, вероятно, лежат инфраструктура и Иран.

До какой цены, по-Вашему, должна подняться нефть, чтоб нанести серьезный удар по восстановлению экономики США?

США ждёт спад экономики. Огромный внешний долг всё больше и больше тормозит нашу экономику. Я также хотел бы указать, что каждые четыре-шесть лет в США происходит экономический спад. Так было с самого начала, поэтому к 2012 году, 2013, 2014 кризису пора случиться по какой бы то ни было причине. Будет это вызвано высокими ценами на нефть или чем-нибудь ещё, но нас ждёт спад экономики в обозримом будущем.

Как, на Ваш взгляд, цены на нефть влияют на потребителей в развивающихся странах, особенно в Азии, где многие правительства стараются обуздать инфляцию и подстегнуть рост?

Все платят всё более высокие цены за нефть, и это очевидно влияет на потребление во всём мире, что связано не только с нефтью, но и с продуктами и другими дорожающими ресурсами. Инфляция происходит во всём мире. США лжёт насчёт неё, я имею в виду, правительство США лжёт про инфляцию, но инфляция есть везде. Не знаю, ходите ли вы по магазинам, но если ходите, вы знаете, что цены растут. Правительство говорит, что это не так, я не знаю, где они делают покупки. Все цены идут вверх.

Если бы Вы могли завладеть или инвестировать всего в один ресурс, что бы это было?

Думаю, это было бы что-то из сельскохозяйственной продукции. Это будет зависеть от того, что сейчас дешевле всего, но, совершенно определённо, я вложился бы в сельскохозяйственную отрасль.

Ранее Вы говорили, что если в этом году золото преодолеет отметку в $1,600, Вы будет заинтересованы в том, чтоб покупать больше. Вас привлекает золото сейчас?

Я, конечно, присматриваюсь, и в случае, если оно опустится ниже $1600, я, конечно, буду покупать больше. Если оно дойдет до $1200, я, надеюсь, достаточно умён, чтобы купить гораздо больше. Золото росло 11 лет подряд, что является крайне необычным для любого актива. Так что не удивлюсь, если золото не продолжит рост, а откорректируется в 2012 году. Если это произойдёт, я надеюсь, что я достаточно умён, чтобы купить гораздо больше. Я не продаю. Я никогда не продавал и не буду продавать до появления пузыря. Пузырь на золото возникнет в один прекрасный день, но это десять лет или, я не знаю, несколько лет от текущего момента. Надеюсь, я достаточно умён, чтобы начать продавать с появлением пузыря.

На первое полугодие GFMS прогнозирует среднюю цену 1640$ за унцию, но уже во втором полугодии 2012 года не исключает рост к новым максимумам, в том числе выше 2000$.

В целом, в прогнозах GFMS нет ничего экстраординарного – спрос инвесторов, риск повторения сценария конца 2008 года и спекуляции на тему возможного развития денежно-кредитной политики в США и Еврозоне. Эти темы обсуждают все эксперты и аналитики рынка золота.

Тем не менее, GFMS предупреждает, что рынок золота приближается к заключительным стадиям десятилетнего бычьего рынка и при изменении макроэкономической ситуации, а также сокращении инвестиционного спроса цены могут повернуть вниз.

Выделяя инвестиционный спрос как определяющий фактор на сегодняшнем рынке, GFMS, тем не менее, отмечает важную роль ювелирного сегмента, который, несмотря на рекордно высокие цены на металл, упал всего на 2% благодаря тому, что потребители уже привыкли к новым ценам и ожидают дальнейшего роста, а торговые запасы иссякают.

Кроме этого, высокие цены на золото поддерживает активность в официальном секторе – Центробанки, которые в прошлом году купили 430 тонн золота. Это было важно само по себе, и послужило примером для всех остальных - частных лиц и профессиональных инвесторов. По инструментам инвестирования, GFMS отмечает 30-процентный рост спроса на драгметалл в слитках и монетах и гораздо более умеренная динамика в ETF и фьючерсах.

О возможных сценариях развития рынка золота, рисках и основных индикаторах, на которые надо смотреть в этом году, Вестнику Золотопромышленника рассказал Филипп Клапвик, глава аналитической службы GFMS по металлам.

Вопрос: Филипп, какие Вы видите лучший и худший сценарии в развитии рынка золота?
Ответ: Я думаю, лучший сценарий (высоких цен) для золота реализуется, если сохранится инвестиционный спрос – будут очень низкие процентные ставки, возможно даже отрицательные реальные ставки, недоверие к основным резервным валютам при продолжении долгового кризиса в Еврозоне и возможного количественного смягчения в ответ на него, а также новые раунды количественного смягчения в США.

Это наиболее вероятный сценарий. Но есть и альтернативный - слишком сильные опасения относительно Европы могут привести к укреплению доллара США, снижению склонности к риску, цены на рисковые активы в целом снизятся, и инвесторы будут вынуждены продавать их вследствие маржин-коллов или чтобы вернуть деньги. В этом случае мы можем увидеть значительное снижение цен на золото.

Инвесторам даже необязательно начинать продавать, достаточно перестать покупать. Сейчас для того чтобы просто оставаться на текущих уровнях цен, рынку необходим еженедельный приток чистых инвестиций в размере более чем 30,5 млн долларов. Каждую неделю избыток предложения должен быть поглощен инвесторами, и в какой-то степени Центробанками, но в основном инвесторами.

Вопрос: Какие цены мы можем увидеть в случае развития позитивного и негативного сценария?
Ответ: Я думаю, потолок – немного выше 2000$ за унцию, но в случае альтернативного сценария возможно снижение - вспомните вторую половину 2008 года, когда золото ушло ниже 1000$. Можем ли мы увидеть уровни 1400, а потом 1100$ за унцию, это маловероятно, но не сказал бы, что невозможно.

Вопрос: За чем сейчас надо следить, что можно считать определяющими факторами на рынке золота сейчас?
Ответ: Думаю, самое важное сейчас – инвестиционный спрос; его индикаторы разнообразны:

- ситуация в ETF – приток или отток, быстрый или медленный, значительный по объёму или едва заметный;
- на фьючерсном рынке сейчас очень низкий объём чистых длинных позиций и здесь есть потенциал для роста;
- и самое важное, физический спрос – в прошлом году слитки и монеты стали отличным индикатором рынка.

Я думаю, это основные драйверы, за которыми необходимо следить в первую очередь. Во вторую очередь я бы отметил - спрос Центробанков, вторичную переработку и спрос в ювелирной промышленности.

Вопрос: Чего Вы ожидаете от ювелирного сегмента в этом году?
Ответ: Мы ожидаем дальнейшего снижения, но не сильного. Иначе говоря, ожидаем, что спрос будет держаться сравнительно неплохо, учитывая неблагоприятную конъюнктуру.

Вопрос: В Китае опять вырастет? А в России?
Ответ: Что касается Китая, очень маловероятно, что 16-процентный рост (по текущим оценкам) 2011 года повторится в 2012 году, скорее, рост будет измеряться однозначным числом. В России в 2011 году был рост 15% - очень хороший спрос в ювелирном сегменте. И за счёт местного производства, и за счёт импорта, в том числе из Турции. В этом году, я думаю, 10-процентный рост не невозможен.

Вопрос: Что можно сказать про спрос Центробанков?
Ответ: Российский официальный сектор купил в 2011 году около 100 тонн золота, но не стоит забывать, что доля золота в российских золотовалютных резервах по-прежнему сравнительно мала – около 4%, к тому же не было никаких заявлений об изменении политики ЦБ. Поэтому мы ожидаем дальнейших покупок.

Глобальную картину сейчас сложно предсказать. Мы прогнозируем, что чистые покупки будут около 400 тонн золота исходя из предположения, что Европейские Центробанки продадут около 10 тонн золота, в то время как ЦБ развивающихся стран будут покупать.

Вопрос: Есть ли риск того, что золото в золотовалютных резервах США и стран Европы будет использовано для покрытия госдолга? Возможны продажи?
Ответ: Я думаю, что риск таких продаж нулевой. Это очень маловероятно, потому что: во-первых, это было бы очень плохим сигналом для рынка, а во-вторых, вырученных денег было бы недостаточно, не говоря уже о законодательных сложностях использования золотовалютных резервов для погашения правительственного долга.

Нельзя исключать возможности какого-либо нестандартного использования золота - выпуска бондов, обеспеченных золотом, или использования золота в качестве залога. Но что касается прямой продажи золота - это маловероятно.

Вопрос: Что будет, если вдруг по каким-то причинам с рынка уйдет весь инвестиционный спрос? Иными словами, какой могла бы быть цена на золото только исходя из "физических" составляющих спроса и предложения – ювелирного сегмента, добычи и т.д.?
Ответ: Хороший вопрос, на него сложно дать хороший ответ. Очевидно, что если цена на золото упадёт, мы увидим значительное снижение вторичной переработки и значительный рост спроса в ювелирном сегменте. При сильном снижении инвестиций цены могут быть на треть ниже текущих – около 1000$ за одну унцию. В то же время, переход от одного состояния к другому не может быть мгновенным - как только цена начнёт снижаться, найдутся те, кто сочтёт это хорошей возможностью для покупок и этот спрос поддержит рынок. Но, если отвлечься от этого - равновесная цена на золото при отсутствии инвестиционного спроса могла бы быть немного ниже 1000$.

Наценки на товар составляют до 600%. К примеру закупочная цена НЕ самого дешевого джемпера в этом списке 3 лата и 25 сантим (неизвестным остаётся лишь, то, что эта цена уже с налогом или без, но сути дела это не меняет), зато в продаже эта вещь стоит уже 14 латов и 99 сантимов. Получается цена увеличивается для конечного покупателя в 4,61 раза. Ниже есть джемпер и за 2.39, а впродаже за те-же 14.99 (наценка примерно в 6.2 раза)

Самый дорогой свитер в накладной для конечного покупателя стоит 29 латов и 99 сантимов, а закупочная цена составляет всего 5 латов и 45 сантимов. Стоимость увеличина в 5,5 раз (на 24 лата и 54 сантима, ровно столько переплатит покупатель).

Стоит учесть, что в закупочную цену уже включена цена на импорт (доставку и т. д.) и прибыль самого производителя в Китае.

В настоящее время работа над Google Price Index уже вовсю ведется, но корпорация пока что колеблется, стоит ли показывать результаты работы общественности, или использовать выведенный индекс самостоятельно. Веиран отметил, что выведенный корпорацией индекс практически совпадает с выведенным экономистами индексом потребительских цен, что показывает надежность методики, создаваемой Google.

Есть, конечно, и проблемы — к примеру, Google Price Index создается на основе анализа динамики цен тех товаров, что продаются в Сети. К ним относятся бытовая техника, софт, часы, бытовая электроника, гаджеты и прочее. Но вот некоторые виды товаров либо мало продаются через Сеть, либо вообще не продаются — к примеру, кто видел полнофункциональный интернет-магазин автомобилей? В итоге Google Price Index выходит несколько однобоким, если так можно выразиться, не отражая тенденции продаж многих видов товаров.

Было бы интересно посмотреть на результаты работы корпорации в этом направлении — ведь не секрет, что официальные данные об инфляции и прочих экономических показателях, предъявляемых властями многих государств СНГ, не особо совпадают с действительностью, а вот Google Price Index мог бы показать реальное положение вещей — и ему бы многие верили больше, чем официальным данным. Подождем немного, может, Google выкатит свою методику в открытый доступ…

Via FT.com

Многие иностранцы рассматривают рынок стран Балтии как единое пространство. И редко кто из них вникает в подробности, чем же отличается ситуация в Латвии, допустим, от Эстонии и Литвы. Кризис, как говорится, он во всем мире кризис. И сценарии его развития довольно схожи. А уж тем более, когда речь заходит о рынке недвижимости столь небольших и приблизительно равных по экономическому развитию соседних стран.

Однако все это лишь на первый взгляд. Как оказалось, вторичный рынок жилья литовской столицы умудрился занять стойкие оборонительные позиции в районе 700 евро за кв. м, что по нынешним рижским меркам просто царская цена. Стандартные цифры, на которые аналитики ориентируют покупателей серийных квартир в Риге, -- 460-480 евро за кв. м, то есть почти на 35% меньше, чем в литовской столице. А какова ситуация в Таллине?

Почва для размышлений

Прежде чем перейти непосредственно к цифрам, позволим себе несколько лирических отступлений, вынесенных из поездки в Эстонию. Долгие годы в вопросе содержания главных государственных дорог для Латвии образцом для подражания оставалась Литва. Это подтвердит практически любой автоводитель. Едешь по Латвии -- колдобины, заезжаешь в Литву -- и картина кардинально меняется. Вынужден констатировать, что положение дел с дорогами и в северной стороне от Латвии более привлекательное, чем у нас. В ходе этой командировки пришлось накатать по Эстонии свыше 700 километров, фактически объехав страну по периметру. Ладно, Пярну -- Таллин не вызывает нареканий: как-никак Via Baltica. Однако и дороги Таллин -- Нарва и Нарва --Тарту -- Валга находились в приличном состоянии. Ровный асфальт, никакой колейности, повышенный до 100 км/час скоростной режим на многих участках. Было два плохих отрезка, однако там вовсю кипели ремонтные работы. Стоило же пересечь эстонско-латвийский кордон, въехать в Валку и сразу -- здравствуй, родина! Чувствую тебя пятой точкой и всеми колесами своей машины! Был бы у нас климатический район другой?! Так нет же! И в Латвии, и в Эстонии умеренный морской климат. Размышляя о том, почему так различается состояние дорог, невольно закрадывается мысль: воруют там меньше, что ли?! Раз выдерживают все необходимые при строительстве дорог технологии. И от этого становится как-то грустно.

Равно, как и от заявления министра экономики Латвии Каспара Герхардса о том, что взять взаймы у Международного валютного фонда и европейских структур для нашей страны было выгоднее, чем продавать доли в государственных предприятиях. Эстонцы, видимо, до сих пор не осознали всей глубины этой продвинутой мысли. Потому как, мало того, что умудрились к декабрю прошлого года накопить государственных резервов в объеме 1,8 млрд евро, так еще их государственные мужи при обсуждении вопроса о необходимости латания дыр в бюджете страны в 2010 году выразили готовность (если  потребуется) расстаться с 3 000 объектов государственной собственности. Логика здесь проста: меньше должен дяде из-за бугра, больше пространства для маневра как в политических, так и экономических вопросах. «А это правда, что вы про нас анекдоты рассказываете? Про то, какие мы медлительные», -- улыбаясь и как-то по-детски наивно спросили меня эстонские маклеры. Пришлось подтвердить. И, сглаживая ситуацию, дипломатично подметить: в литовском народном творчестве в качестве объекта для насмешек частенько выступают уже сами латыши.

Хотя, если сравнивать ситуацию в Эстонии и Латвии, надо быть честным: не нам, похоже, над ними смеяться. А им над нами. И объем падения ВВП меньший: Министерство экономики Эстонии ориентирует на годовой минус в 14%, тогда как в Латвии ожидается 18-20%. И розничная торговля у соседей потеряла менее 16% против наших 30,3%. А вот и другая цифра, которую привели представители компании по недвижимости UUS MAA: около 40% тех эстонцев, которые потеряли работу в начале года, уже сумели найти новую.

Единственное, не хотелось, чтобы у читателей сложилось впечатление, что Эстония -- рай, да и только. Сами ее жители воспринимают ситуацию совсем по-другому. «У нас сейчас тяжело. А вам в Латвии полегче! У вас-то вон промышленность осталась!» -- убежденно заявил мне собеседник, с которым мы разговорились в Нарве в очереди на переход через эстонско-российскую границу. Интересно, о какой такой  промышленности он вел речь? Или надо было видеть, с каким восхищением специалисты маклерского дела рассказывали о латвийской авиакомпании airBaltic. О том, какие рейсы она теперь предлагает из эстонских городов. Вот, мол, экспансия, так экспансия. И как латвийцам повезло, что мы можем летать за небольшие деньги во многие города Европы. А то, что контролируемое латвийским государством предприятие airBaltic работает с огромными убытками, для них было уже малоинтересно. Это к тому, что многое зависит от того, с какой стороны смотреть на тот или иной вопрос. И если покопаться, минусов можно везде найти много. Однако наша задача -- просто познакомиться с эстонскими ценами.

С верой в стабилизацию

«Мы сейчас предпочитаем говорить о стабилизации цен на жилье, хотя в сентябре и было зафиксировано небольшое падение», -- заявил представитель компании Pindi Андрес Тедер. Согласно данным Pindi, индекс цен в 17 крупнейших городах Эстонии за первый осенний месяц упал на 4% -- до 9 902 крон, то есть 633 евро за кв. м.  Следует только понимать: наши северные соседи в своих обзорах обычно «измеряют среднюю температуру» сразу по всем городу и по всем типам жилья. Это не составляет особого труда. Абсолютно все сделки и фигурирующие в них цены регистрируются в Земельном регистре.

Если судить по статистике, предоставленной компанией UUS MAA, средняя цена непосредственно на таллинское жилье составляет 714 евро за кв. м. Минимальный за последние три года показатель был зафиксирован в июле -- 669 евро, максимальный -- 1 614 евро за кв. м -- в апреле 2007 года. Несложно подсчитать, что имеющаяся нынче рыночная цена на жилье -- это 44% от пикового показателя.

«Рынок достиг своего дна, -- настаивал в ходе нашего разговора исполнительный директор UUS MAA Мика Саксдорфф. -- Небольшие колебания еще возможны, но более важен тот факт, что наблюдается рост интереса со стороны покупателей. Они видят низкую цену и начинают покупать». В сентябре в Эстонии была заключена 781 сделка покупки-продажи квартир -- самый большой показатель за последние 11 месяцев. Местные маклеры на графических табличках теперь с гордостью демонстрируют кривые, чьи стрелочки направлены вверх. Во втором квартале 2009 года объем сделок по сравнению с предыдущим кварталом увеличился на 16,8%, в третьем -- еще на 11,1%.

Что же касается все-таки типового столичного жилья, то представители Pindi -- Андрес Тедер и Андрей Колуканов -- назвали цифру, близкую к 9 000 крон (575 евро) за кв. м, в UUS MAA -- 10 000 крон (639 евро) за кв. м. То есть все равно дороже, чем в Риге! Здесь эстонцы оставили себе поле для маневра, заявив, что конкретная цифра зависит от состояния дома. Со стороны показалось, что состояние таллинских типовушек лучше рижских. У нас программа по утеплению и облагораживанию серийных зданий только набирает обороты, а эстонцы этим озаботились уже давно. И вроде без какой-либо европейской помощи. Исключительно по инициативе самих жильцов домов.

«О былом наплыве инвесторов говорить не приходится, но оживление с их стороны чувствуется. Это и финны, и шведы, которые спрашивают квартиры в центре города, -- делится своим практическим опытом Мика Саксдорфф. -- Интересная цена находится в пределах 1 000-1 200 евро за кв. м. Более элитный сегмент -- жилье в районе Старого Таллина. Там продавцы просят от 2 000 до 4 000 евро за кв. м. Но если говорить о тех, кто запрашивает по максимуму, то будет реальный покупатель -- отдадут и по 3 000 евро за кв. м».

В Таллине остаются нераспроданными около 1 500 квартир в новых проектах. Это в сумме. Тогда как у отдельных крупных девелоперов практически весь портфель успешно разошелся. И не давным-давно, а в наше кризисное время. Так, у YIT на конец сентября имелось лишь 15 новых не распроданных квартир. Все потому, что девелопер не стал держать цену, а снизил ее в конце прошлого -- начале 2009 года. «Торговля новыми квартирами идет, если за них просят 800-950 евро за кв. м», -- такой комментарий дали в UUS MAA. Прилив позитивных эмоций у участников таллинского рынка недвижимости вызывает и информация о том, что уже весной следующего года YIT вновь возьмется за реализацию новых проектов. В 2009 году в столице Эстонии не был начат ни один новый частный многоквартирный жилой проект.

Практичный подход

В то же время уже реализуется жилищная городская программа, в соответствии с которой будет построена 1 000 новых квартир. После рассмотрения ходатайства власти станут сдавать их в аренду востребованным городом работникам социальной сферы -- полицейским, спасателям, учителям, работникам культуры, а также молодым семьям и студентам. Весьма практичный подход: твой труд нужен на благо города -- получи ключи от новой квартиры. Первые 100 квартир в квартале Раадику должны начать распределять уже в октябре.

Было интересно узнать, что с августа в Таллине перестала существовать очередь вынужденных квартиросъемщиков -- то есть тех, кто по закону мог рассчитывать на помощь властей в обеспечении их крышей над головой. Им город либо предоставил квартиры, либо выплатил денежные компенсации. За пять лет, чтобы расселить очередников, коих в 2003 году насчитывалось 3 500 семей, из таллинского бюджета на строительство новых домов потратили 747 млн крон (47,7 млн евро).

Если частные девелоперские жилые проекты в Таллине пока заморожены, то с коммерческими дело обстоит немного лучше. Так, в октябре в центре завершилось возведение многофункционального конференц-центра Solaris: в нем, кстати, открылся наш ресторан Lido. Правда, в истории с Solaris не обошлось без скандала: в кинозале уже успел обвалится потолок.

На территории квартала Tahesaju City постепенно растет строительный универмаг Bauthaus площадью 20 000 кв. м. Он должен начать торговлю весной 2010 года и станет самым большим магазином строительной специализации в Эстонии. Так что жизнь течет, жизнь продолжается. А к следующей весне, надеются эстонские маклеры, и позитивные сигналы со стороны экономики появятся, да и банки оживятся. Хотя собеседники на них особенно и не жаловались. Приведенный ими пример -- Nordea и его ипотечная политика. Если есть накопления, покрывающие 20% от стоимости нового жилья, то получить остальные 80%  реально. Более того, если имеется дополнительное обеспечение  (та же необремененная ипотекой типовая квартира), банк может и на 100% профинансировать сделку. Для покупателя эта кажется выгодным: одно дело продавать старое жилье сейчас -- на дне цен и другое -- подождать пару лет и получить бОльшие деньги.

Автор: Роман Голубев
Интернет-портал "Variati.lv"

Немецкий рынок жилой недвижимости отличается низкой динамикой цен. Это хорошо, потому что оберегает Германию от возникновения мыльных пузырей, которые, лопаясь, наносят огромный ущерб всей экономике. Пример тому - сегодняшняя ситуация в США, Великобритании, Испании, Ирландии или России. Это плохо, потому что покупатели квартир и индивидуальных домов, как правило, не могут рассчитывать на существенное увеличение стоимости своих квадратных метров в будущем.

Низкие кредитные ставки

Тем не менее, в этом году на немецком рынке недвижимости царит необычное оживление. Крупнейшая в стране маклерская фирма LBS Immobilien сообщает, что при ее посредничестве за первые шесть месяцев года на вторичном рынке жилья было совершено на 17 процентов больше сделок с квартирами и на 8,5 процентов - с индивидуальными домами. А в Мюнхене в первом полугодии, в самый разгар рецессии, было продано даже на 22 процента больше квартир, чем за достаточно благополучный аналогичный период прошлого года.

Таким образом, глобальный кризис не только не обвалил, а, наоборот, даже подхлестнул рынок жилья в Германии. О повсеместном всплеске интереса к немецкой недвижимости говорить, конечно же, не приходится, однако в целом ряде городов и регионов своего рода мини-бум явно наблюдается.

Этот бум подпитывают прежде всего низкие процентные ставки по ипотечным кредитам. Они упали далеко не столь резко, как ставка рефинансирования Европейского центрального банка, и все же сегодняшнему немецкому заемщику приходится платить своему банку примерно в два раза меньше, чем покупателю жилья в начале 90-х годов прошлого века. Тогда в ФРГ ипотечные кредиты "стоили" свыше 8 процентов годовых.

А сегодня получить ссуду на 10 лет можно менее чем под 4 процента, на 20 лет - менее чем под 5 процентов. Правда, для этого покупатель должен обеспечить первоначальный взнос, составляющий в Германии, как правило, от 20 до 40 процентов стоимости объекта. Клиентам с минимальными сбережениями или вообще без стартового капитала немецкие банки, в отличие от американских, дают деньги лишь в порядке исключения.

Ценовая стабильность на рынке жилья

Столь строгая селекция потенциальных получателей ипотеки сводит к минимуму возможность возникновения ажиотажного спроса и, соответственно, быстрого роста цен на недвижимость. С другой стороны, консерватизм немецких банков, выражающийся еще и в традиции фиксировать процентную ставку сразу на 10-20 лет, существенно снижает риск массового невозврата кредитов, последующей продажи заложенных объектов с молотка и неминуемого в таких случаях обвального падения цен. Иначе говоря, обеспечивает рынку стабильность.

Именно эта стабильность и привлекает сейчас немецкий средний класс, который второй раз за десять лет сталкивается с глобальным биржевым крахом, а потому все больше сомневается в способности разного рода ценных бумаг обеспечить устойчивое увеличение сбережений и спокойную безбедную старость. В условиях кризиса жители Германии потянулись к "реальным ценностям", к "бетонному золоту", как называют недвижимость немцы.

Еще одним побудительным мотивом именно сейчас обзавестись собственным жильем стали для многих немцев инфляционные ожидания. В обществе растут опасения, что порожденные кризисом рекордный дефицит бюджета и гигантская госзадолженность неизбежно приведут к росту цен. Более того, сложилось весьма устойчивое мнение, что правительство даже будет заинтересовано в высокой инфляции, ведь это помогает снизить долговое бремя.

Инфляционные ожидания

И хотя Европейский центральный банк не устает повторять, что заблаговременно начнет решительную борьбу с инфляцией, некоторые вкладчики, тем не менее, стараются поскорее вложить свои сбережения в недвижимость, чтобы спасти их от якобы грядущего обесценивания. А другие, наоборот, спешат взять кредиты в надежде, что в условиях раскручивания инфляционной спирали будет легче возвращать долг.

А вот расчет на рост рыночной стоимости недвижимости играет при принятии решения о ее покупке лишь второстепенную роль. Слишком уж отрезвляюще действует статистика. Так, с 1991 года квартиры подорожали в среднем по Германии всего на 9-11 процентов. Не намного больше выросли за эти 18 лет и цены на таунхаусы эконом-класса - на 10-18 процентов.

Это, конечно же, всего лишь "средняя температура по больнице", не отражающая мощного скачка цен на элитное жилье или на комфортную недвижимость в Германии в предместьях и престижных районах некоторых крупных городов. С другой стороны, данная статистика сглаживает и существенное падение цен на квартиры и дома в целом ряде регионов Германии, особенно на территории бывшей ГДР.

Демографические факторы

Так что немецкий рынок жилой недвижимости - не улица с односторонним движением, вложения в него не гарантируют увеличения капитала даже в долгосрочном плане. Ведь нельзя забывать, что Германия - страна с сокращающимся населением, особенно в восточных землях. С другой стороны, это уменьшающееся и стареющее население живет во все более комфортных условиях.

Если в начале 60-х годов прошлого века на каждого жителя Западной Германии приходилось в среднем 24 квадратных метра, то сегодняшний бундесбюргер имеет в своем распоряжении уже 43 квадратных метра. К тому же все больше немцев, не только пожилых, живут в одиночку, что также подогревает спрос на квартиры, особенно одно- и двухкомнатные.

В условиях снижающихся вот уже целый ряд лет объемов жилищного строительства это, по идее, должно способствовать стабилизации и, в конечном счете, увеличению цен на недвижимость. Тем не менее, специалисты предупреждают, что подлинным потенциалом роста рынок жилья обладает лишь в каждом четвертом населенном пункте и административном районе Германии.

Наибольшие шансы, по единодушному мнению экспертов, у крупных городов, а также у регионов с перспективными отраслями экономики и разнообразными возможностями для проведения досуга. Так что нынешний квартирный бум в Мюнхене далеко не случаен.

Автор: Андрей Гурков

Такого же мнения придерживают и другие игроки рынка недвижимости. По подсчетам компании Latio в июне, в сравнении с маем, цены на жилье упали на 5%, достигнув 490 евро/м2. В свою очередь, по данным Arco Real Estate, за месяц цены снизились на 4,1%, достигнув 508 евро/м2.

Специалисты Ober Haus отмечают, что в июне 2009 года (с осени 2007 года) предложение квартир на рынке достигло низшего уровня. Предложение квартир некоторых серий опустилось до минимума (напр., 104-й и 103-й серий).

В целом, в июне этого года цены на квартиры падали в пределах 0-5%. Наибольшее падение наблюдалось в менее популярных микрорайонах. В свою очередь, в более востребованных микрорайонах (Агенскланс, Пурвциемс, Золитуде, Зиепниеккалнс) цены на квартиры сохранились на майском уровне (с небольшими колебаниями), и в среднем составляют 470-590 евро/м2.

Аналитики Ober Haus подчеркивают, что потенциальным покупателям будет все труднее найти себе подходящую квартиру по адекватной цене, так как и в будущем предложение объектов на рынке будет небольшим.

Несмотря на экономический кризис, интерес к приобретению жилья все еще сохраняется. Главным образом, люди интересуются квартирами, стоимость которых колеблется в пределах 400-500 евро/м2. Правда, в отдельных случаях покупатели готовы платить и больше, если в квартире сделан ремонт, полностью устраивает состояние здания, месторасположение и другие факторы.

Источник: rus.db.lv

Эксперты отмечают, что дно рецессии уже пройдено, однако полноценное восстановление экономики будет долгим и трудным.

По данным британского Общенационального строительного сообщества (NBS), в июне цены на жилье в Соединенном Королевстве выросли на 0,9% в среднем, до 156,5 тыс. фунтов (259 тыс. долл.) за квартиру — этот результат опроверг пессимистичные прогнозы аналитиков, ожидавших сокращения на 0,5%. Таким образом, жилье на Туманном Альбионе дорожает второй месяц подряд (в мае рост составил 1,3%). По сравнению с данными годичной давности спад составляет 9,3%, однако это самый низкий показатель с июля прошлого года, впервые опустившийся ниже 10%.

Еще одним обнадеживающим знаком для экономики страны стал рост индекса потребительского доверия, который в июне вырос с -27 до -25, достигнув своего максимального значения с апреля прошлого года, говорится в последнем докладе исследовательской компании GfK. При этом из пяти индексов GfK, определяющих состояние бизнес-климата, выросли четыре, в том числе и те, что касаются ожиданий от личных финансов и ситуации в экономике в целом. Единственный «упавший» показатель касается планирования больших дорогих покупок.

Несмотря на то что многие индикаторы демонстрируют рост, сами авторы исследований предупреждают, что он еще не совсем явный, и стабильности не обещают. «Пока мы не увидим реального увеличения спроса на недвижимость и роста покупок, о полноценном восстановлении отрасли говорить преждевременно, — сообщил главный экономист NBS Мартин Габоер, — Количест­во выдаваемых кредитов на покупку на 55% меньше докризисного уровня, и обычно при таком спросе и потребительской активности цены, наоборот, падают». В свою очередь главный экономист GfK Рэйчел Джей отмечает, что «потребительское доверие остается очень хрупким, поскольку британцы все еще не уверены, насколько быстро экономика придет в себя».

Правда, вчера у британцев появился повод для беспокойства: «Офис национальной статистики» обнародовал исправленную статистику за первый квартал. Оказалось, что в январе—марте падение британского ВВП по сравнению с предыдущим кварталом составило не 1,9%, как сообщалось ранее, а 2,4% (в годичном отношении показатель опустился с 4,1 до 4,9%). Впрочем, эксперты считают, что эта корректива не должна влиять на прогнозы по выходу из рецессии. «Это проясняет ситуацию о недавнем прошлом, но все последние индикаторы говорят о том, что британская экономика встает с колен и в этом квартале рецессия должна кончиться, а в следующем мы, возможно, увидим небольшой рост, — сообщил экономист Fortis Bank Netherlands Ник Кунис. — Но стабилизация не означает, что за ней последует быстрое восстановление. Выздоровление будет долгим и болезненным. Значимый рост начнется только во второй половине следующего года».

По подсчетам Ассоциации это стало уже пятым кварталом подряд, когда цены на дома в стране снижаются. Что касается «квартирного вопроса», то здесь также отмечается падение цен. К концу первого квартала текущего года они упали на 16% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года и на 17,5% в реальном выражении. Средняя стоимость квадратного метра квартир в Дании едва превысила €2300. Но это средние данные по стране. Если рассматривать столичную недвижимость, то она гораздо серьезнее страдает от снижения цен.

Так, особняки на одну семью в Копенгагене подешевели на 16,3%, а квартиры – на 18,1%. Стоимость квадратного метра составила €2838 и €2910 соответственно.

С чем же связно такое резкое падение цен? Глобальная причина – это, конечно, мировой кризис, в результате которого страдает датская экономика. В 2008 году Дания стала первой страной в Европе, которая официально вошла в состояние рецессии. ВВП страны в прошлом году сократился на 1,14% против роста на 1,65% в 2007. Согласно квартальному прогнозу датского правительства, ВВП страны в 2009 году уменьшится на 2,5%. Этот прогноз выглядит гораздо хуже, чем предыдущий, в котором указывалась цифра в 1,1%. Что касается роста ВВП, то аналитики считают, что его можно ждать только в следующем году. А это значит, что в текущем году роста цен на датскую недвижимость ждать не приходится.

С другой стороны, многие аналитики полагают, что нынешнее снижение цен на жилье в Дании – это не только последствие кризиса, но и последствие перегрева рынка в прошлые годы. Начиная с 2004 года цены на жилье в стране постоянно росли.

В среднем рост составлял (с учетом инфляции) в 2004 – 6,5%, в 2005 – 14,8%, в 2006 – 20,7%. В 2007 он замедлился до 5%, но не остановился. И только в 2008 году тренд изменился и цены снизились на 7,5%. Однако все могло бы быть еще хуже, если бы не главный помощник датского рынка недвижимости. А именно – рынок ипотечных кредитов, который работает по так называемому «сбалансированному принципу».

В Дании кредиты на покупку жилья могут выдавать только ипотечные банки, деятельность которых контролируется Датским органом по контролю финансовых организаций (DFSA). Ипотечные агентства в Дании выступают в качестве главного посредника между заемщиками и инвесторами, при этом по требованию DFSA банки, выдающие ипотечные кредиты, должны всегда иметь в распоряжении не менее 8% собственных средств.

Максимальный размер ипотечного кредита – 80% от стоимости жилья. Банки полностью ответственны за сбор выданных по кредитам средств, которые находятся на их балансе до момента полного погашения. В случае если заемщик не может расплатиться за жилье и объявляет себя банкротом, кредитор моментально лишает его права на недвижимость и выставляет ее на продажу. Строгие правила регулирования ипотечного рынка позволяют минимизировать риски по невозвратам, а значит, ипотечный рынок Дании растет даже несмотря на неблагоприятные макроэкономические условия.

Правда, в текущем году существует другая опасность. Дело в том, что темпы строительства в Дании сокращаются, а значит, может возникнуть ситуация дефицита предложения на рынке и количество обращений за кредитами уменьшится.

Все предпосылки для такого развития ситуации уже есть. По данным консалтинговой компании Sadolin and Albæk, число построенных единиц жилья (в Дании единицей считается дом на одну семью) в прошлом году  сократилось на 15,85% – до 24 129 объектов. А количество завершенных проектов по строительству многоквартирных жилых домов сократилось еще более значительно – на 35,9% и составило 6752 объекта. Согласно данным Statbank, за первые три квартала 2008 года в Дании было продано на 21% меньше объектов жилой недвижимости, чем за аналогичный период прошлого года. В абсолютных числах – 37 504 единиц жилья, это самый низкий показатель за последние 15 лет.

Три причины называют эксперты в качестве причин снижения продаж в прошлом году: спад темпов строительства, сокращение потребительской активности и неопределенность на рынке.

Пока сложно сказать, как быстро начнет восстанавливаться экономика Дании, а вместе с ней и рынок недвижимости. Многие эксперты полагают, что это произойдет не раньше 2010 года, когда показатель ВВП страны, по нынешним прогнозам, должен будет вырасти на 0,4%. Однако некоторые меры в Королевстве уже приняты. Так, в марте текущего года правительство страны приняло программу по сокращению налогов, в рамках которой была отменена средняя ставка подоходного налога. Эта мера, по мнению властей, должна привести к увеличению доходов граждан страны, и значит, к росту их потребительской активности.

Четких прайсов и фиксированных цен нет ни на одну услугу. Все решают исключительно клиенты. Почему?

Как объясняет Хенк Лебер, основатель агентства, они не боятся отступить от общепринятых правил и позволить клиентам решать сколько они стоят. Они уверены в своих знаниях и своих талантах. В агентстве работают квалифицированные специалисты: бренд-менеджеры, копирайтеры, дизайнеры и пр, которые уверены в качестве своих работ.

Более того, сейчас, в кризис компаниям приходится не легко , и это одна из эффективных стратегий выживания, причем для обеих сторон. Агентству нужны заказы, а клиенты - не могут отказаться от рекламы. Но при этом, агентство не работает бесплатно, и если даже случается такой инцидент, когда клиент не захочет платить за работу, то работать в будущем с этим клиентом они не будут.

Схема работы с заказчиком проста- он размещает заявку с описанием работы, которую необходимо сделать к определенному сроку, агентство выполняет эту работу, а затем заказчик решает сколько эта работа стоит и сколько он готов заплатить.

По мнению работников агентства, они ни в коем случае не собираются опустить цены на рекламном рынке. Такая схема работы идеальна для сегодняшнего рынка, когда цены то падают, то растут снова, когда возникают проблемы с поиском клиентов, а у клиентов - с рекламным бюджетом. Благодаря этой схеме, работа выполняется ради самой работы и качественно.

Источник: 1000ideas.ru