А вот замыкает составленную журналом «м2» и порталом Varianti.lv десятку самых элитных квартирных предложений Латвии столичное жилье за 1,4 млн евро.

Чтобы никто не знал

Рынок действительно дорогих и эксклюзивных латвийских квартир был и остается закрытым для широкой публики. Публичность хозяевами этих объектов не приветствуется. И часто, прежде чем дать разрешение маклерам на показ квартиры потенциальным покупателям, собственники желают заранее получить информацию о том, кто они и каков уровень их финансового состояния? Это, в свою очередь, весьма негативно воспринимается уже самими клиентами: нас проверяют?! «Продать так, чтобы никто не знал об объекте», — по мнению ряда латвийских маклеров, работающих в дорогом сегменте, этот принцип в последнее время не столько помогает, сколько вредит делу. Вступление в силу с 1 июля 2010 года поправок к Закону «Об иммиграции» (они позволяют иностранцам претендовать на получение вида на жительство в Латвии при покупке недвижимости общей стоимостью свыше 100 000 латов) подхлестнуло интерес к дорогим объектам Риги и Юрмалы со стороны россиян и жителей других стран СНГ. И все они, разумеется, хотели бы иметь представление о наиболее полной картине предложений.

Хотя стоит признать, что активность подавляющей части потенциальных покупателей дорогих рижских и юрмальских квартир состредоточена в ценовом сегменте до 500 000 евро за весь объект, или до 2 700-3 200 евро за единицу жилой площади. Те же предложения, которые считаются элитными по латвийским меркам, стоят дороже: речь идет о миллионах евро и средних ценах квадратного метра от 5 000 до 10 000 евро. И таких предложений не так уж и много. Таких, которые действительно соответствуют запрашиваемой цене.

Очевидное — невероятное

В 2008 году латвийское информационное поле взорвала новость, впоследствии растиражированная международными лентами, о появлении в Риге «самой дорогой квартиры» ценой в 4,7 млн евро! На такой статус претендовали апартаменты площадью 600 кв. м в доме на ул. Стрелниеку, 11. И «мебель, изготовленная по специальному заказу в единственном экземпляре», и «дубовый паркет с оригинальным для каждой комнаты орнаментом» — пестрил достоинствами этого предложения пресс-релиз, посвященный квартире. Правда, маклеры умолчали тот факт, что само здание, в котором располагался «рекорд-смен», ну никак не соответствовало его статусу. «Цену определил сам владелец квартиры. Переубеждать его мы не стали, а просто использовали эту новость как повод для хорошего пиара», — честно признались представители компании, два года назад торговавшей этими апартаментами. Покупателя недвижимости по цене «пиар-акции» так и не нашли. Максимально возможную стоимость данного предложения, если бы оно было сейчас представлено на рынке, эксперты оценили не более чем в 1,5 млн евро.

Из той же серии «невероятного» и датированная декабрем 2008 года новость о регистрации в Земельной книге Латвии записи о сделке с квартирой площадью 256 кв. м в Старой Риге (на ул. Грециниеку) по цене 4,027 млн латов (5,73 млн евро) — то есть по 22 382 евро за квадратный метр. Абсурд! В Риге нет ни одной квартиры, у которой можно было бы сформировать подобную цену единицы площади! Да и, как уверяют работающие в элитном секторе маклеры, ни одна реальная сделка по покупке апартаментов в латвийских многоквартирных домах никогда еще не проходила по цене, превышающей даже 3,5 млн евро.

Если проанализировать имеющуюся у «м2» и портала varianti.lv информацию, то получается, что самая дорогая сделка с квартирами — это проведенная при посредничестве Latio покупка двух квартир, впоследствии объединенных в одну, в доме на ул. Альберта, 4. Российский предприниматель Игорь Малышков в конце 2008 года выложил за эту квартирную собственность в 404 кв. м и условную часть земельного участка 3,03 млн евро. Чуть меньше — 2,8 млн евро (хотя некоторые наши источники и называют цифру в 3,5 млн евро) — в 2006 году было заплачено за квартиру площадью 594,5 кв. м в доме на ул. Пумпуру, 5, бизнесменом Майклом Аврутиным. Этим объектом торговали несколько компаний, но в итоге покупатель и продавец договорились напрямую. За 2,5 млн евро в момент начала кризиса на рынке недвижимости Латвии был реализован пентхаус в клубном доме на ул. Вальню, 4. Вот три самые крупные сделки, получить подтверждение о реальном проведении которых и varianti.lv смогли из разных независимых источников.

Дорогая десятка

Итак, по данным журнала и портала varianti.lv, самое дорогое на настоящий момент достояние латвийского квартирного рынка располагается по рижскому адресу: ул. Пумпура, 5. В былые годы маклеры именовали этот дом не иначе как домом нефтяников. Что подразумевало под собой высокий уровень благосостояния здешних жителей. «Барский дом, который оставался престижным и в царские времена, и в годы Первой республики, и сейчас! Он сочетает в себе отличное месторасположение, высокое качество постройки и великолепие отделки. О том, что это за дом, понимаешь, как только попадаешь в подъезд: отделка лестничной клетки превосходит отделку многих элитных квартир!» — такую восхищенную характеристику дома на ул. Пумпура, 5, довелось услышать автору этих строк из уст одного маклера. Лидер нашего топа — это квартира площадью 650 кв. м, за которую просят 4,5 млн евро. Примечательно, что еще год назад та же самая недвижимость позиционировалась за 4 млн евро. Но кризис позади и, видимо, поэтому собственник и продавец — компания Baltic Sothebys International Realty — сочли уместным добавить к цене 0,5 млн евро. К сожалению, получить фотографии самой дорогой квартиры Латвии журналу и порталу varianti.lv не удалось: собственник против их публикации. Приходится ограничиться снимками лестничных клеток этого здания.

Вот уже второй год остается неизменной цена в 4 млн евро на пентхаус в юрмальском проекте Marienbādes Nams. Это трехуровневые апартаменты, чья общая площадь вместе с техническим этажом и паркингом составляет 1 456,5 кв. м. Непосредственно для проживания из них предназначены 912 кв. м, еще 178 кв. м — это терраса. Эксклюзивная квартира предлагается с серой отделкой. А потому для ее доведения до ума, что включает в себя завершение строительства на террасе настоящего 12-метрового бассейна, потребуется еще ну никак не менее миллиона евро. Пентхаус в Marienbādes Nams славится одним из самых лучших в Юрмале видов на взморье и главный курорт Латвии. Различные источники журнала и портала varianti.lv подтвердили факты знакомства с квартирой потенциальных покупателей. Однако ни один из них пока не предложил запрашиваемой цены, а сам хозяин твердо стоит на своем.

Третий фигурант элитного топа — апартаменты (700 кв. м) на верхнем этаже рижского дома на ул. Кугю, 26. Официально считается, что эта собственность владельца компании Pro Kapital Эрнесто Преатоне активно не продается. Однако если появляется серьезный потенциальный покупатель, то ему непременно покажут эту полностью меблированную и обустроенную квартиру с шикарными видами на Даугаву, Старый город и президентскую резиденцию. И такие показы происходили в 2010 году. Максимум, сколько предлагали потенциальные покупатели, — 2 млн евро. Что вдвое меньше первоначально озвученной на эти апартаменты цены в 4 млн евро.

А вот кто действительно за прошедший год выпал из списка продаваемой латвийской элиты, так это упоминавшийся нами год назад пентхаус в 436 кв. м в проекте Centra Nams. Не получив запрашиваемых 3,5 млн евро, собственник-россиянин переехал в него сам. И несмотря на то что квартира до сих пор фигурирует в листах продажи некоторых латвийских маклерских компаний, мы ее в свой топ не включаем.

Четвертая по дороговизне квартира Латвии — до сих пор не появлявшаяся в публичном поле еще одни апартаменты из уже упоминавшегося проекта на ул. Кугю, 26. Это пентхаус (300 кв. м) на шестом этаже, который можно объединить еще с одними апартаментами площадью 260 кв. м. К ним прилагается терраса на 5-м этаже площадью 150 кв. м. Этот объект недвижимости доступен потенциальным покупателям по цене 4 000 евро за кв. м жилой площади с серой отделкой и 1 333 евро — за кв. м террасы. Итого набегает 2,44 млн евро.

2,2 млн евро — такова цена квартиры в 455,5 кв. м в реновированном доме югендстиля, расположенном по адресу Антонияс, 12. Двухуровневые апартаменты занимают пятый и шестой этажи здания. Первый уровень отведен под жилую комнату, кухню и библиотеку, две спальные комнаты с широкими санузлами, сауной и гардеробными, второй — холл, спальню, кабинет, два снаузла и две гардеробные. Имеются три камина. Как уверяют представители компании Vestabalt, которые и торгуют этими апартаментами, в последнее время они ежемесячно водят в эту квартиру потенциальных покупателей.

В рижском доме на улице Пумпура, 5, находится еще один фигурант нашего топа. Элегантная квартира площадью 278 кв. м в конце 2010 года была представлена на портале компании Baltic Sothebys. Как сказано в ее описании, «в квартире расположены большая гостиная с камином, соединенная со столовой и кухней, кабинет, две спальни, две ванные комнаты, две гардеробные, хозяйственная комната, гостевой туалет и холл с балконом». Данное предложение занимает второй этаж и предлагается в продажу со всей мебелью и техникой. Запрашиваемая цена — 2 млн евро. Не знаем, по этой цене или нет, но, по нашей собственной информации, квартира близка к продаже.

За 1,68 млн евро предлагается пентхаус в известном курортном проекте «Юрмальская волна». Им торгует компания Interhaus, позиционирующая построенное в 2007 году здание как дом класса de luxe. Расположенная на последнем, седьмом, этаже квартира имеет общую площадь 326,6 кв. м. Как уточняет продавец, «апартаменты предлагаются под отделку».

Двухспальная квартира в престижном юрмальском проекте Bellevue (в доме всего девять апартаментов) заслуживает упоминания уже по той причине, что стоимость квадратного метра в ней составляет 9 824 евро, что для нынешнего рынка недвижимости Латвии является одним из рекордных показателей. Но попасть в первую десятку топа ей удалось и благодаря общей цене — 1,62 млн евро за 164,9 кв. м. Покупателей, которые не любят лишнего внимания к своей персоне, должно привлекать то, что элитный комплекс находится в довольно тихом месте Юрмалы и недалеко от моря.

Согласно информации на страничке компании Real Estate Jurmala, в 1,5 млн евро оценена продавцом квартира в 347,9 кв. м в проекте Lielupes Marienbade (Юрмала). Она располагается на 5-м этаже 6-этажного дома и имеет четыре спальни, четыре санузла, две кухни и две террасы.

Ну а замыкает нашу великолепную десятку представленная на портале компании Latio двухуровневая квартира на ул. Бривибас (рядом с ул. Блауманя). Заявленная цена квартиры, в которой имеются также сауна и камин, — 1,4 млн евро. Площадь — 389 кв. м.

P.S. Основной движущей силой в сегменте самых дорогих латвийских квартир остаются покупатели с востока. Это не только россияне, хотя их и большинство. Это и граждане Казахстана, Узбекистана и Белоруссии. Встречаются и имеющие советские корни израильтяне. А вот местные в этом списке потенциальных клиентов практически отсутствуют. Хорошо, если из десяти покупателей, просматривающих квартиры с ценой более 1,5 млн евро, хотя бы один будет из самой Латвии.

В целом реальных покупателей на самые элитные квартиры Латвии — раз, два и обчелся. Как признаются маклеры, редкий из объектов нашего топа «лучших из лучших» может похвастаться большим количеством показов. Товар это все-таки штучный! Равно как и его покупатель! Так что своего нового собственника квартиры могут ждать годами, особенно если нынешние владельцы не испытывают никаких финансовых проблем, а потому не готовы особо сильно уступать в цене.

По версии источников «м2» и портала varianti.lv, две самые дорогие квартирные сделки 2010 года были совершены в Юрмале. Апартаменты в проекте «Дзинтару, 39» нашли нового собственника за 1,75 млн евро. Чуть менее 1,4 млн евро выручили за квартиру в 308,2 кв. м в проекте Bellevue, которую первоначально планировалось выставить на аукцион. Однако ее удалось реализовать до момента проведения торгов.

Varianti.lv

Вообще, в этом квартале рынок не переставал нас удивлять: небывалым всплеском активности участников в июле, беспрецедентным падением этой активности в сентябре, поступательным ростом оптимизма жителей Латвии относительно перспектив своего развития, а также слухами о массовой скупке иностранцами сельских и лесных угодий.

Не менее удивительно было и то, что, несмотря на оптимизм и увеличение числа сделок,  рынок, впервые за год, не только приостановил свой рост, но и продемонстрировал определенные тенденции к снижению.

В рассматриваемый период на рынок оказывали определяющее влияние два основных события - вступление в законную силу поправок в Закон об иммиграции Латвии, предоставляющих инвесторам право получения временного вида на жительство и выборы в 10-ый Сейм Латвии.

1 июля 2020 года в ЛР вступили в силу поправки к Закону об иммиграции, на которые возлагали большие надежды, как в самой Латвии, так и за рубежом. Согласно этим поправкам, временный пятилетний вид на жительство в Латвии (читай – в Шенгенской зоне) могут получить те иностранные инвесторы, которые купят в стране недвижимость (на сумму не менее 100 000 латов — в Риге и Рижском регионе либо в Даугавпилсе, Елгаве, Екабпилсе, Юрмале, Лиепае, Резекне, Валмиере или Вентспилсе; на сумму не менее 50 000 латов — в других местах). При этом на собственность, приобретенную до 1 июля, действие закона не распространяется.

Вид на жительство будет выдаваться также зарубежным бизнесменам, вложившим в уставный капитал действующего в Латвии предприятия не менее 25 тыс. латов и уплатившим не менее 20 тыс. латов в виде налогов за год. Помимо этого, заграничные инвесторы могут поселиться в государствах Шенгена, если у них есть субординированные вклады в кредитных учреждениях Латвии на сумму не менее 200 тыс. латов.

Расчет законодателей был абсолютно прост: учитывая, что в Латвии накануне кризиса оставалась лишь единственная отрасль, которая в буквальном смысле тащила на себе всю экономику - операции с недвижимостью и все, что с ними связано – от торговли до ремонта и строительства, - то именно восстановление этой сферы и может стать той палочкой-выручалочкой, которая выведет страну из экономической пропасти, куда она попала в результате необдуманных шагов предыдущих правительств.

На первый взгляд, так оно и есть – за 20 лет независимости Латвия смогла приобрести то, что однозначно котируется на восточных рынках – свой политический статус члена ЕС а также страны, присоединившейся к шенгенскому договору.

Благодаря этому положение постоянного жителя Латвии практически ничем не отличается от положения постоянного жителя других стран ЕС, в том смысле, что дает ему право свободно передвигаться по Европе, находиться там ровно столько, сколько он пожелает, иметь право на работу, образование и медобслуживание в соответствии с европейскими стандартами и т.д. Казалось бы, у страны появился товар повседневного спроса и теперь, будучи грамотно привязанным к рынку недвижимости, он должен вызвать над ней золотой дождь.

Наблюдатели посчитали, что ввиду принятия указанных поправок в Закон, рынок недвижимости Латвии в ближайшей перспективе обречен на резкий скачок цен, в связи с чем многие из тех, кто откладывал покупку недвижимости на неотдаленное будущее, поспешили совершить сделки уже в июле. Был зафиксирован интерес и со стороны спекулянтов. В итоге только в Риге в июле было проведено 495 сделок с квартирами - самый высокий показатель как за 2010, так и за 2009 годы. Для сравнения - в июне в столице было зарегистрировано только 309 сделок.

Немного с опережением сыграли покупатели земли - в кадастре всплеск активности игроков на земельном рынке был зафиксирован в июне 2010 г. В этом месяце было совершено 42 сделки с городскими земельными наделами - в два раза больше, чем мае. Речь, безусловно, идет о Риге, как о наиболее ликвидном рынке.

Примерно та же тенденция сохранилась в августе - 372 покупки квартир - второй результат в текущем году.

В июле покупали в основном местные жители. Россияне, предпочитающие покупать летом курортную недвижимость, особой активности не проявляли. В Юрмале, кстати сказать, было зафиксировано в этом месяце минимальное за весь год количество сделок по квартирам - всего 5 - и обычное количество продаж домов - 15. Правда, в августе, после проведения небывалого по своему размаху музыкального фестиваля "Новая волна" структура покупателей немного изменилась в пользу россиян. Об этом же говорит и статистика по сделкам в Юрмале - 23 квартиры и 21 дом.

Однако летние покупатели, которые стремились обогнать рост цен, на этот раз ошиблись - в июле и августе цены в Риге практически не росли - они колебались на уровне EUR 580 за 1 кв.м.

В сентябре же количество покупок упало в Риге до минимального уровня за весь кризисный период - 187!  Таким низким оно не было даже в период Великого обвала цен в 2008 году. По всей вероятности, июль и август, в силу вышеуказанных обстоятельств, приняли на себя весь объем сделок, который должен был произойти в последующие месяцы. Поэтому в сентябре произошел спад активности. Объем же предложений оставался высоким. Перейдя рубеж в EUR 550/m2, рынок смог принять достаточно много объектов недвижимости, приобретенных до 2003-2004 гг., однако переварить этот объем при снизившемся уровне покупок он не смог. Цены сделали шаг назад. Небольшой, но все же шаг - квадратный метр подешевел на 0,4% и снова составил 578 евро.

Таким образом  рынок завершил годовое поступательное движение вверх.

Впрочем, ничего удивительного ни в том, почему рынок вырос так значительно, начиная с сентября прошлого года, ни в том, почему этот рост приостановился, нет.

Эксперты "Century21Baltwest" отмечали в предыдущих обзорах, что резкое сокращение в период кризиса количества продаваемых объектов на рынке неминуемо приведет к поступательному росту цен. Даже притом, что, начиная с 2008 г. количество покупателей не превышало 3% от общего числа жителей страны.

Но в марте 2010 г., когда цены перевалили за психологически важную отметку в EUR550/m2, и количество потенциальных покупателей сократилось до 2,5%, наши эксперты предупреждали о возможном торможении роста и даже об откате назад.

Слухи о массовом наплыве инвесторов из-за рубежа и последующим за этим ростом цен спровоцировали то, что те покупатели, которые рассчитывали купить недвижимость до конца года, приняли решение купить ее уже в июле и в августе, что привело к реальному сокращению сделок в сентябре. При сохранении предложения на том же уровне, что и в предыдущие месяцы, рынок продемонстрировал сначала боковой тренд, а затем и тенденцию к откату.

А что же иностранные инвестиции, которых так долго ждут участники рынка? Увы, надежды на их скорый приход не оправдались.

В начале сентября, по данным газеты Latvijas Avīze  только 5 заявок было подано от инвесторов, желающих получить вид на жительство. В конце сентября это количество возросло до 18.

13 сентября "Rietumu banka",  позиционирующий себя в качестве лидера на рынке продуктов и услуг, связанных с получением вида на жительство в Латвии, заявил, что первый инвестор получил соответствующую отметку в своем паспорте. Это был россиянин, открывший субординированный депозит в указанном банке на требуемую сумму.

И хотя тот же банк утверждает, что в его базе данных находится несколько десятков человек, начавших при его посредничестве процедуру получения вида на жительство, данная информация пока не подтверждается из других источников. Да и не десятки, а тысячи инвесторов нужны сегодня Латвии для того, чтобы переломить ситуацию в экономике страны – именно об этом количестве и говорил бывший вице-мэр Риги А.Шлессерс, агитируя год назад за принятие этого закона.

Таким образом, не смотря на то, что интерес к такому продукту как вид на жительство в ЕС был и остается в мире достаточно высоким, на латвийской экономике это никак не отразилось. Массовый иностранный инвестор, в отличие от таких стран как Канада, США и даже Болгария в страну пока не пришел и вряд ли придет в ближайшее время. Причин здесь несколько.

Во-первых, вид на жительство в большинстве своем интересует иностранцев не для того, чтобы жить и работать в Латвии, а для того, чтобы использовать ее как транзит в другие, более благополучные страны Старого Света, либо чтобы передвигаться по Европе неограниченное количество дней, не стоять в очередях за получением виз и пр. А для этого вполне можно использовать возможности, предоставляемые иммиграционным законодательством, например, Италии, где искомую отметку можно получить, купив недвижимость за EUR300'000, или в той же Болгарии, заплатив государству EUR150'000 или предоставив ему беспроцентный кредит на пять лет в сумме полмиллиона евро.

Во-вторых, и это самое главное, в указанных странах инвестор сразу же получает постоянный вид на жительство, что для него имеет принципиальное значение. Как разъяснили нашему эксперту в Управлении по делам гражданства и натурализации Латвии, через пять лет временного вида на жительство инвестор может ежегодно продлевать его, предъявив справку о доходах и доказав, что имеет жилье в Латвии (в том числе и съемное). При этом наличие в собственности приобретенной пять лет назад недвижимости или денег на депозитном счете значения уже иметь не будет. Но получение постоянного вида на жительство для иностранцев с 1 июля стало еще более сложным. Мало того, что надо сдать латышский язык, необходимо еще в течение первых пяти лет временного проживания находиться в шенгенской зоне в совокупности не менее 4 лет. Т.е. иностранец не может выехать, например, в Россию или на Украину более, чем на два с небольшим месяца в году (ранее этот срок составлял полгода). Следовательно, Латвия здесь неконкурентоспособна.

Тем не  менее, наиболее востребованным на рынке является именно постоянный вид на жительство. Кстати россияне и другие граждане стран СНГ не являются главными потребителями этого продукта. Первенство удерживают китайцы и пакистанцы.

Они действительно приносят сотни миллионов долларов в бюджеты стран, принимающих иммигрантов или предоставляющих им легальную возможность передвигаться по Европе. Но для них актуален только продукт под названием постоянный вид на жительство. И это основная категория, за которую имело смысл бороться.

В-третьих, вид на жительство для иностранцев в ЕС или в странах Северной Америки - это очень доходный, но чрезвычайно сложный бизнес, предусматривающий наличие разветвленной инфраструктуры. Ее главным элементом являются не банки, риелторские или юридические компании, которые пытаются заниматься этим бизнесом в Латвии, а сеть агентов по всему миру, осуществляющих маркетинг, консультации и прочие вещи, без которых этот бизнес развиваться не будет. Банкиры, риелторы и юристы подключаются к нему лишь на определенных этапах, в целом же это не их специализация.

Судя по всему, латвийские парламентарии вывели свою страну на рынок, о котором они не имели достаточно четкого представления. Хотя справедливости ради надо отметить, что разработчикам поправок в Закон об иммиграции пришлось преодолеть мощное сопротивление националистически настроенных депутатов сейма, которые приложили все свои усилия, чтобы торпедировать их принятие. И то, что получилось, стало результатом сложного компромисса. К сожалению, этот компромисс был достигнут за счет экономического эффекта.

И, наконец, четвертое: особой инвестиционной привлекательности у Латвии сегодня нет, страна продолжает находиться в глубоком кризисе, внутренний спрос на недвижимость здесь минимальный, а политические риски остаются высокими, что и показали прошедшие выборы, в результате которых в правительственной коалиции могут оказаться крайне правые националисты. Поэтому это не самый привлекательный рынок для зарубежных спекулянтов.

Все это вместе взятое привело к тому, что поправки в Закон, призванные наводнить Латвию иностранными инвестициями, своего эффекта не дали. И если латвийские банковские продукты, открывающие иностранцам дорогу в ЕС,  еще могут быть востребованы в странах бывшего СССР, то о недвижимости этого сказать пока нельзя. Закон в том виде, в котором он существует сегодня, является лишь дополнительным стимулом для тех иностранцев, которые уже рассматривали возможность покупки недвижимости в стране.

Другие потенциальные покупатели зарубежной недвижимости из России, Украины или Белоруссии вряд ли обратят свое внимание на латвийский рынок из-за принятых недавно нововведений. Интерес к теме, безусловно, есть (его и не может не быть в условиях отсутствия подробной информации в свободном доступе - см. выше информацию о необходимой инфраструктуре), но реальных покупок, как видим, нет.

И все же, каковы перспективы рынка в ближайшем будущем?

Многие справедливо связывали ответ на этот вопрос с выборами в X Сейм Латвии, состоявшимися 2 октября 2010 г. Победу на них одержал блок "Единство", составлявший основу правительственной коалиции и в прошлом году.  Это правительство связало себя еще год назад обязательствами перед МВФ и не скрывало даже в ходе предвыборной кампании, что намерено и дальше затягивать пояса на теле жителей страны - повышать и вводить новые налоги, увеличивать пенсионный возраст, повышать стоимость коммунальных услуг и т.д.

Окончание туристического сезона в Латвии только усилит эти тенденции. Прогнозируемый рост экспорта и увеличение некоторых производств может незначительно сказаться на снижении безработицы (летом она традиционно немного снизилась - до 19,5%, но с началом осени стала вновь возвращаться на прежний 20% уровень), но не настолько, чтобы сказаться на уровне потребления.

Латвийский лат, накрепко привязанный к евро, по-прежнему будет являться "священной коровой" для победившего политического блока, который твердо стоит на страже интересов шведских банков, инвестировавших в свое время миллиарды евро в систему ипотечного кредитования страны. Ни о какой девальвации, которая смогла бы оживить производство, речи, конечно же, не идет.

Следовательно, рассчитывать на какие-то изменения в экономике в ближайшем будущем не приходится. Обнищание народа будет продолжаться, а его покупательная способность снижаться. А, как мы уже выяснили, именно внутренний спрос будет определять на ближайшее время развитие рынка недвижимости  ЛР. Грядущее  повышение  тарифов  на теплоэнергию, которое уже анонсировано коммунальными службами, еще более усилит прошлогоднюю тенденцию сезонных продаж, что приведет к дальнейшему увеличения предложений на рынке и к сокращению спроса.

За возобновление роста говорит, пожалуй, только оптимизм населения.

По данным сентябрьского SEB - индикатора цен на жилье 32%  населения (месяцем ранее 29%) согласно с утверждением о том, что через год цены на жилье будут выше, чем сейчас. Число, высказавшихся за падение цен, достигло своей низшей точки за все время опросов – только 18% жителей Латвии считают, что цены рынка недвижимости за год упадут (месяцем ранее 19%). Немного уменьшилось число нейтрально настроенных, сейчас 32%, по сравнению с 35% в прошлом месяце, считают, что цены и через год останутся на сегодняшнем уровне. А 19% опрошенных не смогли или не захотели ответить на вопрос Индикатора (ранее – 16%).

Эксперт по социальной экономике банка SEB Эдмунд Рудзитис так прокомментировал результаты опроса: «Несмотря на информацию об удорожании энергоресурсов и продуктов питания, настроение жителей Латвии в отношении цен на недвижимость существенно не изменилось. Пока новые счета за тепло не получены, а также неизвестно, какой налог на недвижимость придется платить в следующем году, люди не считают эти факторы значимыми при оценке потенциала рынка недвижимости. Еще меньшее влияние на прогнозы имеют процентные ставки, которые находятся на сравнительно-низком уровне и в будущем могут вырасти».

Настроение жителей, как известно, является важным фактором развития рынков, но далеко не определяющим. Как известно, это настроение может меняться достаточно быстро под влиянием объективных причин.

Что одержит верх: настроения людей или объективные  предпосылки покажет время, но по прогнозу экспертов "Century21" квадратный метр в Латвии будет, в ближайшей перспективе, скорее всего, дешеветь. Это будет не обвальное падение, как два года назад, а скорее плавное снижение цен до февральского уровня - EUR550/m2.

Это тот рубеж, после которого с рынка должны уйти объекты, приобретенные в 2003-2004 гг. и когда, по всей вероятности, вернутся те участники (0,5% населения), которые не смогли перешагнуть эту психологически важную отметку и ушли с рынка в начале весны этого года. Тогда у рынка появится шанс снова развернуться в сторону роста. Дальнейшее же, как уже давно стало традицией в Латвии, будет зависеть от действий правительства и от развития общей экономической ситуации в стране.

Тенденция к снижению уже проявилась на рынке курортной недвижимости, для которого в принципе характерен сезонный характер. Если до сентября цены на юрмальские новые проекты держались минимум на уровне EUR2’000/m2 и даже незначительно росли в июле и августе, то в сентябре был зафиксирован откат до EUR1’800-1’700. На Видземском взморье (Царникава-Саулкрасти и пр.) цены опустились до EUR1’400-1’200/m2. Т.е. застройщики наконец поняли, что Балтийское побережье – это все же не Лазурный берег, спустились с небес на землю и рынок курортной недвижимости стал постепенно приобретать реальные очертания. По всей вероятности, прозрение скоро придет и на рынок вторичного жилья.

Прошедшее лето ознаменовалось также увеличением интереса покупателей к сельскохозяйственным и лесным угодьям Латвии. И не просто увеличением интереса, а ростом числа реальных покупок. По данным Земельной книги, в августе было заключено 240 сделок на землю, а в октябре - 246. На первый взгляд ничего особенного - чуть выше среднего. Более того, в январе, феврале и марте было проведено куда больше сделок с землей - 469, 267 и 302 соответственно. Но если посмотреть их структуру, то станет понятна паника, которая охватила министра земледелия Яниса Дуклавса: землю летом и ранней осенью покупали в основном иностранцы.

В первой половине этого года они уже скупили 15 000 га пахотных и других с/х земель (преимущественно в Лудзенском и Резекненском крае). По мнению наблюдателей, в конце лета эта тенденция возобновилась с небывалой силой (хотя точные данные об объеме сделок не называются).

По мнению министра земледелия, чьи слова приводит газета Neatkariga rita avize, если так пойдет и дальше, то скоро крестьянам придется арендовать земельные участки у иностранных владельцев. Эта опасность тем более велика, что с 1 мая 2011 г. снимутся все ограничения на покупку земель иностранцами - гражданами Евросоюза. В связи с этим уже сегодня министр планирует обратиться в Еврокомиссию, с просьбой на три года увеличить срок ограничения на продажу с/х владений.

Между тем, после засушливого лета и гибели урожая зерновых в Европе, сельскохозяйственные земли становятся объектом интереса со стороны инвесторов в разных странах мира. Так что ничего удивительного в приведенной статистике по Латвии нет. Однако в стране существует другая проблема - огромное по ее масштабам количество заброшенных сельскохозяйственных земель - по официальным данным - не менее 100 тыс. га. Именно эти земли находятся в собственности у банков (бывшая залоговая собственность), да и просто брошены хозяевами, которым невыгодно заниматься сельхозпроизводством в современных условиях (в основном, из-за отсутствия кредитов и субсидий). Эти земли, прежде всего и идут на продажу.

Следовательно, уже на следующий год у нас есть шанс констатировать оживление производства, например, зерновых, что реально создаст дополнительные рабочие места. Можно также прогнозировать активизацию земельного рынка и сопутствующей ему промышленности.

Все это говорит о том, что кризис, пусть и жестко, но все же ставит латвийскую экономику с головы на ноги.

Источник: www.century21.lv

Собственники курортных объектов надеются, что им удастся закрепиться на нынешних ценовых позициях и в следующем году. Способствовать тому должен юбилейный, 10-й конкурс молодых исполнителей «Новая волна».

Начало прошедшего курортного сезона, если честно, не предвещало какого-то всплеска на рынке аренды дорогой юрмальской недвижимости. В конце зимы и начале весны спрос если и был, то сравнительно небольшой. Однако с наступлением лета и установившейся в Латвии теплой погоды он начал стремительно расти. Пик интереса к аренде домов и апартаментов в наиболее престижных местах главного латвийского курорта пришелся на конец июля и продержался на этом уровне почти до конца августа. Этому способствовали не только многочисленные мероприятия, которые проходили в Юрмале, но и пожары со смогом, охватившие в последний месяц лета Московскую область. Часть москвичей, у которых были открыты визы, бросились искать спасения от смога именно в нашей стране.

О подобном спросе на аренду дорогого жилья латвийские маклеры за последние годы уже и забыли. Иногда клиенты просто ставили нас в тупиковую ситуацию. Знаете, как бывает: звонит человек и говорит, что сегодня взял билеты, а завтра будет в Юрмале и хочет сразу же найти подходящий вариант. Так этим летом нередко случалось, что иностранцы звонили со словами: «Здравствуйте, я уже в Юрмале! Хочу арендовать квартиру или дачу!». Пока искали для них приемлемое жилье, люди жили в гостиницах. Да и туда попасть было нелегко. Даже самые дорогие юрмальские отели, как тот же Baltic Beach Hotel, в разгар сезона, несмотря на очень высокие цены, оказались переполненными.

К числу престижных и качественных арендных апартаментов и дач в Юрмале можно отнести не более полутысячи объектов. Ажиотажная ситуация вокруг них и постепенное сужение объема предложений нашли отражение в запросах владельцев. Арендные ставки на лучшие дома на первой линии юрмальских районов Булдури и Дзинтари, за которые в прошлом году, равно как и еще весной 2010 года, просили по 5 000-7 000 евро, к концу июля -- началу августа поднялись до 10 000-15 000 евро. И сделки с ними, судя по всему, происходили. С одним мои клиентом мы изучали предложение по дому за 15 000 евро, но остановились на почти не уступающем ему по своим качественным характеристикам доме за 7 000 евро в месяц. Когда позже, для другого клиента, я проявил интерес к дому за 15 000 евро, оказалось, что он уже сдан. Не знаю только, за названную цену или нет? Зато не понаслышке знаю, что в этом году была сделка, которая теоретически может претендовать на звание самой дорогой на арендном рынке Латвии! Шикарный дом недалеко от концертного зала «Дзинтари» с собственным выходом на море, ухоженной территорией, бассейном и баней был сдан на месяц за 50 000 евро (!). Честно признаюсь, сам был удивлен столь высокой ценой!

Аренда квартир в элитных апартаментах главного латвийского курорта также не отличалась дешевизной. 3 000-5 000 евро в месяц – это стандартные расценки для квартир в таких проектах, как «Юрмальская волна» (проспект Дзинтару, 13/15), «Морской замок» (проспект Булдуру, 33), «Янтарная резиденция» (ул. Мадонас, 5), в некоторых домах Dzintara Projekti. И часть клиентов соглашалась на такие условия. Но были и те, кого такие цены не устраивали. В данной ситуации они предпочитали снять более дешевое жилье за железной дорогой, где стоимость месячной аренды варьировалась от 500 до 1 500 евро. Большой интерес вызывала и посуточная аренда жилья, ставки на которую достигали почти 300 евро за сутки.

В целом появляющиеся на рынке новые предложения находили постояльца за два-три дня. Уже потом, арендуя юрмальское жилье, люди обращались за помощью в поиске вариантов покупки жилья в нашей стране. Только изучать этот вопрос они изучали, однако домой в большинстве своем возвращались без покупки. Обещая вернуться к этой теме чуть позже.

Что касается более дешевого сегмента арендного жилья Юрмалы, то дома за железной дорогой брали не столь охотно. Ценник на них составлял от 300 до 500 евро в месяц. А вот деревянный дом с относительными удобствами и наличием соседей-собственников недалеко от Йомас в начале августа был сдан за 1 000 евро. Вообще хочется отметить слишком резкое расслоение арендных сегментов. То есть были дешевые предложения за 300-500 евро в месяц, следующий пласт – 3 000-5 000 евро и далее уже 10 000-15 000. А между ними -- редкие предложения.

Следует признать, что указанные мною ориентиры в 10 000-15 000 евро за дома в дюнной зоне были большой редкостью даже в так называемые тучные годы. Получается, что в прошедшем курортном сезоне цены вышли на новый уровень. Удержатся ли они в следующем году? Поживем – увидим. Понятно, что после нескольких лет довольно низкого спроса в этом году хозяева элитного арендного жилья Юрмалы пребывают в некоей эйфории. Сейчас все надеются на то, что в 2011 году организаторы «Новой волны» в честь десятилетия конкурса сделают его программу еще более насыщенной и грандиозной, чем в нынешнем. А значит, в Юрмалу вновь приедут сотни состоятельных господ из России, Украины, Казахстана, Белоруссии и других стран СНГ. Что вновь подхлестнет спрос!

Андрей Козел, деловой партнер компании Realia

Varianti.lv

Торговля историческими замками и поместьями – узкий сегмент мирового рынка недвижимости. Позволить себе подобную покупку может далеко не каждый. Что, впрочем, не мешает средствам массовой информации тиражировать новости о выходе в продажу очередного знаменитого замка или поместья.

Из числа свежих новостей подобного рода стоит упомянуть начало торговли одним из самых красивых исторических поместий Великобритании – построенным в 1746 году особняком Pusey House (графство Оксфордшир). За дом и земельный надел площадью 260 гектаров, которые включают в себя и охотничьи угодья, и поле для игры в поло, нынешние хозяева желают получить 27 млн фунтов стерлингов (22,7 млн латов).

Стоит признать, что в Латвии аналогичных как по цене, так и по своей исторической ценности объектов нет. Но есть другие, потенциально не менее интересные и зарубежным покупателям.

Как рассказали порталу varianti.lv и журналу «м2» представители Латвийской ассоциации замков и поместий, еще в начале 20-х годов XX века в Латвии насчитывалось почти 1 200 замков и поместий. Вот только до наших дней, да и то далеко не в лучшем техническом состоянии, сохранилось около половины из них. Подавляющая часть латвийских замков и поместий оказалась в собственности государства, а поэтому была выведена из поля активной торговли. Примеры приватизации подобных объектов – редкость. Из самых громких за последние пять лет сделок можно вспомнить разве что аукцион по продаже расположенного в Кулдигском районе Эдольского замка. Летом 2007 года его у местного самоуправления за 1,15 млн латов (чуть более 1,636 млн евро) приобрела компания Edoles pils. По прошествии трех лет стоимость этого объекта серьезно возрасла: на продажу он выставляется уже за более чем вдвое большую сумму – 2,5 млн латов (3,557 млн евро).

В Латвийской ассоциации замков и поместий состоят 97 членов, которые владеют 89 объектами исторической недвижимости. Согласно имеющейся в Ассоциации информации, в середине лета собственники лишь двух из них публично предлагали свои владения на продажу. Один из них –Вецмокский замок. Правда, «замок» – это все-таки слишком громкое название для объекта, который представляет собой развалины господского дома и некоторые хозяйственные постройки. Все это архитектурное наследие с прилегающей к нему территорией в 13 гектаров предлагается за 138 000 евро. Такова цена «истории» (поместью уже более пяти веков), восстанавливать которую новому владельцу придется за свои средства.

Второй предлагаемый на продажу объект – это поместье «Кукшу» (Kukšu muiža), эксклюзивный договор на продажу которого как раз и подписала риэлторская компания Baltic Sotheby's International Realty. В Латвии она работает только с весны 2010 года, открыв офисы в Риге и Юрмале, и является представителем Sotheby's International Realty – известной мировой сети агентств по недвижимости, торгующего высокоценными, элитными, оригинальными и уникальными объектами. «Латвийские замки и поместья до сих пор остаются малоизвестными на мировом рынке. Такое положение дел нам показалось не заслуженным, которое мы и собираемся изменить, используя международную клиентскую базу Sotheby's International Realty. В нашей стране есть уникальные имения. И мы убеждены, что они будут интересны зарубежным покупателям своей историей, архитектурой и неповторимой окружающей средой. Надеемся, что интерес к латвийским замкам и поместьям вырастет и со стороны россиян. Этому должны способствовать вступившие в силу поправки к закону «Об иммиграции», предусматривающие возможность получения пятилетнего вида на жительство при покупке латвийской недвижимости », – призналась Илзе Мазуренко.

Представитель Baltic Sotheby's International Realty познакомила нас с двумя, как она считает, знаковыми поместьями Латвии, которые нынче доступны потенциальным покупателям. Первый – уже упоминавшееся поместье «Кукшу». Это один из немногих частных и полностью реставрированных исторических объектов подобного рода. Поместье, начало строительства которого датируется 1530 годом, располагается в Тукумском районе, менее чем в ста километрах от Риги. Недвижимость включает в себя раскинувшийся на берегу озера хозяйский дом (1 700 кв. м) и собственную территорию площадью 7 гектаров. На данный момент поместье Кукшу – это небольшой гостиничный объект, в котором имеются 13 номеров, каждый из которых выполнен в собственном дизайнерском стиле. Гордость нынешнего владельца поместья – это коллекция из 250 картин, в том числе и российских художников. Но коллекция, хоть и является неотъемлемой частью внутреннего интерьера дома, не включена в общую цену объекта, которая составляет 2,1 млн евро. Специалисты полагают, что «Кукшу» можно рассматривать не только как коммерческий объект. При желании покупателя он может стать его настоящим родовым поместьем.

А вот поместье «Цинатас» (Cinatas, Валмиерский район) – это прежде всего просторы, просторы и еще раз просторы, которые должны оценить те, кто ищет возможность уединенного сельского отдыха, а также любители охоты. Общая территория этого объекта недвижимости занимает почти 200 гектаров, из которых 100 гектаров – леса, 77 гектаров – сельскохозяйственная земля. Комплекс жилых и хозяйственных построек окружен вековой дубовой рощей. Все здания выполнены из дерева. Стать собственником этой недвижимости можно за 1,5 млн евро.

В Baltic Sothebs International Realty надеются, что к середине осени в их портфеле будет уже порядка 15 латвийских замков и поместий. Переговоры о представлении интересов их соственников уже ведутся. Если все пройдет успешно впортфеле компании окажутся недвижимость цена на которую будет находиться в пределах от 200 000 до 5 млн евро. Интересно, что на латвийском рынке имеются и более дорогие имения. Например, расположенное в поселке Апшуциемс (Тукумский район, в 10 минутах езды от Юрмалы). Оно находится в стадии так называемой пассивной продажи – то есть особенно не рекламируется широкой аудитории. Представители маклерского бизнеса Латвии подтвердили порталу varianti.lv и журналу «м2», что владелец этого поместья держится той же цены, которая была установлена им год назад, – 12 млн евро. Однако нужно иметь в виду, что раскинувшаяся рядом с морем недвижимость (два дома общей площадью 1 891 кв. м и земельный участок 146,93 гектара) – это хоть и стилизованный под старину, но так называемый новодел. А потому к историческим поместьям и замкам отношения не имеющий.

Специалисты, с которыми нам девелось побеседовать, признают: одной из самых сложных задач в торговле уникальной недвижимостью является правильное определение для них стартовой цены. Метод сравнительной оценки, когда возможную цену продажи называют исходя из того, за какие деньги были проданы аналогичные по характеристикам объекты, здесь неприменим. В Латвии таких сделок – раз, два и обчелся. Поэтому цена формируется с учетом очень многих позиций и факторов. Даже таких, во сколько собственнику обошелся 7-летний труд по восстановлению и облагораживанию исторической недвижимости. «Учитывая общую ситуацию на рынке недвижимости Латвии и сравнивая ее с мировой практикой, следует признать, что сегмент местных поместий и замков несколько недооценен. Но так будет не всегда, – полагает Илзе Мазуренко. И оптимистично добавляет: – Такая недвижимость, а это подтверждает и пример Эдольского замка, равно как и произведения искусства, со временем будет только дорожать».

Латвийские риэлторы все активнее продвигают на международные рынки такой сравнительно редкий продукт местной недвижимости, как исторические поместья и замки. Как заявила порталу varianti.lv и журналу «м2» совладелица международной компании Baltic Sotheby's International Realty Илзе Мазуренко, до конца осени в их портфеле будет порядка 15 подобных объектов по цене от 200 000 до 5 000 000 евро.

Торговля историческими замками и поместьями – узкий сегмент мирового рынка недвижимости. Позволить себе подобную покупку может далеко не каждый. Что, впрочем, не мешает средствам массовой информации тиражировать новости о выходе в продажу очередного знаменитого замка или поместья. Из числа свежих новостей подобного рода стоит упомянуть начало торговли одним из самых красивых исторических поместий Великобритании – построенным в 1746 году особняком Pusey House (графство Оксфордшир). За дом и земельный надел площадью 260 гектаров, которые включают в себя и охотничьи угодья, и поле для игры в поло, нынешние хозяева желают получить 27 млн фунтов стерлингов (22,7 млн латов).

Стоит признать, что в Латвии аналогичных как по цене, так и по своей исторической ценности объектов нет. Но есть другие, потенциально не менее интересные и зарубежным покупателям.

Как рассказали порталу varianti.lv и журналу «м2» представители Латвийской ассоциации замков и поместий, еще в начале 20-х годов XX века в Латвии насчитывалось почти 1 200 замков и поместий. Вот только до наших дней, да и то далеко не в лучшем техническом состоянии, сохранилось около половины из них. Подавляющая часть латвийских замков и поместий оказалась в собственности государства, а поэтому была выведена из поля активной торговли. Примеры приватизации подобных объектов – редкость. Из самых громких за последние пять лет сделок можно вспомнить разве что аукцион по продаже расположенного в Кулдигском районе Эдольского замка. Летом 2007 года его у местного самоуправления за 1,15 млн латов (чуть более 1,636 млн евро) приобрела компания Edoles pils. По прошествии трех лет стоимость этого объекта серьезно возрасла: на продажу он выставляется уже за более чем вдвое большую сумму – 2,5 млн латов (3,557 млн евро).

В Латвийской ассоциации замков и поместий состоят 97 членов, которые владеют 89 объектами исторической недвижимости. Согласно имеющейся в Ассоциации информации, в середине лета собственники лишь двух из них публично предлагали свои владения на продажу. Один из них –Вецмокский замок. Правда, «замок» – это все-таки слишком громкое название для объекта, который представляет собой развалины господского дома и некоторые хозяйственные постройки. Все это архитектурное наследие с прилегающей к нему территорией в 13 гектаров предлагается за 138 000 евро. Такова цена «истории» (поместью уже более пяти веков), восстанавливать которую новому владельцу придется за свои средства.

Второй предлагаемый на продажу объект – это поместье «Кукшу» (Kukšu muiža), эксклюзивный договор на продажу которого как раз и подписала риэлторская компания Baltic Sotheby's International Realty. В Латвии она работает только с весны 2010 года, открыв офисы в Риге и Юрмале, и является представителем Sotheby's International Realty – известной мировой сети агентств по недвижимости, торгующего высокоценными, элитными, оригинальными и уникальными объектами. «Латвийские замки и поместья до сих пор остаются малоизвестными на мировом рынке. Такое положение дел нам показалось не заслуженным, которое мы и собираемся изменить, используя международную клиентскую базу Sotheby's International Realty. В нашей стране есть уникальные имения. И мы убеждены, что они будут интересны зарубежным покупателям своей историей, архитектурой и неповторимой окружающей средой. Надеемся, что интерес к латвийским замкам и поместьям вырастет и со стороны россиян. Этому должны способствовать вступившие в силу поправки к закону «Об иммиграции», предусматривающие возможность получения пятилетнего вида на жительство при покупке латвийской недвижимости », – призналась Илзе Мазуренко.

Представитель Baltic Sotheby's International Realty познакомила нас с двумя, как она считает, знаковыми поместьями Латвии, которые нынче доступны потенциальным покупателям. Первый – уже упоминавшееся поместье «Кукшу». Это один из немногих частных и полностью реставрированных исторических объектов подобного рода. Поместье, начало строительства которого датируется 1530 годом, располагается в Тукумском районе, менее чем в ста километрах от Риги. Недвижимость включает в себя раскинувшийся на берегу озера хозяйский дом (1 700 кв. м) и собственную территорию площадью 7 гектаров. На данный момент поместье Кукшу – это небольшой гостиничный объект, в котором имеются 13 номеров, каждый из которых выполнен в собственном дизайнерском стиле. Гордость нынешнего владельца поместья – это коллекция из 250 картин, в том числе и российских художников. Но коллекция, хоть и является неотъемлемой частью внутреннего интерьера дома, не включена в общую цену объекта, которая составляет 2,1 млн евро. Специалисты полагают, что «Кукшу» можно рассматривать не только как коммерческий объект. При желании покупателя он может стать его настоящим родовым поместьем.

А вот поместье «Цинатас» (Cinatas, Валмиерский район) – это прежде всего просторы, просторы и еще раз просторы, которые должны оценить те, кто ищет возможность уединенного сельского отдыха, а также любители охоты. Общая территория этого объекта недвижимости занимает почти 200 гектаров, из которых 100 гектаров – леса, 77 гектаров – сельскохозяйственная земля. Комплекс жилых и хозяйственных построек окружен вековой дубовой рощей. Все здания выполнены из дерева. Стать собственником этой недвижимости можно за 1,5 млн евро.

В Baltic Sothebs International Realty надеются, что к середине осени в их портфеле будет уже порядка 15 латвийских замков и поместий. Переговоры о представлении интересов их соственников уже ведутся. Если все пройдет успешно впортфеле компании окажутся недвижимость цена на которую будет находиться в пределах от 200 000 до 5 млн евро. Интересно, что на латвийском рынке имеются и более дорогие имения. Например, расположенное в поселке Апшуциемс (Тукумский район, в 10 минутах езды от Юрмалы). Оно находится в стадии так называемой пассивной продажи – то есть особенно не рекламируется широкой аудитории. Представители маклерского бизнеса Латвии подтвердили порталу varianti.lv и журналу «м2», что владелец этого поместья держится той же цены, которая была установлена им год назад, – 12 млн евро. Однако нужно иметь в виду, что раскинувшаяся рядом с морем недвижимость (два дома общей площадью 1 891 кв. м и земельный участок 146,93 гектара) – это хоть и стилизованный под старину, но так называемый новодел. А потому к историческим поместьям и замкам отношения не имеющий.

Специалисты, с которыми нам девелось побеседовать, признают: одной из самых сложных задач в торговле уникальной недвижимостью является правильное определение для них стартовой цены. Метод сравнительной оценки, когда возможную цену продажи называют исходя из того, за какие деньги были проданы аналогичные по характеристикам объекты, здесь неприменим. В Латвии таких сделок – раз, два и обчелся. Поэтому цена формируется с учетом очень многих позиций и факторов. Даже таких, во сколько собственнику обошелся 7-летний труд по восстановлению и облагораживанию исторической недвижимости. «Учитывая общую ситуацию на рынке недвижимости Латвии и сравнивая ее с мировой практикой, следует признать, что сегмент местных поместий и замков несколько недооценен. Но так будет не всегда, – полагает Илзе Мазуренко. И оптимистично добавляет: – Такая недвижимость, а это подтверждает и пример Эдольского замка, равно как и произведения искусства, со временем будет только дорожать».

Автор: Роман Голубев
Varianti.lv

Стоимость аренды жилья является одним из основных показателей доходности инвестиций в недвижимость. Эксперты выяснили, что стоимость покупки и аренды 2- и 3-комнатных квартир (квартир от 70 метров) схожа в крупных европейских городах.

В исследовании бралась в расчет средняя стоимость аренды и стоимость квадратного метра в течение последних 12 месяцев, не считая коммунальных и других платежей домовладельцев.

Таким образом выяснилось, что покупателям недвижимости в Монако понадобится 92 года, чтобы вернуть деньги, вложенные в покупку квартиры.

Франция заняла предпоследнее место – владельцам недвижимости во Франции потребуется 34 года на то, чтобы вернуть деньги, вложенные в покупку квартиры; в Швеции и Андорре – 32 года; в Италии и Хорватии – 30 лет.

В России, Дании, Латвии, Люксембурге, Польше и Испании срок окупаемости недвижимости составляет 19 лет.

В Турции, ставшей лидером в рейтинге стран по рентабельности недвижимости, срок окупаемости недвижимости составляет 13 лет.

В конце первого квартала, когда цены на серийное жилье в Риге поднялись до средней отметки EUR550/m2., число покупателей на рынке, по оценке SEB – индикатора цен на жилье, сократилось на полпроцента, остановившись на показателе 2,5% от числа всех жителей Латвии. Уже тогда эксперты Century21Baltwest предположили, что в следующем квартале рынок «будет развиваться небольшими темпами, с возможными небольшими откатами и слабыми рывками», что собственно и произошло.

В апреле рынок еще демонстрировал бурный рост на уровне 3,5%, в мае темпы роста замедлились до 1,5%, а в июне и вовсе остановились. Средняя стоимость квадратного метра серийного жилья в Риге достигла EUR 578. При этом цена этого метра в однокомнатной квартире остается выше, чем цена такого же метра в крупногабаритной квартире. Это говорит о том, что уровень доходов населения остается весьма низким и спросом пользуется в основном малогабаритное жилье.

С другой стороны, как только цены перевалили за EUR 550 и достигли отметки 2003-2004 гг., резко возросло количество предложений на рынке – на 12,5% в мае месяце – владельцы жилья приобретенного в эти годы и ранее получили возможность продать его почти без потерь.

Многие при этом ожидали увеличения покупательского спроса за счет возвращения ипотеки на латвийский рынок, не этого не произошло. Хотя большинство латвийских банков начинает пересматривать свое отношение к этому продукту, он остается все еще мало востребованным на рынке жилья. И дело не только в том, что большинство населения Латвии по-прежнему не подходит под критерии банковского кредитования по уровню своих доходов. Люди стали попросту осторожнее – сказывается негативный опыт прошлых лет, следствием которого стало массовое разорение несостоятельных заемщиков.

В результате спрос явно превысил предложение, что уже в июне привело к остановке поступательного движения вверх.

Между тем, на рынке продолжают преобладать позитивные настроения – по данным уже упоминавшегося SEB –  индикатора  цен  на  жилье,  в  июне  число  тех,  кто

ожидает падения рынка в течение ближайших 12 месяцев, составило 25%. 30% считало, что цены не изменятся. Остальные предполагали рост.

Таким образом, психологически рынок все еще настроен позитивно и, в среднесрочной перспективе, для этого есть основания. Дело в том, что увеличение предложения на рынке при ограниченном спросе неминуемо повлечет за собой боковой тренд и возможно даже падение цен. Однако это падение довольно быстро снова приведет к уходу с рынка тех продавцов, кто покупал недвижимость в диапазоне EUR 550 – 700 за кв. метр и спрос снова превысит предложение. А это, в свою очередь, снова приведет к росту цен.

Получается, что рынок обречен в ближайшей перспективе на колебания в диапазоне 500-600 евро за квадратный метр?

Это зависит от ряда условий, связанных с наличием спроса.

Первым условием является состояние рынка ипотеки. Это состояние определяется сегодня двумя факторами: регулированием банковской системы, которая не допускает кредитования заемщиков, имеющих официально подтвержденный доход ниже 500 LVL (около $1000) в месяц; и отношением самих заемщиков к кредитованию сделок с недвижимостью. Как уже указывалось, спрос на кредиты среди населения остается очень низким. По данным того же индикатора SEB, лишь 3% жителей готово взять сегодня ипотечную ссуду. Кроме того, далеко не все банки Латвии вернулись сегодня к кредитованию населения вообще и к ипотеке в частности.

Сокращение числа ипотечных заемщиков привело даже к активизации небанковских кредитных организаций, которые в последние годы небезуспешно заменяли банки на рынке кредитования, - ведь на них не распространяются банковские ограничения по обеспечению займов.

Эти структуры как минимум два года не имели проблем с клиентами, хотя их процентная ставка минимум вдвое превышает банковскую.  Однако сегодня наблюдается сокращение числа заемщиков и у них, что вынуждает, например, такую известную кредитную организацию как «Матекс» активизировать свою рекламу в СМИ и предлагать партнерство профессиональным участникам рынка – компаниям по недвижимости.

Таким образом, ипотека явно в течение ближайшего времени не станет тем фактором, который переломит ситуацию на рынке.

Вторым условием, безусловно, является наличие или отсутствие на рынке иностранных инвесторов. На них сегодня возлагают особую надежду, как участники рынка, так и латвийские государственные мужи.

Главной темой прошедших трех месяцев стало принятие и вступление в силу поправок к Закону об иммиграции.

Согласно этим поправкам, временный пятилетний вид на жительство в Латвии (читай – в Шенгенской зоне) могут получить те иностранные инвесторы, которые купят в стране недвижимость (на сумму не менее 100000 латов — в Риге и Рижском регионе либо в Даугавпилсе, Елгаве, Екабпилсе, Юрмале, Лиепае, Резекне, Валмиере или Вентспилсе; на сумму не менее 50000 латов — в других местах). При этом на собственность, приобретенную до 1 июля, действие закона не распространяется.

Вид на жительство будет выдаваться также зарубежным бизнесменам, вложившим в уставный капитал действующего в Латвии предприятия не менее 25 тыс. латов и уплатившим не менее 20 тыс. латов в виде налогов за год. Помимо этого, заграничные инвесторы могут поселиться в государствах Шенгена, если у них есть субординированные вклады в кредитных учреждениях Латвии на сумму не менее 200 тыс. латов.

Очевидно, что наиболее востребованным является вариант с покупкой недвижимости – он наиболее стабильный и более выгодный.

Расчет законодателей абсолютно понятен: учитывая, что в Латвии накануне кризиса оставалась лишь единственная отрасль, которая в буквальном смысле тащила на себе всю экономику - операции с недвижимостью и все, что с ними связано – от торговли до ремонта и строительства, - то именно восстановление этой сферы и может, по их  мнению, стать той палочкой-выручалочкой, которая спасет страну.

На первый взгляд, так оно и есть – за 20 лет независимости Латвия смогла приобрести то, что однозначно котируется на восточных рынках – свой политический статус члена ЕС и страны, присоединившейся к шенгенскому договору.

Благодаря этому положение постоянного жителя Латвии практически ничем не отличается от положения постоянного жителя других стран ЕС, в том смысле, что дает ему право свободно передвигаться по Европе, находиться там ровно столько, сколько он пожелает, иметь право на работу, образование и медобслуживание в соответствии с европейскими стандартами и т.д. Казалось бы, у страны появился товар повседневного спроса и теперь, будучи грамотно привязанным к рынку недвижимости, он должен вызвать над страной золотой дождь. Но не тут-то было.

Опасаясь наплыва нежелательных иностранцев с Востока, националисты в сейме настояли на одном маленьком пункте, который поставил жирный крест на основной части потенциальных потребителей продукта под названием «вид на жительство в Шенгенской зоне» - речь в поправках закона идет только о временном виде на жительство, который, хотя и автоматически продлевается бесконечное количество раз, если иностранец продолжает владеть недвижимостью, но все равно остаетсявременным.

Опыт подобных экспериментов в других странах показывает, что опасаться наплыва иностранцев с Востока в страны Восточной Европы по большому счету не стоит – они предпочитают более благополучные государства западнее реки Одер, а также те страны, где имеется компактное расселение соплеменников. Ни к тем, ни к другим Латвия не относится. Но убедить в этом большинство латвийских парламентариев не удалось.

Проблема, однако, состоит в другом. Главным потребителем продукта являются отнюдь не россияне, как многие думают, - им по большому счету нужна только гарантия безопасности для себя и своей семьи в виде вида на жительство (ВЖ), но они не настроены на эмиграцию и даже на длительное проживание за границей.

Главные потребители – это пакистанцы и китайцы, которые готовы платить большие деньги за право жить в благополучных странах и которые, кстати, почти не селятся в новых государствах ЕС. Для этой категории фактор постоянности имеет принципиальное значение – такова восточная ментальность, - поэтому ее представители предпочитают переплачивать или годами ждать получения ПВЖ, например, в Канаде или в Болгарии.

Латвийские законодатели, таким образом, вывели свою страну на сложившийся рынок, не проанализировав его, как следует. В итоге вместо денежного потока, грозившего обрушиться на Латвию, они создали в перспективе небольшой ручеек.

Этот ручеек имеет все шансы быть перекрытым могучей плотиной в виде Правил Кабинета министров, принятых недавно в связи с поправками в Закон об иммиграции и обязательными для исполнения работниками консульских учреждений Латвии за рубежом.

Эти правила подразумевают довольно сложную процедуру оформления, которая вряд ли будет под силу рядовому иностранцу без предварительного консультирования со специалистом.

Например, кандидату на вид на жительство придется вспомнить, не только то, не состоит ли он в какой-либо террористической организации (что актуально сегодня, к сожалению, для любой страны), но и то, не была ли у него просрочена ранее шенгенская виза в период нахождения за рубежом,  оплатил  ли он    все административные

штрафы, если таковые были на него наложены ранее в странах Шенгена, например, за нарушение ПДД и т.д. Вид на жительство не может быть выдан лицу, находящемуся на государственной службе за рубежом, лицу, имеющему фиктивный брак, судимому по отдельным статьям и пр.

Таким образом, все не так радужно, как казалось. Очевидно, однако, лишь одно: для тех людей, которые уже задумывались о приобретении недвижимости в Латвии, новые поправки, безусловно, станут дополнительным и мощным стимулом. Тем не менее, нельзя полностью исключать прихода новых денег на рынок недвижимости со стороны этой категории инвесторов, проживающих, например, в СНГ.

Причем, скорее всего, инвестиционный капитал придет в сектор типового жилья – по оценкам экспертов Century21Baltwest, покупатели вида на жительство из России в большинстве своем предпочитают ликвидное жилье для сдачи в аренду, а не для личного проживания (а сегодня это как раз серийные квартиры). Как уже указывалось, большинство из них не интересуются Латвией как страной своего постоянного проживания, а готовы рассматривать инвестиции в латвийскую недвижимость как средство накопления капитала и путь к виду на жительство в Европе.

Приведет ли появление новых инвесторов к принципиальному увеличению спроса на рынке в ближайшие несколько месяцев? Скорее нет, чем да – по причинам, указанным выше – инвестиционный поток будет незначительным. Во всяком случае, до октября, когда пройдут парламентские выборы, на которых оппозиция имеет шанс придти к власти.

Определенным стимулом к увеличению спроса на недвижимость является также снятие в мае 2011 г. ограничений для иностранцев – граждан ЕС на приобретение сельскохозяйственных и лесных угодий. Определенные ограничения для граждан и организаций ЕС действуют до этого времени и в отношении земли в городах. Многие эксперты считают, что после снятия ограничений через год земельный рынок станет ликвидным и быстрорастущим.  Вполне возможно, что они и правы, но, как показывает практика, сегодня инвесторы смотрят не на снятие тех или иных ограничений на приобретение активов, а на перспективы внутреннего спроса и национальной экономики.

А такие перспективы по-прежнему остаются не радужными. Внутренний спрос подрывается не только низким уровнем развития ипотечного рынка, или ошибками в политике привлечения иностранных инвесторов, но и вообще низким уровнем жизни большинства населения страны. И этот уровень, несмотря на заверения правительства, продолжает ухудшаться.

Рынок труда по-прежнему далек от стабилизации. По данным Государственного агентства занятости, официальный уровень безработицы в Латвии в июне составил 16%, что на 0,2% меньше, чем в мае и на 0,5% меньше, чем в апреле 2010 г. Но эти цифры не должны никого обманывать: безработица традиционно сокращается в период сезонных работ.

Уровень реальной безработицы составляет более 20%, о чем свидетельствуют данные бюро Eurostat. По этому показателю Латвия занимает второе место в Европе, пропустив вперед лишь Испанию с ее 19% безработных.

По данным исследования ЕС «Жизнь в Европе», в Латвии самый высокий уровень бедности. Бедными признано 26% населения. В стране падает рождаемость и эмиграция. Валовой внутренний продукт по итогам первого квартала сократился на 6%. Осенью латвийцев ожидает еще один удар по карману – на 30% будут повышены коммунальные платежи, что приведет к еще большему обнищанию жителей.

Все это говорит о том, что в ближайшее время уровень спроса на недвижимость останется примерно на том же уровне, что и сейчас.

Следовательно, пока рынок будет колебаться на уровне 500-600 евро за квадратный метр жилой площади в серийных квартирах.

Возможно, некоторые изменения наступят в секторе курортной недвижимости и в секторе аренды. Эксперты наблюдают здесь некоторое оживление, но оно также носит сезонный характер: летом растет спрос на аренду дач в прибрежной зоне, равно как и спрос на покупку апартаментов и домов в Юрмале и Видземе.

Это происходит каждый год, но существенных изменений на общий годовой уровень спроса не оказывает.

Характерно, что рынок аренды торговых и офисных площадей, достигнув своей низшей точки в первом квартале текущего года, незначительно активизировался, что в центре города привело даже к небольшому повышению арендных ставок. В целом, можно

сказать, что рынок аренды в целом в Риге стабилизировался на нижних уровнях – 5-12 евро за квадратный метр офисных площадей и до 25 евро за m2 торговых площадей в месяц.

Уровень цен в Юрмале держится для вторичного жилья на среднем уровне EUR 2’000/m2, новые проекты предлагаются по цене EUR 3’000 – 4’000/m2, но спросом такие объекты не пользуются. На курортах Видземе цены держатся на уровне EUR 1’000-

1’500/m2 в зависимости от качества жилья.  Т.е. цены в этом секторе также стабилизировались и уже несколько месяцев остаются практически на одном уровне.

Остается сектор новостроек, в котором стоимость квадратного метра резко поднявшись за последние 10 месяцев, держится на уровне EUR 1’000 – 1’200. В этом году ожидается введение в строй всего 400 новых квартир, что в 4,5 раза меньше, чем в 2009 году. Это создает определенные предпосылки для ценового роста. Однако следует иметь в виду, что более 20 домов – новостроек в Риге стоят пустыми и квартиры в них не реализуются, потому что себестоимость их строительства (а значит и стоимость кредитов) составляет сумму, которая не окупится при продаже по сегодняшним ценам. В какой момент банки примут решение о продаже заложенного у них имущества не известно. Тем не менее, стоит предположить, что любой, даже относительно массовый выброс на рынок этих квартир может на какое-то время привести к его пресыщению.

В то же время стоит сказать, что в последнее время Латвия действительно демонстрирует некоторую стабилизацию и даже рост в целом ряде секторов экономики.

Прежде всего, речь идет о городском туризме и, в основном, из России. По некоторым данным, численность российских туристов увеличилась, особенно в летние месяцы более чем на 40% по сравнению с предыдущим периодом прошлого года. Латвийское консульство в Москве не успевает выдавать визы. Надо отдать должное Рижскому самоуправлению, которое всего за год смогло организовать мощную рекламную кампанию в российских регионах по привлечению туристов в Латвию.

Растет экспорт. Он увеличился почти на треть по сравнению с тем же периодом прошлого года. Это происходит в основном за счет экспорта леса и продукции металлообработки. На 12% вырос и импорт. И это при том, что из страны был выведен целый ряд производств (фармацевтика, трикотажное производство и пр.). По данным Службы госдоходов, в первом полугодии были перевыполнены показатели по сбору налогов.

Все это говорит о том, что Латвия, начав жить по средствам, постепенно стабилизирует свою экономику. А это и есть главный рычаг развития рынка недвижимости.

Источник: Агентство недвижимости Century21Baltwest

Хотя падение цен замедлилось в первом квартале 2010 года, 28-й месяц подряд наблюдается снижение стоимости литовской недвижимости от ее пика, зарегистрированного в декабре 2007 года. Индекс мартовских цен на литовское жилье показал 40%-е снижение от пиковых показателей в номинальном выражении и 46%-е снижение цен в реальном выражении, сообщает со ссылкой на источник портал о зарубежной недвижимости Global Property Guide.

Двузначные показатели ежегодного падения цен на жилье будут продолжаться до конца 2010 года из-за тяжелого экономического положения Литвы. Правительство с трудом борется с кризисом, в стране отмечено сокращение средней заработной платы на 20-30%, пенсий на 11%.
В 2009 году экономика Литвы сократилась почти на 15%, показав наихудший спад в ЕС, в основном из-за лопнувшего пузыря на рынке недвижимости, из-за повышения налоговых ставок, удешевления валюты и большого сокращения экспорта. В 2009 году частное потребление упало на 19%, инвестиции в основной капитал сократились на 39%, а экспорт упал на 15%.

После сокращения производства почти на 15% в прошлом году, литовская экономика должна уменьшаться примерно на 3 - 4% в 2010 году.

Уровень безработицы, как ожидается, вырастет до 16,6% к концу 2010 года, по сравнению с 13,7% в 2009 году.

Реальная заработная плата, как ожидается, сократиться на 6% в 2010 году и на 9% в 2011 году.

В 2002-2006 гг. на рынке жилой недвижимости Литвы был настоящий бум. Средние цены на вторичное жилье в Вильнюсе выросли на 275%. Средние цены на однокомнатные квартиры в новостройках в центре Вильнюса выросли на 162% за период с 2002 по 2006 год.

Высокий рост цен в докризисное время отмечался также и в других крупных литовских городах. В Клайпеде, третьем по величине городе Литвы, средняя стоимость 1-комнатных квартир поднялась на 282% с 2200 литов (€ 637) за кв.м. в 2003 г. до 9000 (€ 2607) за кв.м. по состоянию на конец 2007 года.
Но глобальный финансовый кризис, начавшийся в 2007 году, внес свои коррективы в дальнейшее развитие литовского рынка недвижимости.
Согласно апрельскому Индексу цен на литовскую недвижимость Ober Haus, сегодняшняя стоимость жилья в Литве понизилась на 17,9% в годовой динамике и на 40,1% от пиковых показателей 2007 года.

Летом 2009 года, литовский рынок недвижимости рухнул: в июле в трех крупнейших городах Литвы было продано или зарезервировано только 32 квартиры (10 – в Вильнюсе, 8 – в Каунасе, 14 – в Клайпеде). При этом в Вильнюсе предлагалось 2,5 тыс. новых квартир, в Каунасе – 911, а в Клайпеде – 673. Стоимость квадратного метра на тот момент составляла около $2500 в Вильнюсе и около $1900 – в Каунасе.

Интересно, что жители Литвы практически отказались от ипотечных кредитов – по результатам проведенного опроса выяснилось, что в ближайшее время к ипотеке собирается обратиться не более 2% литовцев. К тому же, 11% тех, кто в данный момент связан кредитами, отнюдь не уверены, что смогут их вернуть (в основном такая проблема возникает у старшего поколения и жителей небольших городов).

Ограничение, которое не слишком устраивает иностранных инвесторов в том, что можно приобрести в Литве любой объект недвижимости, за исключением земельных участков. Правда, есть и плюс: стоит только стать владельцем литовской недвижимости, как это означает немедленное получение постоянной визы. Что для жителей постсоветского пространства является синонимом окна в Европу.

Наибольшим спросом у иностранных инвесторов пользуется курортная недвижимость: Паланга, Друскининкай, Паневежис, Тракай, Шяуляй, Неринга и так далее. При нынешних ценах можно приобрести собственный дом в пределах видимости моря за совсем небольшие деньги – от $20000. Конечно, есть и более дорогие варианты, но элитная вилла в Паланге обойдется всего в 200 тыс. евро, когда аналогичная недвижимость на берегу Средиземного моря будет стоить около 1 млн. евро.

В данный момент цены на недвижимость в Литве колеблются в диапазоне 850-1500 евро за 1 м². Цена зависит от места расположения жилья, отделки, качества, наличия мебели и прочее. Исключением являются старые районы городов («антиквариат» недвижимости) и элитные комплексы – там цены определяются индивидуально за каждый объект.

Сегодня в Вильнюсе можно приобрести трехкомнатную квартиру за 66-93 тыс. евро (недалеко от центра города), заплатив дороже можно приобрести квартиру не на вторичном рынке, а совершенно новую (около 1350 евро за 1 м²).

Наибольший рост цен касался в декабре одно- и двухкомнатных квартир малой площади, сообщает LETA.

Количество сделок осталось на прежнем уровне, а предложение дешевых квартир сокращается, утверждает компания.

Квартиры покупаются за наличные деньги, как для проживания, так и в качестве инвестиционных объектов.

В последние месяцы снизились темпы падения арендной платы. В декабре 2008 года средний индекс арендной платы снизился по сравнению с декабрем 2008 года на 60%, а по сравнению с максимумом в ноябре 2007 года на 70%.

В микрорайонах средняя арендная плата за серийное жилье в микрорайонах Риги составляла 80-100 латов в месяц без коммунальных платежей, арендная плата за частный дом в Рижском районе — 300-500 латов в месяц.

Источник: baltic-course.com

Многие иностранцы рассматривают рынок стран Балтии как единое пространство. И редко кто из них вникает в подробности, чем же отличается ситуация в Латвии, допустим, от Эстонии и Литвы. Кризис, как говорится, он во всем мире кризис. И сценарии его развития довольно схожи. А уж тем более, когда речь заходит о рынке недвижимости столь небольших и приблизительно равных по экономическому развитию соседних стран.

Однако все это лишь на первый взгляд. Как оказалось, вторичный рынок жилья литовской столицы умудрился занять стойкие оборонительные позиции в районе 700 евро за кв. м, что по нынешним рижским меркам просто царская цена. Стандартные цифры, на которые аналитики ориентируют покупателей серийных квартир в Риге, -- 460-480 евро за кв. м, то есть почти на 35% меньше, чем в литовской столице. А какова ситуация в Таллине?

Почва для размышлений

Прежде чем перейти непосредственно к цифрам, позволим себе несколько лирических отступлений, вынесенных из поездки в Эстонию. Долгие годы в вопросе содержания главных государственных дорог для Латвии образцом для подражания оставалась Литва. Это подтвердит практически любой автоводитель. Едешь по Латвии -- колдобины, заезжаешь в Литву -- и картина кардинально меняется. Вынужден констатировать, что положение дел с дорогами и в северной стороне от Латвии более привлекательное, чем у нас. В ходе этой командировки пришлось накатать по Эстонии свыше 700 километров, фактически объехав страну по периметру. Ладно, Пярну -- Таллин не вызывает нареканий: как-никак Via Baltica. Однако и дороги Таллин -- Нарва и Нарва --Тарту -- Валга находились в приличном состоянии. Ровный асфальт, никакой колейности, повышенный до 100 км/час скоростной режим на многих участках. Было два плохих отрезка, однако там вовсю кипели ремонтные работы. Стоило же пересечь эстонско-латвийский кордон, въехать в Валку и сразу -- здравствуй, родина! Чувствую тебя пятой точкой и всеми колесами своей машины! Был бы у нас климатический район другой?! Так нет же! И в Латвии, и в Эстонии умеренный морской климат. Размышляя о том, почему так различается состояние дорог, невольно закрадывается мысль: воруют там меньше, что ли?! Раз выдерживают все необходимые при строительстве дорог технологии. И от этого становится как-то грустно.

Равно, как и от заявления министра экономики Латвии Каспара Герхардса о том, что взять взаймы у Международного валютного фонда и европейских структур для нашей страны было выгоднее, чем продавать доли в государственных предприятиях. Эстонцы, видимо, до сих пор не осознали всей глубины этой продвинутой мысли. Потому как, мало того, что умудрились к декабрю прошлого года накопить государственных резервов в объеме 1,8 млрд евро, так еще их государственные мужи при обсуждении вопроса о необходимости латания дыр в бюджете страны в 2010 году выразили готовность (если  потребуется) расстаться с 3 000 объектов государственной собственности. Логика здесь проста: меньше должен дяде из-за бугра, больше пространства для маневра как в политических, так и экономических вопросах. «А это правда, что вы про нас анекдоты рассказываете? Про то, какие мы медлительные», -- улыбаясь и как-то по-детски наивно спросили меня эстонские маклеры. Пришлось подтвердить. И, сглаживая ситуацию, дипломатично подметить: в литовском народном творчестве в качестве объекта для насмешек частенько выступают уже сами латыши.

Хотя, если сравнивать ситуацию в Эстонии и Латвии, надо быть честным: не нам, похоже, над ними смеяться. А им над нами. И объем падения ВВП меньший: Министерство экономики Эстонии ориентирует на годовой минус в 14%, тогда как в Латвии ожидается 18-20%. И розничная торговля у соседей потеряла менее 16% против наших 30,3%. А вот и другая цифра, которую привели представители компании по недвижимости UUS MAA: около 40% тех эстонцев, которые потеряли работу в начале года, уже сумели найти новую.

Единственное, не хотелось, чтобы у читателей сложилось впечатление, что Эстония -- рай, да и только. Сами ее жители воспринимают ситуацию совсем по-другому. «У нас сейчас тяжело. А вам в Латвии полегче! У вас-то вон промышленность осталась!» -- убежденно заявил мне собеседник, с которым мы разговорились в Нарве в очереди на переход через эстонско-российскую границу. Интересно, о какой такой  промышленности он вел речь? Или надо было видеть, с каким восхищением специалисты маклерского дела рассказывали о латвийской авиакомпании airBaltic. О том, какие рейсы она теперь предлагает из эстонских городов. Вот, мол, экспансия, так экспансия. И как латвийцам повезло, что мы можем летать за небольшие деньги во многие города Европы. А то, что контролируемое латвийским государством предприятие airBaltic работает с огромными убытками, для них было уже малоинтересно. Это к тому, что многое зависит от того, с какой стороны смотреть на тот или иной вопрос. И если покопаться, минусов можно везде найти много. Однако наша задача -- просто познакомиться с эстонскими ценами.

С верой в стабилизацию

«Мы сейчас предпочитаем говорить о стабилизации цен на жилье, хотя в сентябре и было зафиксировано небольшое падение», -- заявил представитель компании Pindi Андрес Тедер. Согласно данным Pindi, индекс цен в 17 крупнейших городах Эстонии за первый осенний месяц упал на 4% -- до 9 902 крон, то есть 633 евро за кв. м.  Следует только понимать: наши северные соседи в своих обзорах обычно «измеряют среднюю температуру» сразу по всем городу и по всем типам жилья. Это не составляет особого труда. Абсолютно все сделки и фигурирующие в них цены регистрируются в Земельном регистре.

Если судить по статистике, предоставленной компанией UUS MAA, средняя цена непосредственно на таллинское жилье составляет 714 евро за кв. м. Минимальный за последние три года показатель был зафиксирован в июле -- 669 евро, максимальный -- 1 614 евро за кв. м -- в апреле 2007 года. Несложно подсчитать, что имеющаяся нынче рыночная цена на жилье -- это 44% от пикового показателя.

«Рынок достиг своего дна, -- настаивал в ходе нашего разговора исполнительный директор UUS MAA Мика Саксдорфф. -- Небольшие колебания еще возможны, но более важен тот факт, что наблюдается рост интереса со стороны покупателей. Они видят низкую цену и начинают покупать». В сентябре в Эстонии была заключена 781 сделка покупки-продажи квартир -- самый большой показатель за последние 11 месяцев. Местные маклеры на графических табличках теперь с гордостью демонстрируют кривые, чьи стрелочки направлены вверх. Во втором квартале 2009 года объем сделок по сравнению с предыдущим кварталом увеличился на 16,8%, в третьем -- еще на 11,1%.

Что же касается все-таки типового столичного жилья, то представители Pindi -- Андрес Тедер и Андрей Колуканов -- назвали цифру, близкую к 9 000 крон (575 евро) за кв. м, в UUS MAA -- 10 000 крон (639 евро) за кв. м. То есть все равно дороже, чем в Риге! Здесь эстонцы оставили себе поле для маневра, заявив, что конкретная цифра зависит от состояния дома. Со стороны показалось, что состояние таллинских типовушек лучше рижских. У нас программа по утеплению и облагораживанию серийных зданий только набирает обороты, а эстонцы этим озаботились уже давно. И вроде без какой-либо европейской помощи. Исключительно по инициативе самих жильцов домов.

«О былом наплыве инвесторов говорить не приходится, но оживление с их стороны чувствуется. Это и финны, и шведы, которые спрашивают квартиры в центре города, -- делится своим практическим опытом Мика Саксдорфф. -- Интересная цена находится в пределах 1 000-1 200 евро за кв. м. Более элитный сегмент -- жилье в районе Старого Таллина. Там продавцы просят от 2 000 до 4 000 евро за кв. м. Но если говорить о тех, кто запрашивает по максимуму, то будет реальный покупатель -- отдадут и по 3 000 евро за кв. м».

В Таллине остаются нераспроданными около 1 500 квартир в новых проектах. Это в сумме. Тогда как у отдельных крупных девелоперов практически весь портфель успешно разошелся. И не давным-давно, а в наше кризисное время. Так, у YIT на конец сентября имелось лишь 15 новых не распроданных квартир. Все потому, что девелопер не стал держать цену, а снизил ее в конце прошлого -- начале 2009 года. «Торговля новыми квартирами идет, если за них просят 800-950 евро за кв. м», -- такой комментарий дали в UUS MAA. Прилив позитивных эмоций у участников таллинского рынка недвижимости вызывает и информация о том, что уже весной следующего года YIT вновь возьмется за реализацию новых проектов. В 2009 году в столице Эстонии не был начат ни один новый частный многоквартирный жилой проект.

Практичный подход

В то же время уже реализуется жилищная городская программа, в соответствии с которой будет построена 1 000 новых квартир. После рассмотрения ходатайства власти станут сдавать их в аренду востребованным городом работникам социальной сферы -- полицейским, спасателям, учителям, работникам культуры, а также молодым семьям и студентам. Весьма практичный подход: твой труд нужен на благо города -- получи ключи от новой квартиры. Первые 100 квартир в квартале Раадику должны начать распределять уже в октябре.

Было интересно узнать, что с августа в Таллине перестала существовать очередь вынужденных квартиросъемщиков -- то есть тех, кто по закону мог рассчитывать на помощь властей в обеспечении их крышей над головой. Им город либо предоставил квартиры, либо выплатил денежные компенсации. За пять лет, чтобы расселить очередников, коих в 2003 году насчитывалось 3 500 семей, из таллинского бюджета на строительство новых домов потратили 747 млн крон (47,7 млн евро).

Если частные девелоперские жилые проекты в Таллине пока заморожены, то с коммерческими дело обстоит немного лучше. Так, в октябре в центре завершилось возведение многофункционального конференц-центра Solaris: в нем, кстати, открылся наш ресторан Lido. Правда, в истории с Solaris не обошлось без скандала: в кинозале уже успел обвалится потолок.

На территории квартала Tahesaju City постепенно растет строительный универмаг Bauthaus площадью 20 000 кв. м. Он должен начать торговлю весной 2010 года и станет самым большим магазином строительной специализации в Эстонии. Так что жизнь течет, жизнь продолжается. А к следующей весне, надеются эстонские маклеры, и позитивные сигналы со стороны экономики появятся, да и банки оживятся. Хотя собеседники на них особенно и не жаловались. Приведенный ими пример -- Nordea и его ипотечная политика. Если есть накопления, покрывающие 20% от стоимости нового жилья, то получить остальные 80%  реально. Более того, если имеется дополнительное обеспечение  (та же необремененная ипотекой типовая квартира), банк может и на 100% профинансировать сделку. Для покупателя эта кажется выгодным: одно дело продавать старое жилье сейчас -- на дне цен и другое -- подождать пару лет и получить бОльшие деньги.

Автор: Роман Голубев
Интернет-портал "Variati.lv"