Монако заняло последнее место в рейтинге стран по сроку окупаемости инвестиций в недвижимость. Лидером стала Турция - передает новостное издание The Moscow Times.

Стоимость аренды жилья является одним из основных показателей доходности инвестиций в недвижимость. Эксперты выяснили, что стоимость покупки и аренды 2- и 3-комнатных квартир (квартир от 70 метров) схожа в крупных европейских городах.

В исследовании бралась в расчет средняя стоимость аренды и стоимость квадратного метра в течение последних 12 месяцев, не считая коммунальных и других платежей домовладельцев.

Таким образом выяснилось, что покупателям недвижимости в Монако понадобится 92 года, чтобы вернуть деньги, вложенные в покупку квартиры.

Франция заняла предпоследнее место – владельцам недвижимости во Франции потребуется 34 года на то, чтобы вернуть деньги, вложенные в покупку квартиры; в Швеции и Андорре – 32 года; в Италии и Хорватии – 30 лет.

В России, Дании, Латвии, Люксембурге, Польше и Испании срок окупаемости недвижимости составляет 19 лет.

В Турции, ставшей лидером в рейтинге стран по рентабельности недвижимости, срок окупаемости недвижимости составляет 13 лет.

Итогом второго квартала 2010 г. стала остановка роста цен, продолжавшегося с сентября прошлого года. Компания Century21Baltwest предсказывала такой сценарий еще в марте, поскольку бурный (почти на 26%) рост цен, начиная с осени прошлого года, не только не сопровождался увеличением числа участников рынка, но привел к их реальному сокращению.

В конце первого квартала, когда цены на серийное жилье в Риге поднялись до средней отметки EUR550/m2., число покупателей на рынке, по оценке SEB – индикатора цен на жилье, сократилось на полпроцента, остановившись на показателе 2,5% от числа всех жителей Латвии. Уже тогда эксперты Century21Baltwest предположили, что в следующем квартале рынок «будет развиваться небольшими темпами, с возможными небольшими откатами и слабыми рывками», что собственно и произошло.

В апреле рынок еще демонстрировал бурный рост на уровне 3,5%, в мае темпы роста замедлились до 1,5%, а в июне и вовсе остановились. Средняя стоимость квадратного метра серийного жилья в Риге достигла EUR 578. При этом цена этого метра в однокомнатной квартире остается выше, чем цена такого же метра в крупногабаритной квартире. Это говорит о том, что уровень доходов населения остается весьма низким и спросом пользуется в основном малогабаритное жилье.

С другой стороны, как только цены перевалили за EUR 550 и достигли отметки 2003-2004 гг., резко возросло количество предложений на рынке – на 12,5% в мае месяце – владельцы жилья приобретенного в эти годы и ранее получили возможность продать его почти без потерь.

Многие при этом ожидали увеличения покупательского спроса за счет возвращения ипотеки на латвийский рынок, не этого не произошло. Хотя большинство латвийских банков начинает пересматривать свое отношение к этому продукту, он остается все еще мало востребованным на рынке жилья. И дело не только в том, что большинство населения Латвии по-прежнему не подходит под критерии банковского кредитования по уровню своих доходов. Люди стали попросту осторожнее – сказывается негативный опыт прошлых лет, следствием которого стало массовое разорение несостоятельных заемщиков.

В результате спрос явно превысил предложение, что уже в июне привело к остановке поступательного движения вверх.

Между тем, на рынке продолжают преобладать позитивные настроения – по данным уже упоминавшегося SEB –  индикатора  цен  на  жилье,  в  июне  число  тех,  кто

ожидает падения рынка в течение ближайших 12 месяцев, составило 25%. 30% считало, что цены не изменятся. Остальные предполагали рост.

Таким образом, психологически рынок все еще настроен позитивно и, в среднесрочной перспективе, для этого есть основания. Дело в том, что увеличение предложения на рынке при ограниченном спросе неминуемо повлечет за собой боковой тренд и возможно даже падение цен. Однако это падение довольно быстро снова приведет к уходу с рынка тех продавцов, кто покупал недвижимость в диапазоне EUR 550 – 700 за кв. метр и спрос снова превысит предложение. А это, в свою очередь, снова приведет к росту цен.

Получается, что рынок обречен в ближайшей перспективе на колебания в диапазоне 500-600 евро за квадратный метр?

Это зависит от ряда условий, связанных с наличием спроса.

Первым условием является состояние рынка ипотеки. Это состояние определяется сегодня двумя факторами: регулированием банковской системы, которая не допускает кредитования заемщиков, имеющих официально подтвержденный доход ниже 500 LVL (около $1000) в месяц; и отношением самих заемщиков к кредитованию сделок с недвижимостью. Как уже указывалось, спрос на кредиты среди населения остается очень низким. По данным того же индикатора SEB, лишь 3% жителей готово взять сегодня ипотечную ссуду. Кроме того, далеко не все банки Латвии вернулись сегодня к кредитованию населения вообще и к ипотеке в частности.

Сокращение числа ипотечных заемщиков привело даже к активизации небанковских кредитных организаций, которые в последние годы небезуспешно заменяли банки на рынке кредитования, - ведь на них не распространяются банковские ограничения по обеспечению займов.

Эти структуры как минимум два года не имели проблем с клиентами, хотя их процентная ставка минимум вдвое превышает банковскую.  Однако сегодня наблюдается сокращение числа заемщиков и у них, что вынуждает, например, такую известную кредитную организацию как «Матекс» активизировать свою рекламу в СМИ и предлагать партнерство профессиональным участникам рынка – компаниям по недвижимости.

Таким образом, ипотека явно в течение ближайшего времени не станет тем фактором, который переломит ситуацию на рынке.

Вторым условием, безусловно, является наличие или отсутствие на рынке иностранных инвесторов. На них сегодня возлагают особую надежду, как участники рынка, так и латвийские государственные мужи.

Главной темой прошедших трех месяцев стало принятие и вступление в силу поправок к Закону об иммиграции.

Согласно этим поправкам, временный пятилетний вид на жительство в Латвии (читай – в Шенгенской зоне) могут получить те иностранные инвесторы, которые купят в стране недвижимость (на сумму не менее 100000 латов — в Риге и Рижском регионе либо в Даугавпилсе, Елгаве, Екабпилсе, Юрмале, Лиепае, Резекне, Валмиере или Вентспилсе; на сумму не менее 50000 латов — в других местах). При этом на собственность, приобретенную до 1 июля, действие закона не распространяется.

Вид на жительство будет выдаваться также зарубежным бизнесменам, вложившим в уставный капитал действующего в Латвии предприятия не менее 25 тыс. латов и уплатившим не менее 20 тыс. латов в виде налогов за год. Помимо этого, заграничные инвесторы могут поселиться в государствах Шенгена, если у них есть субординированные вклады в кредитных учреждениях Латвии на сумму не менее 200 тыс. латов.

Очевидно, что наиболее востребованным является вариант с покупкой недвижимости – он наиболее стабильный и более выгодный.

Расчет законодателей абсолютно понятен: учитывая, что в Латвии накануне кризиса оставалась лишь единственная отрасль, которая в буквальном смысле тащила на себе всю экономику - операции с недвижимостью и все, что с ними связано – от торговли до ремонта и строительства, - то именно восстановление этой сферы и может, по их  мнению, стать той палочкой-выручалочкой, которая спасет страну.

На первый взгляд, так оно и есть – за 20 лет независимости Латвия смогла приобрести то, что однозначно котируется на восточных рынках – свой политический статус члена ЕС и страны, присоединившейся к шенгенскому договору.

Благодаря этому положение постоянного жителя Латвии практически ничем не отличается от положения постоянного жителя других стран ЕС, в том смысле, что дает ему право свободно передвигаться по Европе, находиться там ровно столько, сколько он пожелает, иметь право на работу, образование и медобслуживание в соответствии с европейскими стандартами и т.д. Казалось бы, у страны появился товар повседневного спроса и теперь, будучи грамотно привязанным к рынку недвижимости, он должен вызвать над страной золотой дождь. Но не тут-то было.

Опасаясь наплыва нежелательных иностранцев с Востока, националисты в сейме настояли на одном маленьком пункте, который поставил жирный крест на основной части потенциальных потребителей продукта под названием «вид на жительство в Шенгенской зоне» - речь в поправках закона идет только о временном виде на жительство, который, хотя и автоматически продлевается бесконечное количество раз, если иностранец продолжает владеть недвижимостью, но все равно остаетсявременным.

Опыт подобных экспериментов в других странах показывает, что опасаться наплыва иностранцев с Востока в страны Восточной Европы по большому счету не стоит – они предпочитают более благополучные государства западнее реки Одер, а также те страны, где имеется компактное расселение соплеменников. Ни к тем, ни к другим Латвия не относится. Но убедить в этом большинство латвийских парламентариев не удалось.

Проблема, однако, состоит в другом. Главным потребителем продукта являются отнюдь не россияне, как многие думают, - им по большому счету нужна только гарантия безопасности для себя и своей семьи в виде вида на жительство (ВЖ), но они не настроены на эмиграцию и даже на длительное проживание за границей.

Главные потребители – это пакистанцы и китайцы, которые готовы платить большие деньги за право жить в благополучных странах и которые, кстати, почти не селятся в новых государствах ЕС. Для этой категории фактор постоянности имеет принципиальное значение – такова восточная ментальность, - поэтому ее представители предпочитают переплачивать или годами ждать получения ПВЖ, например, в Канаде или в Болгарии.

Латвийские законодатели, таким образом, вывели свою страну на сложившийся рынок, не проанализировав его, как следует. В итоге вместо денежного потока, грозившего обрушиться на Латвию, они создали в перспективе небольшой ручеек.

Этот ручеек имеет все шансы быть перекрытым могучей плотиной в виде Правил Кабинета министров, принятых недавно в связи с поправками в Закон об иммиграции и обязательными для исполнения работниками консульских учреждений Латвии за рубежом.

Эти правила подразумевают довольно сложную процедуру оформления, которая вряд ли будет под силу рядовому иностранцу без предварительного консультирования со специалистом.

Например, кандидату на вид на жительство придется вспомнить, не только то, не состоит ли он в какой-либо террористической организации (что актуально сегодня, к сожалению, для любой страны), но и то, не была ли у него просрочена ранее шенгенская виза в период нахождения за рубежом,  оплатил  ли он    все административные

штрафы, если таковые были на него наложены ранее в странах Шенгена, например, за нарушение ПДД и т.д. Вид на жительство не может быть выдан лицу, находящемуся на государственной службе за рубежом, лицу, имеющему фиктивный брак, судимому по отдельным статьям и пр.

Таким образом, все не так радужно, как казалось. Очевидно, однако, лишь одно: для тех людей, которые уже задумывались о приобретении недвижимости в Латвии, новые поправки, безусловно, станут дополнительным и мощным стимулом. Тем не менее, нельзя полностью исключать прихода новых денег на рынок недвижимости со стороны этой категории инвесторов, проживающих, например, в СНГ.

Причем, скорее всего, инвестиционный капитал придет в сектор типового жилья – по оценкам экспертов Century21Baltwest, покупатели вида на жительство из России в большинстве своем предпочитают ликвидное жилье для сдачи в аренду, а не для личного проживания (а сегодня это как раз серийные квартиры). Как уже указывалось, большинство из них не интересуются Латвией как страной своего постоянного проживания, а готовы рассматривать инвестиции в латвийскую недвижимость как средство накопления капитала и путь к виду на жительство в Европе.

Приведет ли появление новых инвесторов к принципиальному увеличению спроса на рынке в ближайшие несколько месяцев? Скорее нет, чем да – по причинам, указанным выше – инвестиционный поток будет незначительным. Во всяком случае, до октября, когда пройдут парламентские выборы, на которых оппозиция имеет шанс придти к власти.

Определенным стимулом к увеличению спроса на недвижимость является также снятие в мае 2011 г. ограничений для иностранцев – граждан ЕС на приобретение сельскохозяйственных и лесных угодий. Определенные ограничения для граждан и организаций ЕС действуют до этого времени и в отношении земли в городах. Многие эксперты считают, что после снятия ограничений через год земельный рынок станет ликвидным и быстрорастущим.  Вполне возможно, что они и правы, но, как показывает практика, сегодня инвесторы смотрят не на снятие тех или иных ограничений на приобретение активов, а на перспективы внутреннего спроса и национальной экономики.

А такие перспективы по-прежнему остаются не радужными. Внутренний спрос подрывается не только низким уровнем развития ипотечного рынка, или ошибками в политике привлечения иностранных инвесторов, но и вообще низким уровнем жизни большинства населения страны. И этот уровень, несмотря на заверения правительства, продолжает ухудшаться.

Рынок труда по-прежнему далек от стабилизации. По данным Государственного агентства занятости, официальный уровень безработицы в Латвии в июне составил 16%, что на 0,2% меньше, чем в мае и на 0,5% меньше, чем в апреле 2010 г. Но эти цифры не должны никого обманывать: безработица традиционно сокращается в период сезонных работ.

Уровень реальной безработицы составляет более 20%, о чем свидетельствуют данные бюро Eurostat. По этому показателю Латвия занимает второе место в Европе, пропустив вперед лишь Испанию с ее 19% безработных.

По данным исследования ЕС «Жизнь в Европе», в Латвии самый высокий уровень бедности. Бедными признано 26% населения. В стране падает рождаемость и эмиграция. Валовой внутренний продукт по итогам первого квартала сократился на 6%. Осенью латвийцев ожидает еще один удар по карману – на 30% будут повышены коммунальные платежи, что приведет к еще большему обнищанию жителей.

Все это говорит о том, что в ближайшее время уровень спроса на недвижимость останется примерно на том же уровне, что и сейчас.

Следовательно, пока рынок будет колебаться на уровне 500-600 евро за квадратный метр жилой площади в серийных квартирах.

Возможно, некоторые изменения наступят в секторе курортной недвижимости и в секторе аренды. Эксперты наблюдают здесь некоторое оживление, но оно также носит сезонный характер: летом растет спрос на аренду дач в прибрежной зоне, равно как и спрос на покупку апартаментов и домов в Юрмале и Видземе.

Это происходит каждый год, но существенных изменений на общий годовой уровень спроса не оказывает.

Характерно, что рынок аренды торговых и офисных площадей, достигнув своей низшей точки в первом квартале текущего года, незначительно активизировался, что в центре города привело даже к небольшому повышению арендных ставок. В целом, можно

сказать, что рынок аренды в целом в Риге стабилизировался на нижних уровнях – 5-12 евро за квадратный метр офисных площадей и до 25 евро за m2 торговых площадей в месяц.

Уровень цен в Юрмале держится для вторичного жилья на среднем уровне EUR 2’000/m2, новые проекты предлагаются по цене EUR 3’000 – 4’000/m2, но спросом такие объекты не пользуются. На курортах Видземе цены держатся на уровне EUR 1’000-

1’500/m2 в зависимости от качества жилья.  Т.е. цены в этом секторе также стабилизировались и уже несколько месяцев остаются практически на одном уровне.

Остается сектор новостроек, в котором стоимость квадратного метра резко поднявшись за последние 10 месяцев, держится на уровне EUR 1’000 – 1’200. В этом году ожидается введение в строй всего 400 новых квартир, что в 4,5 раза меньше, чем в 2009 году. Это создает определенные предпосылки для ценового роста. Однако следует иметь в виду, что более 20 домов – новостроек в Риге стоят пустыми и квартиры в них не реализуются, потому что себестоимость их строительства (а значит и стоимость кредитов) составляет сумму, которая не окупится при продаже по сегодняшним ценам. В какой момент банки примут решение о продаже заложенного у них имущества не известно. Тем не менее, стоит предположить, что любой, даже относительно массовый выброс на рынок этих квартир может на какое-то время привести к его пресыщению.

В то же время стоит сказать, что в последнее время Латвия действительно демонстрирует некоторую стабилизацию и даже рост в целом ряде секторов экономики.

Прежде всего, речь идет о городском туризме и, в основном, из России. По некоторым данным, численность российских туристов увеличилась, особенно в летние месяцы более чем на 40% по сравнению с предыдущим периодом прошлого года. Латвийское консульство в Москве не успевает выдавать визы. Надо отдать должное Рижскому самоуправлению, которое всего за год смогло организовать мощную рекламную кампанию в российских регионах по привлечению туристов в Латвию.

Растет экспорт. Он увеличился почти на треть по сравнению с тем же периодом прошлого года. Это происходит в основном за счет экспорта леса и продукции металлообработки. На 12% вырос и импорт. И это при том, что из страны был выведен целый ряд производств (фармацевтика, трикотажное производство и пр.). По данным Службы госдоходов, в первом полугодии были перевыполнены показатели по сбору налогов.

Все это говорит о том, что Латвия, начав жить по средствам, постепенно стабилизирует свою экономику. А это и есть главный рычаг развития рынка недвижимости.

Источник: Агентство недвижимости Century21Baltwest

На рынке жилой недвижимости Литвы продолжается агония. Средние цены на квартиры в пяти крупнейших городах Литвы упали на 20% в течение первого квартала 2010 года, сообщает литовское агентство недвижимости Ober Haus.

Хотя падение цен замедлилось в первом квартале 2010 года, 28-й месяц подряд наблюдается снижение стоимости литовской недвижимости от ее пика, зарегистрированного в декабре 2007 года. Индекс мартовских цен на литовское жилье показал 40%-е снижение от пиковых показателей в номинальном выражении и 46%-е снижение цен в реальном выражении, сообщает со ссылкой на источник портал о зарубежной недвижимости Global Property Guide.

Двузначные показатели ежегодного падения цен на жилье будут продолжаться до конца 2010 года из-за тяжелого экономического положения Литвы. Правительство с трудом борется с кризисом, в стране отмечено сокращение средней заработной платы на 20-30%, пенсий на 11%.
В 2009 году экономика Литвы сократилась почти на 15%, показав наихудший спад в ЕС, в основном из-за лопнувшего пузыря на рынке недвижимости, из-за повышения налоговых ставок, удешевления валюты и большого сокращения экспорта. В 2009 году частное потребление упало на 19%, инвестиции в основной капитал сократились на 39%, а экспорт упал на 15%.

После сокращения производства почти на 15% в прошлом году, литовская экономика должна уменьшаться примерно на 3 - 4% в 2010 году.

Уровень безработицы, как ожидается, вырастет до 16,6% к концу 2010 года, по сравнению с 13,7% в 2009 году.

Реальная заработная плата, как ожидается, сократиться на 6% в 2010 году и на 9% в 2011 году.

В 2002-2006 гг. на рынке жилой недвижимости Литвы был настоящий бум. Средние цены на вторичное жилье в Вильнюсе выросли на 275%. Средние цены на однокомнатные квартиры в новостройках в центре Вильнюса выросли на 162% за период с 2002 по 2006 год.

Высокий рост цен в докризисное время отмечался также и в других крупных литовских городах. В Клайпеде, третьем по величине городе Литвы, средняя стоимость 1-комнатных квартир поднялась на 282% с 2200 литов (€ 637) за кв.м. в 2003 г. до 9000 (€ 2607) за кв.м. по состоянию на конец 2007 года.
Но глобальный финансовый кризис, начавшийся в 2007 году, внес свои коррективы в дальнейшее развитие литовского рынка недвижимости.
Согласно апрельскому Индексу цен на литовскую недвижимость Ober Haus, сегодняшняя стоимость жилья в Литве понизилась на 17,9% в годовой динамике и на 40,1% от пиковых показателей 2007 года.

Еще недавно (до начала мирового финансово-экономического кризиса) рынок литовской недвижимости демонстрировал бурный рост, цены взлетали вверх чуть не каждый день, рынок перегревался. Но с началом кризиса рост прекратился, и началось унылое падение.

Летом 2009 года, литовский рынок недвижимости рухнул: в июле в трех крупнейших городах Литвы было продано или зарезервировано только 32 квартиры (10 – в Вильнюсе, 8 – в Каунасе, 14 – в Клайпеде). При этом в Вильнюсе предлагалось 2,5 тыс. новых квартир, в Каунасе – 911, а в Клайпеде – 673. Стоимость квадратного метра на тот момент составляла около $2500 в Вильнюсе и около $1900 – в Каунасе.

Интересно, что жители Литвы практически отказались от ипотечных кредитов – по результатам проведенного опроса выяснилось, что в ближайшее время к ипотеке собирается обратиться не более 2% литовцев. К тому же, 11% тех, кто в данный момент связан кредитами, отнюдь не уверены, что смогут их вернуть (в основном такая проблема возникает у старшего поколения и жителей небольших городов).

Ограничение, которое не слишком устраивает иностранных инвесторов в том, что можно приобрести в Литве любой объект недвижимости, за исключением земельных участков. Правда, есть и плюс: стоит только стать владельцем литовской недвижимости, как это означает немедленное получение постоянной визы. Что для жителей постсоветского пространства является синонимом окна в Европу.

Наибольшим спросом у иностранных инвесторов пользуется курортная недвижимость: Паланга, Друскининкай, Паневежис, Тракай, Шяуляй, Неринга и так далее. При нынешних ценах можно приобрести собственный дом в пределах видимости моря за совсем небольшие деньги – от $20000. Конечно, есть и более дорогие варианты, но элитная вилла в Паланге обойдется всего в 200 тыс. евро, когда аналогичная недвижимость на берегу Средиземного моря будет стоить около 1 млн. евро.

В данный момент цены на недвижимость в Литве колеблются в диапазоне 850-1500 евро за 1 м². Цена зависит от места расположения жилья, отделки, качества, наличия мебели и прочее. Исключением являются старые районы городов («антиквариат» недвижимости) и элитные комплексы – там цены определяются индивидуально за каждый объект.

Сегодня в Вильнюсе можно приобрести трехкомнатную квартиру за 66-93 тыс. евро (недалеко от центра города), заплатив дороже можно приобрести квартиру не на вторичном рынке, а совершенно новую (около 1350 евро за 1 м²).

Стоимость серийного жилья в Риге в декабре 2009 года по сравнению с ноябрем выросла на 1,5%, свидетельствует обзор компании по недвижимости Latio. В декабре средняя стоимость серийного жилья в Риге составила 538 евро (378 латов) за кв.м., что на 9% выше ценового минимума летом 2009 года.

Наибольший рост цен касался в декабре одно- и двухкомнатных квартир малой площади, сообщает LETA.

Количество сделок осталось на прежнем уровне, а предложение дешевых квартир сокращается, утверждает компания.

Квартиры покупаются за наличные деньги, как для проживания, так и в качестве инвестиционных объектов.

В последние месяцы снизились темпы падения арендной платы. В декабре 2008 года средний индекс арендной платы снизился по сравнению с декабрем 2008 года на 60%, а по сравнению с максимумом в ноябре 2007 года на 70%.

В микрорайонах средняя арендная плата за серийное жилье в микрорайонах Риги составляла 80-100 латов в месяц без коммунальных платежей, арендная плата за частный дом в Рижском районе — 300-500 латов в месяц.

Источник: baltic-course.com

Цены на эстонские типовые квартиры, как и вильнюсские, остаются выше рижских. Тогда как в остальных сегментах рынка недвижимости они практически равны. Логично предположить, что нынешнее положение дел не должно быть вечным.

Многие иностранцы рассматривают рынок стран Балтии как единое пространство. И редко кто из них вникает в подробности, чем же отличается ситуация в Латвии, допустим, от Эстонии и Литвы. Кризис, как говорится, он во всем мире кризис. И сценарии его развития довольно схожи. А уж тем более, когда речь заходит о рынке недвижимости столь небольших и приблизительно равных по экономическому развитию соседних стран.

Однако все это лишь на первый взгляд. Как оказалось, вторичный рынок жилья литовской столицы умудрился занять стойкие оборонительные позиции в районе 700 евро за кв. м, что по нынешним рижским меркам просто царская цена. Стандартные цифры, на которые аналитики ориентируют покупателей серийных квартир в Риге, -- 460-480 евро за кв. м, то есть почти на 35% меньше, чем в литовской столице. А какова ситуация в Таллине?

Почва для размышлений

Прежде чем перейти непосредственно к цифрам, позволим себе несколько лирических отступлений, вынесенных из поездки в Эстонию. Долгие годы в вопросе содержания главных государственных дорог для Латвии образцом для подражания оставалась Литва. Это подтвердит практически любой автоводитель. Едешь по Латвии -- колдобины, заезжаешь в Литву -- и картина кардинально меняется. Вынужден констатировать, что положение дел с дорогами и в северной стороне от Латвии более привлекательное, чем у нас. В ходе этой командировки пришлось накатать по Эстонии свыше 700 километров, фактически объехав страну по периметру. Ладно, Пярну -- Таллин не вызывает нареканий: как-никак Via Baltica. Однако и дороги Таллин -- Нарва и Нарва --Тарту -- Валга находились в приличном состоянии. Ровный асфальт, никакой колейности, повышенный до 100 км/час скоростной режим на многих участках. Было два плохих отрезка, однако там вовсю кипели ремонтные работы. Стоило же пересечь эстонско-латвийский кордон, въехать в Валку и сразу -- здравствуй, родина! Чувствую тебя пятой точкой и всеми колесами своей машины! Был бы у нас климатический район другой?! Так нет же! И в Латвии, и в Эстонии умеренный морской климат. Размышляя о том, почему так различается состояние дорог, невольно закрадывается мысль: воруют там меньше, что ли?! Раз выдерживают все необходимые при строительстве дорог технологии. И от этого становится как-то грустно.

Равно, как и от заявления министра экономики Латвии Каспара Герхардса о том, что взять взаймы у Международного валютного фонда и европейских структур для нашей страны было выгоднее, чем продавать доли в государственных предприятиях. Эстонцы, видимо, до сих пор не осознали всей глубины этой продвинутой мысли. Потому как, мало того, что умудрились к декабрю прошлого года накопить государственных резервов в объеме 1,8 млрд евро, так еще их государственные мужи при обсуждении вопроса о необходимости латания дыр в бюджете страны в 2010 году выразили готовность (если  потребуется) расстаться с 3 000 объектов государственной собственности. Логика здесь проста: меньше должен дяде из-за бугра, больше пространства для маневра как в политических, так и экономических вопросах. «А это правда, что вы про нас анекдоты рассказываете? Про то, какие мы медлительные», -- улыбаясь и как-то по-детски наивно спросили меня эстонские маклеры. Пришлось подтвердить. И, сглаживая ситуацию, дипломатично подметить: в литовском народном творчестве в качестве объекта для насмешек частенько выступают уже сами латыши.

Хотя, если сравнивать ситуацию в Эстонии и Латвии, надо быть честным: не нам, похоже, над ними смеяться. А им над нами. И объем падения ВВП меньший: Министерство экономики Эстонии ориентирует на годовой минус в 14%, тогда как в Латвии ожидается 18-20%. И розничная торговля у соседей потеряла менее 16% против наших 30,3%. А вот и другая цифра, которую привели представители компании по недвижимости UUS MAA: около 40% тех эстонцев, которые потеряли работу в начале года, уже сумели найти новую.

Единственное, не хотелось, чтобы у читателей сложилось впечатление, что Эстония -- рай, да и только. Сами ее жители воспринимают ситуацию совсем по-другому. «У нас сейчас тяжело. А вам в Латвии полегче! У вас-то вон промышленность осталась!» -- убежденно заявил мне собеседник, с которым мы разговорились в Нарве в очереди на переход через эстонско-российскую границу. Интересно, о какой такой  промышленности он вел речь? Или надо было видеть, с каким восхищением специалисты маклерского дела рассказывали о латвийской авиакомпании airBaltic. О том, какие рейсы она теперь предлагает из эстонских городов. Вот, мол, экспансия, так экспансия. И как латвийцам повезло, что мы можем летать за небольшие деньги во многие города Европы. А то, что контролируемое латвийским государством предприятие airBaltic работает с огромными убытками, для них было уже малоинтересно. Это к тому, что многое зависит от того, с какой стороны смотреть на тот или иной вопрос. И если покопаться, минусов можно везде найти много. Однако наша задача -- просто познакомиться с эстонскими ценами.

С верой в стабилизацию

«Мы сейчас предпочитаем говорить о стабилизации цен на жилье, хотя в сентябре и было зафиксировано небольшое падение», -- заявил представитель компании Pindi Андрес Тедер. Согласно данным Pindi, индекс цен в 17 крупнейших городах Эстонии за первый осенний месяц упал на 4% -- до 9 902 крон, то есть 633 евро за кв. м.  Следует только понимать: наши северные соседи в своих обзорах обычно «измеряют среднюю температуру» сразу по всем городу и по всем типам жилья. Это не составляет особого труда. Абсолютно все сделки и фигурирующие в них цены регистрируются в Земельном регистре.

Если судить по статистике, предоставленной компанией UUS MAA, средняя цена непосредственно на таллинское жилье составляет 714 евро за кв. м. Минимальный за последние три года показатель был зафиксирован в июле -- 669 евро, максимальный -- 1 614 евро за кв. м -- в апреле 2007 года. Несложно подсчитать, что имеющаяся нынче рыночная цена на жилье -- это 44% от пикового показателя.

«Рынок достиг своего дна, -- настаивал в ходе нашего разговора исполнительный директор UUS MAA Мика Саксдорфф. -- Небольшие колебания еще возможны, но более важен тот факт, что наблюдается рост интереса со стороны покупателей. Они видят низкую цену и начинают покупать». В сентябре в Эстонии была заключена 781 сделка покупки-продажи квартир -- самый большой показатель за последние 11 месяцев. Местные маклеры на графических табличках теперь с гордостью демонстрируют кривые, чьи стрелочки направлены вверх. Во втором квартале 2009 года объем сделок по сравнению с предыдущим кварталом увеличился на 16,8%, в третьем -- еще на 11,1%.

Что же касается все-таки типового столичного жилья, то представители Pindi -- Андрес Тедер и Андрей Колуканов -- назвали цифру, близкую к 9 000 крон (575 евро) за кв. м, в UUS MAA -- 10 000 крон (639 евро) за кв. м. То есть все равно дороже, чем в Риге! Здесь эстонцы оставили себе поле для маневра, заявив, что конкретная цифра зависит от состояния дома. Со стороны показалось, что состояние таллинских типовушек лучше рижских. У нас программа по утеплению и облагораживанию серийных зданий только набирает обороты, а эстонцы этим озаботились уже давно. И вроде без какой-либо европейской помощи. Исключительно по инициативе самих жильцов домов.

«О былом наплыве инвесторов говорить не приходится, но оживление с их стороны чувствуется. Это и финны, и шведы, которые спрашивают квартиры в центре города, -- делится своим практическим опытом Мика Саксдорфф. -- Интересная цена находится в пределах 1 000-1 200 евро за кв. м. Более элитный сегмент -- жилье в районе Старого Таллина. Там продавцы просят от 2 000 до 4 000 евро за кв. м. Но если говорить о тех, кто запрашивает по максимуму, то будет реальный покупатель -- отдадут и по 3 000 евро за кв. м».

В Таллине остаются нераспроданными около 1 500 квартир в новых проектах. Это в сумме. Тогда как у отдельных крупных девелоперов практически весь портфель успешно разошелся. И не давным-давно, а в наше кризисное время. Так, у YIT на конец сентября имелось лишь 15 новых не распроданных квартир. Все потому, что девелопер не стал держать цену, а снизил ее в конце прошлого -- начале 2009 года. «Торговля новыми квартирами идет, если за них просят 800-950 евро за кв. м», -- такой комментарий дали в UUS MAA. Прилив позитивных эмоций у участников таллинского рынка недвижимости вызывает и информация о том, что уже весной следующего года YIT вновь возьмется за реализацию новых проектов. В 2009 году в столице Эстонии не был начат ни один новый частный многоквартирный жилой проект.

Практичный подход

В то же время уже реализуется жилищная городская программа, в соответствии с которой будет построена 1 000 новых квартир. После рассмотрения ходатайства власти станут сдавать их в аренду востребованным городом работникам социальной сферы -- полицейским, спасателям, учителям, работникам культуры, а также молодым семьям и студентам. Весьма практичный подход: твой труд нужен на благо города -- получи ключи от новой квартиры. Первые 100 квартир в квартале Раадику должны начать распределять уже в октябре.

Было интересно узнать, что с августа в Таллине перестала существовать очередь вынужденных квартиросъемщиков -- то есть тех, кто по закону мог рассчитывать на помощь властей в обеспечении их крышей над головой. Им город либо предоставил квартиры, либо выплатил денежные компенсации. За пять лет, чтобы расселить очередников, коих в 2003 году насчитывалось 3 500 семей, из таллинского бюджета на строительство новых домов потратили 747 млн крон (47,7 млн евро).

Если частные девелоперские жилые проекты в Таллине пока заморожены, то с коммерческими дело обстоит немного лучше. Так, в октябре в центре завершилось возведение многофункционального конференц-центра Solaris: в нем, кстати, открылся наш ресторан Lido. Правда, в истории с Solaris не обошлось без скандала: в кинозале уже успел обвалится потолок.

На территории квартала Tahesaju City постепенно растет строительный универмаг Bauthaus площадью 20 000 кв. м. Он должен начать торговлю весной 2010 года и станет самым большим магазином строительной специализации в Эстонии. Так что жизнь течет, жизнь продолжается. А к следующей весне, надеются эстонские маклеры, и позитивные сигналы со стороны экономики появятся, да и банки оживятся. Хотя собеседники на них особенно и не жаловались. Приведенный ими пример -- Nordea и его ипотечная политика. Если есть накопления, покрывающие 20% от стоимости нового жилья, то получить остальные 80%  реально. Более того, если имеется дополнительное обеспечение  (та же необремененная ипотекой типовая квартира), банк может и на 100% профинансировать сделку. Для покупателя эта кажется выгодным: одно дело продавать старое жилье сейчас -- на дне цен и другое -- подождать пару лет и получить бОльшие деньги.

Автор: Роман Голубев
Интернет-портал "Variati.lv"

Прибалтика и прежде, еще в доперестроечные времена, обладала стойкой привлекательностью кусочка «настоящей Европы» со своими улочками, костелами и органами, морем и соснами, янтарем и более цивилизованным, чем в Союзе, укладом жизни. Кроме того, еще в статусе советских республик Эстония. Латвия и Литва держали первенство среди отечественных морских побережий: и дешевле, и ближе, и на выходные можно съездить.

С момента выхода из состава «империи» проявилось прогнозируемое охлаждение и стремление вернуться в объятия европейских ценностей. Но, несмотря на бурное двадцатилетие, практически ни одна из трех стран не вышла из рамок туристических буклетов: солидная часть бюджета и по-прежнему набирается за счет туризма. Поутихшие политические страсти и внеполитическое осознание верховенства экономики возвращают нам Прибалтику уже в ином качестве. Теперь это «зарубеж»: место отдыха, туризма и немножечко коммерции, то есть инвестиций в расчете на будущее.

Антикризисный ход

Вроде бы совсем недавно Балтийское побережье казалось крайне заманчивым лишь европейским жителям стран с похожим климатом: соседям по морю — скандинавам и гражданам Туманного Альбиона. Однако падение цен на недвижимость стремительно выдавливает европейского конкурента и все чаще перенаправляет рекламные мэсседжи россиянам.

Аналитики недвижимости утверждают, что наши сограждане не остались глухи к заманчивым предложениям и квартиры и дома активно покупаются. Соблазнительность балтийских квадратных метров обусловлена четырьмя мощными факторами. В первую очередь владение недвижимостью в странах Шенгена престижно само по себе. Второй резон — облегчение получения права на въезд. Третий фактор — общее падение цен на европейскую недвижимость. И четвертый: Прибалтика предлагает весьма привлекательные условия сделок с недвижимостью.

Любопытно, что национальные эксперты в своих обзорах соревнуются, убеждая в том, что именно в их стране цены упали, что называется, ниже плинтуса. Чем и провоцируют новые волны интереса.

Латвия в жанре «секонд хоум»

Начнем с Латвии. Латвия, а равно и Эстония, и Литва, все еще рассматривается не как место для постоянного проживания, а как загородная дача. Наиболее востребованы курортные районы близ Риги, широко разрекламированная Юрмала, а также Вентспилс, Лиепая, Салиена.

Городские кварталы привлекают не только эксклюзивной исторической застройкой, но и новоделами. Недвижимость страны — это земля и возведенные на ней сооружения, квартиры, таунхаусы, коттеджи и вещные права на землю. Для нерезидентов имеются ограничения: нельзя приобрести в собственность земли, расположенные в государственных пограничных районах, на побережье Рижского залива и в дюнной зоне Балтийского моря. Зато можно купить несколько домов или квартир. И несмотря на кризис, латвийские банки готовы предоставить ипотечный кредит иностранцам, приобретающим недвижимость в Латвии. Причем процентные ставки остаются на докризисном уровне.

В Латвии в цену объекта, выставленного на продажу, допустим квартиры, включено все, в том числе домофон, телефон, счетчики, сантехника, двери, парковочное место. То есть российская практика продажи бетонной коробки как готовой квартиры как-то не прижилась.

С 2007 года, после подписания страной Шенгенского соглашения, собственники недвижимости с супругами и несовершеннолетними детьми получают шенгенскую визу на основании предъявления свидетельства о собственности.

Есть нюанс, ограничивающий аппетиты спекулянтов. Купив недвижимость, лучше не спешить с перепродажей, выждав хотя бы год, иначе грозит налог в размере 25% от разницы между уплаченной и полученной суммой. Инвесторы понимают, что кризис — явление не вечное и стоимость латвийской недвижимости когда-нибудь начнет расти, поэтому сегодняшние лакомые цены не могут не подталкивать к покупке.

Заявление на приобретение объекта недвижимости рассматривается не более 20 дней. Налог на владение недвижимостью составляет 1% от кадастровой стоимости. С 2011 года налог будет 0,4% плюс ставка, установленная органом самоуправления, которая не может превышать 0,6% кадастровой стоимости. Не облагаются налогом на недвижимость квартиры в многоквартирных домах.

Латвия даже в кризисный период умудрилась подогреть интерес к загородной недвижимости. Феномен загородного образа жизни — Аматциемс, вызывающий ассоциации с Кампанеллой тем, что назван создателями «Городом Солнца». Поселок на триста экологически безупречных домов, возведенных по индивидуальным проектам среди озер и лесных холмов, отличается отсутствием заборов, запретом на выгул собак, запуск петард и использование моторизированных водных средств передвижения. По поселку свободно разгуливают лисы, зайцы и косули. Каждый особняк расположен на участке 0,4–1,3 га земли и воды, и оснащен всеми коммуникациями, вплоть до скоростного Интернета. Стоимость всего этого великолепия — от 100 до 145 тыс. евро.

Итак, основные мотивы покупки латвийской недвижимости: отдых, шенгенская виза, инвестиции (доход от аренды в межсезонье и ожидание лучших времен), интересы бизнеса. По оценкам экспертов, и местные жители, и россияне, хоть и выказывают заинтересованность, приобретать недвижимость не торопятся. И те и другие выжидают, когда цены достигнут в падении низшей точки.

Литва и концепция Олинса

Несмотря на то что в начале этого года турпоток россиян в Литву впервые превысил количество посещений ими Германии, эта балтийская страна все еще проигрывает соседям по морю в визовом режиме. Латвия и Эстония, желая привлечь российские кошельки, стали выдавать годовые мультивизы. Литва же упорно оформляет лишь однократные визы под даты визита, что не может не усугублять кризисный коллапс.

Еще весной известный спец по маркетингу руководитель компании Saffron Brand Consultants Уолли Олинс, взявшийся за разработку концепции нового имиджа Литвы, заявлял: «Про Литву никто ничего не знает. В мире ее нужно представлять как вдумчивую, надежную и романтическую страну, относящуюся не к странам Балтии, а к Северо-Восточной Европе». Ранее предлагалось считать Литву «смелой» или «отважной».

Как бы там ни было, Литва не опускает руки и делает ставку на этнографический туризм. Литовские туристические компании рекламируют маршруты, знакомящие туристов с достопримечательностями центрального и северного районов страны. Большую роль в завлечении гостей играет история местных ремесел.

На сегодняшний день Литва является полноценным членом Европейского союза и участником Шенгенского соглашения. Консульство Литвы выдает шенгенские визы с правом посещения любой страны — участника союза, но при условии, что Литва будет или первой страной въезда, или страной основного назначения.

Чтобы затребовать постоянную годовую визу, необходимо иметь в Литве минимум недвижимости — 14 кв. м жилой площади на каждого соискателя визы, иными словами, покупка двухкомнатной квартиры обеспечит семье получение многоразовой шенгенской визы.

Покупка недвижимости в Литве в условиях кризиса, как ни крути, — инвестиция. Среди наиболее востребованных объектов — усадьбы, дома с участками возле хвойных лесов или озер. К покупке предлагаются и крупные исторические поместья. Привлекательность повышается тем фактом, что покупатель получает возможность воспользоваться структурными фондами ЕЭС для реконструкции, реставрации некоторых частей зданий, усадеб или финансирования коммерческих объектов. Именно поэтому историческая «рухлядь» может впоследствии оказаться выгодным бизнесом, учитывая тот факт, что аренда объектов наследия истории под свадьбы, банкеты или просто отдых весьма популярна на местном рынке услуг.

Нерезидентам могут быть предоставлены кредиты и некоторые послабления в решении земельных вопросов — как физическим лицам, так и при регистрации предприятий в Литве.

Оформить сделку при покупке дешевой недвижимости можно даже не въезжая в страну, — по нотариально заверенным документам. Срок оформления около семи дней, сделка осуществляется в течение суток. Для приобретения недвижимости из документов понадобится только заграничный паспорт.

Стоимость участков, загородных домов, квартир — примерно такая же, как и в соседних странах. Двухэтажный кирпичный дом площадью 280 кв. м недалеко от Вильнюса может потянуть почти на 800 тыс. евро. А двухэтажный экологический сруб на берегу озера — на 90 тыс. евро. То же самое и с квартирами. Двухкомнатная с неплохой планировкой в Вильнюсе, Паланге иди Друскининкае может стоить от 38 до 150 тыс. евро.

Эстония: ориентация на Санкт-Петербург

Пожалуй, наиболее непрезентабельно в тройке стран Балтии выглядит Эстония. Не потому, что она хуже всех, а потому, что репутация необратимо подпорчена многочасовыми очередями на границе и, к сожалению, деструктивными выпадами в адрес России. Последние пять лет Эстонский целевой фонд развития предпринимательства (EAS) потратил более 200 млн крон на рекламирование страны как туристической, но усилия эти были весьма подпорчены политическими амбициями эстонского государства.

Как считают эстонцы, в лучшем случае их объектами заинтересуются русские из Петербурга, которые летом приезжают в Нарву и на Чудское озеро. И утверждают, что было бы разумно переориентировать рекламу с Европы на Россию.

Эстония входит в тройку самых некоррумпированных стран, но цены на недвижимость и землю там стремительно падают. В Таллине за последний год стоимость одного квадратного метра потеряла 13%, в Пярну — 25%. Известие о том, что в Пярнуском уезде трехэтажный дом на 27 квартир, полностью готовый для проживания и подключенный ко всем коммуникациям предлагался к продаже всего за 30 тыс. евро, мгновенно облетела все новостные ленты недвижимости. А между тем хуторские добротные и уединенные жилые строения с хозяйственными постройками вполне реально можно приобрести за 7–8 тыс. евро. Так же как и в Латвии, владельцу недвижимости в Эстонии гарантирована мультивиза для всех членов семьи.

Согласно эстонскому законодательству, для покупки жилой недвижимости нужно зарегистрировать в Эстонии фирму (продажа недвижимости физическим лицам, не являющимся гражданами Прибалтийских государств, запрещена) и оплатить госпошлину за регистрацию прав собственности на объект недвижимости, составляющую 2% стоимости приобретаемого жилья.

Налог на недвижимость составляет около 1% кадастровой стоимости имущества. Можно воспользоваться ипотекой эстонского либо российского банка, если он имеет представительство или дочернюю структуру в стране. Базовые ставки по ипотеке очень привлекательны — около 3,5%. Под привычные для россиян 12–14% эстонский банк может выдать кредит практически без подтверждения доходов.

Что касается квартир, то за последнее время купленные в кредит теми или иными путями обзавелись прилагательным «горящие» и вернулись на рынок эстонского жилья. Собственники горящих квартир не смогли совладать с кредитными обязательствами, в результате чего банки выставляют их «за долги». Покупка такого жилья не связана с риском, но при оформлении сделки будет присутствовать судебный исполнитель, курирующий объект.

В глазах россиян Эстония обоснованно претендует на роль стартовой площадки для переезда в страны Евросоюза. Тем же, кто собирается инвестировать средства в эстонскую недвижимость, придется запастись терпением. Для инвестиционных приобретений в секторе недвижимости наиболее популярной остается столица Эстонии — Таллин. Квартиры с видом на море считаются самыми дорогими: стоимость квадратного метра доходит до 2000 евро. В среднем трехкомнатная квартира может обойтись в 80–100 тыс. евро. А за исторические квадратные метры XIX века выпуска нужно быть готовыми отсчитать по 500 евро.

Автор: Екатерина Зуева

За первое полугодие 2009 года объем сделок на рынке жилой недвижимости Эстонии снизился на 32 процента по сравнению с первым полугодием 2008 года и почти на 70 процентов по сравнению с аналогичным периодом 2007 года.

Об этом портал DV.ee пишет со ссылкой на данные государственного земельного департамента.

Вместе с тем, в июне на рынке отмечено небольшое оживление: за месяц совершенно 1986 сделок купли-продажи недвижимости, что на два процента больше, чем в мае.

Ранее сообщалось, что по итогам марта стоимость квартир в 17 крупных городах Эстонии снизилась на 12,2 процента относительно февраля, до 11,4 тысячи крон (730 евро) за квадратный метр. По сравнению с пиковыми показателями апреля 2007 года падение цен на жилье в крупных эстонских городах составило 47,5 процента.

В условиях кризиса на рынке жилья эстонские риелторы вынуждены прибегать к нестандартным маркетинговым акциям. Так, недавно агентство недвижимости LVM Kinnisvara в рамках проведения "Дней клиента" начало проводить ночные показы квартир.

Согласно исследованию "Глобальный индекс цен по жилой недвижимости", проведенному консалтинговой компанией Knight Frank, наиболее существенное снижение цен на жилье с марта 2008 года по март 2009 года произошло в Латвии, Дубае и Сингапуре. Жилье в Латвии подешевело на 36 процентов, в Дубае - на 32 процента, в Сингапуре — на 23,8 процента. В первую десятку стран, где больше всего подешевело жилье, вошли также США (там стоимость недвижимости снизилась на 16,9 процента), Великобритания (16,5 процента), Эстония (16,2 процента), Гонконг (15,7 процента), Польша (13 процентов), Дания (11,6 процента) и Ирландия (10 процентов).

В июне этого года средняя стоимость серийных квартир в Риге достигла 460 евро/м2, что на 1,1% меньше, чем в мае, свидетельствуют данные обзора рынка компании Ober Haus Real Estate. По мнению специалистов, это говорит о стабилизации цен.

Такого же мнения придерживают и другие игроки рынка недвижимости. По подсчетам компании Latio в июне, в сравнении с маем, цены на жилье упали на 5%, достигнув 490 евро/м2. В свою очередь, по данным Arco Real Estate, за месяц цены снизились на 4,1%, достигнув 508 евро/м2.

Специалисты Ober Haus отмечают, что в июне 2009 года (с осени 2007 года) предложение квартир на рынке достигло низшего уровня. Предложение квартир некоторых серий опустилось до минимума (напр., 104-й и 103-й серий).

В целом, в июне этого года цены на квартиры падали в пределах 0-5%. Наибольшее падение наблюдалось в менее популярных микрорайонах. В свою очередь, в более востребованных микрорайонах (Агенскланс, Пурвциемс, Золитуде, Зиепниеккалнс) цены на квартиры сохранились на майском уровне (с небольшими колебаниями), и в среднем составляют 470-590 евро/м2.

Аналитики Ober Haus подчеркивают, что потенциальным покупателям будет все труднее найти себе подходящую квартиру по адекватной цене, так как и в будущем предложение объектов на рынке будет небольшим.

Несмотря на экономический кризис, интерес к приобретению жилья все еще сохраняется. Главным образом, люди интересуются квартирами, стоимость которых колеблется в пределах 400-500 евро/м2. Правда, в отдельных случаях покупатели готовы платить и больше, если в квартире сделан ремонт, полностью устраивает состояние здания, месторасположение и другие факторы.

Источник: rus.db.lv

Комментируя оживление на рынке недвижимости, руководитель Uus Maa Kinnisvara Яанус Лаугус заявил, что мелкие иностранные инвесторы уже начали проявлять интерес к недвижимости Эстонии, сообщает Dv.ee.

Лаугус сказал, что некоторые мелкие инвесторы продают свои квартиры в Швеции и покупают квартиры в центре Таллинна.

«С каждым месяцем рынок становится всё оживлённее. Время покажет, вызвано это весенним солнцем или чем-то иным», - отметил Лаугус.

Бизнесмен добавил, что планирует сам попробовать инвестировать в недвижимость. «Рынок почти достиг дна», - уверен он, вспоминая, что по сравнению с апрелем 2007 года цены сократились на 50%.

Всё же Лаугус не преминул отметить, что будущее рынка недвижимости станет окончательно известно осенью.